이유
1. 처분개요

가. 처분청은 2023년도 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 서울특별시 강남구 OOO 토지 1,113.60㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 「지방세법」제106조 제1항 제1호에 따라 종합합산과세대상으로 구분한 후, 쟁점토지의 공시지가의 합에 「지방세법 시행령」제109조 제1호의 공정시장가액비율(70%)을 곱하여 산정한 금액(OOO원)을 과세표준으로 하고, 「지방세법」제111조 제1항 제1호 가목의 세율을 적용하여 산출한 2023년도 토지분 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 2023.9.13. 부과·고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2023.12.12. 이의신청을 거쳐 2023.3.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 청구인의 서울특별시 강남구 OOO 지상에 신축할 건축물(지하 0층, 지상 1층 / 연면적 494.95㎡, 이하 “이 건 건축물”이라 한다) 신축과 관련하여 2022.12.22.부터 2023.4.25.까지 시공사였던 주식회사 A(이하 “A”이라 한다)이 “당사가 상기 주소에 수행한 행위는 부지정리로 건축물 신축을 위한 직접공산 전 간접공사에 해당함”과 2023.2.2.부터 2023.11.14.까지 감리업체였던 주식회사 B(이하 “B”라 한다)가 “감리기간 동안 별다른 건축공사의 진행이 없었다”는 확인서를 가지고, 청구인이 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.)을 현재 사실상 착공을 하지 않은 상태로 건축중인 건축물로 볼 수 없어 쟁점토지가 종합합산과세대상이라고 주장하나, 청구인은 2021.4.8. 및 2021.5.25. 처분청으로부터 이 건 건축물 신축에 대한 각 건축허가 및 착공수리필증을 받았고, C은 이 건 건축물 신축을 위한 첫 번째 시공사인 D(이하 “D”이라 한다)이 수행하였던 공사를 승계받은 업체이고, 청구인이 이 건 건축물 신축공사에 대한 시공계약을 체결한 것은 그 당시 A의 공동대표 중 A(이하 ”A“이라 한다)이었으나, A은 2023.11.30. 공동대표를 사퇴한 후 연락이 두절된 상태로, A이 2024.4.15. 처분청에 확인해 준 A의 공동대표 중 B(이하 “B”이라 한다)은 이 건 건축물 신축공사와 전혀 관련이 없는자로 그가 작성해준 위 확인은 신뢰성이 없다.

청구인은 A과 시공계약을 체결한 후 2023년도 1월중 규준틀설치, 터파기공사, 버리기타설, 거푸집공사시작 등을 추진하다가, 터파기 중 폐관정이 터지는 민원이 발생하여 그 민원의 해소 등을 위하여 강남구청장의 지시에 따라 일부에 흙메우기 등을 하는 등의 사정으로 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 당시에는 공사가 중단하였으나, 청구인은 2023년도 1월에 착공을 하고, 건축중이었다가 2월중 폐관정이 터지는 등의 사정에 의해 공사를 중단하였으므로 청구인은 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지 지상에서 이 건 건축물을 건축중이다가 그 공사가 중단된지는 6개월 이내인 것으로 볼 수 있으므로 쟁점토지는 별도합산과세대상으로 구분되어야 한다.

나.처분청 의견

청구인은 쟁점토지에 대하여 처분청으로부터 2021.5.24. 착공신고수리통지를 받고 공사를 시작하였으나, 2023.1.3. 처분청(건축과)에 건축 관계자(시공자) 변경 신청서를 제출하였고, 2023.6.21. 처분청(재산세과)에서 적법한 과세를 위한 현장 방문하였을 당시 공사가 중단되었음을 확인하였으므로 처분청은 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과하였다.

「지방세법 시행령」 제103조 제1항 제3호에서 정하는 ‘건축 중인 건축물’이라 함은 과세기준일 현재 공사에 착수한 경우만을 말하는 것이고 그 착공에 필요한 준비작업을 하고 있는 경우까지 포함한다고 볼 수 없고(조심 2021지2301, 2022.5.18. 결정, 같은 뜻임), 실질적으로 공사가 진행되고 있는 ‘건축 중인 건축물’만을 의미한다.

2022.12.22.부터 2023.4.25.까지 시공사였던 A이 “당사가 상기 주소에 수행한 행위는 부지정리로 건축물 신축을 위한 직접공사 전 간접공사에 해당함”과 2023.2.2.부터 2023.11.14.까지 감리업체였던 B가 “감리기간 동안 별다른 건축 공사의 진행이 없었다”고 확인한 것에서 알 수 있듯이 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지 지상에서 이 건 건축물 신축을 위하여 사실상 착공이 있었다고 볼 수 없어 쟁점토지는 건축중인 건축물의 부속토지로 볼 수 없으므로 쟁점토지를 별도합산과세대상으로 구분할 수는 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지를 건축 중인 건축물 등의 부속토지로 보아 별도합산과세대상으로 구분할 수 있는지 여부

나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구인은 2021.4.8. 쟁점토지 지상에 이 건 건축물을 신축하기 위하여 아래와 같이 건축허가를 받은 것으로 확인된다.

가. 대지위치 : 서울특별시 강남구 OOO

나. 건축주 : C

다. 지역지구 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역

라. 건축규모 : 지하 0층, 지상 1층 / 연면적 494.95㎡

마. 용도 및 공종 : 근생(소매점)/ 신축

(나) 청구인은 2021.5.17. 이 건 건축물을 신축하기 위하여 충청북도 충주시 소재 D과 아래와 같이 도급계약을 체결하였다.

민간건설공사 표준도급계약서

1.

2. 1. 공사명 : OOO 빌딩 신축공사

3. 2. 공사장소 : 서울특별시 강남구 OOO

4. 3. 착공연월일 : 2021.5.30.

5. 4. 준공예정일 : 2021.11.30.

6. 5. 계약금액 : OOO원정(부가가치세 포함)

7. 8. 기성부분금 : 공정률에 의한 월기성

8.

2021.5.17.

도급인 : D(C) 수급인 : E

(다) 청구인은 2021.5.25. 처분청으로부터 이 건 건축물을 신축과 관련하여 아래와 같이 착공신고필증을 받은 것으로 확인된다.

착공신고필증

건축구분

신축

허가일자

2021.4.8.

건축주

C

대지위치

9. 서울특별시 강남구 OOO

대지면적

1,113.3㎡

주용도

제1종근린생활시설(소매점)

건축면적

494.95㎡

연면적

494.95㎡

착공예정일자

2021.5.24.

귀하께서 제출하신 착공신고서에 따라 착공신고필증을 「건축법 시행규칙」제14조 제4항에 따라 교부합니다.

2021.5.25.

강남구청장

(라) 청구인은 D과 위 (나)의 시공계약을 해제하기 위하여 아래와 같이 정산서를 작성하고 그 정산금액을 2022.4.4. 송금한 것으로 확인된다.

타절정산서

도급인 : D 수급인 : D

상기 도급인과 수급인은 2021.5.17. 공사도급계약을 체결한 서울시 강남구 OOO 빌딩 신축공사에 대하여 2022.3.31.부로 상기 서울시 강남구 OOO 빌딩 신축공사를 도급인과 업무 총괄자인 OOO대학교의 신축공사 타절 요구에 의한 공사타절 정산금원인 OOO원으로 아래와 같이 상호 타절정산한다.

도급인은 2022.3.31.까지 상기 타절금원인 OOO원을 수급인의 지정계좌로 입금함으로 본 타절정산은 완료한 것으로 한다.

(마) 청구인은 2022.12.22. 이 건 건축물을 신축하기 위하여 위(나)의 계약을 서울특별시 중구 소재 A이 승계하는 것으로 하여 아래와 같이 도급계약을 체결하였다.

민간건설공사 표준도급계약서

10.

11. 1. 공사명 : 서울특별시 강남구 OOO 신축공사

12. 2. 공사장소 : 서울특별시 강남구 OOO

13. 3. 착공연월일 : 2022.12.27.

14. 4. 준공예정일 : 2023.10.31.

15. 5. 계약금액 : OOO원정(부가가치세 포함)

16. 8. 기성부분금 : 공정률에 따름

17.

18. 2022.12.22.

도급인 : D(C) 수급인 : ㈜A

(바) 청구법인은 A과 시공계약을 체결한 후 2023년 1월에 토파기공사 등을 아래와 같이 추진하였다고 주장하며, 그 주요 공정일지 및 현황사진 등을 우리 원에 제출하였고, 그 사진 등을 보면 규준틀공사(2023.1.17.), 터파기공사(2023.1.19.), 거푸집 공사시작(2023.1. 30.) 등을 진행한 것으로 확인된다.

(사) 청구인은 위 (바)의 터파기공사 도중 기존 지하수 심정이 터졌고, 그 지하수 심정폐공공사를 하였음에도 2023년 2월초부터 지하수가 지속적으로 유출되어 이 건 건축물 신축 공사장 밖까지 영향을 주게되어 그 인근주민들의 민원이 발생하였고, 강남구청의 지시에 따라 2023.2.28. 일부 거푸집공사 한 부분을 포함한 일부에 흙메우기 공사를 진행하였다고 주장하며, A 공동대표인 A이 청구인이 이사장으로 있는 OOO대학교 사무처장 E에게 보낸 카카오톡 메시지 등의 화면캡쳐본을 우리 원에 제출하였으며, 그 메시지 등을 보면 위 A 및 E의 문자메시지 및 흙메우기 공사를 진행하는 현장사진이 포함되어 있다.

(아) 청구인은 A의 위 (사) 심정폐공공사, 흙메우기 공사 및 민원해결 등 추가공사에 따른 추가계약금액 인상요구를 거부한 후, 2023.4.25. 위 (마)의 시공계약을 해제하기 위한 아래 타절합의서를 작성하였고, 청구인은 그 합의서상 정산금액 OOO원(계약금액의 약 14.4%)을 2023.4.25. 등에 A에게 지급하였다고 주장하며, 청구인의 신한은행계좌에서 A 공동대표인 A의 계좌 등으로 송금한 것을 확인할 수 있는 계좌이체 확인서 등을 우리 원에 제출하였다.

건설공사 타절 합의서

19. 1. 공사명 : 서울특별시 강남구 OOO 신축공사

20. 2. 공사장소 : 서울특별시 강남구 OOO

21. 3. 공사기간 : 2022.12.22. ∼ 2023.4.25.

22. 4. 계약금액 : OOO원

23. 5. 정산금액 : OOO원

24. 6. 선지급액 : OOO원

25. 7. 타절지급액 : OOO원

26.

OOO 신축공사 관련하여 도급인과 수급인은 정산 타절함에 있어 상기 정산금액에 대한 이의가 없으며 이에 따라 2023.4.25. 상호합이하에 공사를 진행하지 않기로 한다.

공사가 중지됨과 동시에 도급인은 수급인에게 위 타절지급액인 OOO원을 입금하기로 하고 수급인은 이후 도급니과의 계약 일체의 민형사상 이의를 제기하지 아니한다.

2023.4.25.

도급인 : D(C), 수급인 : ㈜A

27.

(자) A의 법인등기를 보면 2021.3.25. 건축공사업 등을 목적사업으로, B을 대표이사로, 서울특별시 OOO을 본점소재지로 하여 설립되었다, 이후, 2022.12. 1.부터 2023.11.30.까지 A을 공동대표로 하였다가, 다시 B을 단독 대표이사로, 상호를 F로 변경한 것으로 확인된다.

(차) 처분청은 2024.4.15. A에서 상호가 바뀐 F에게 이 건 건축물 신축에 대한 도급계약서, 도급공사관련 계정별 원장 등 제출을 요청하는 공문을 발송하였고, F은 그 공문의 공란에 아래와 같이 기재하여 처분청에 제출한 것으로 확인된다.

당사가 상기 주소에 수행한 행위는 부지정리로 건축물 신축을 위한 직접공사 전 간접공사에 해당함

(카) 처분청은 이 건 건축물 신축공사와 관련하여 2023.2.2.부터 2023.11.14.까지 감리업체인 B가 2024.4.19. 발행한 감리기간 동안 별다른 건축 공사의 진행이 없었다는 확인서를 우리 원에 제출하였다.

(타) 우리 원은 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 당시 처분청이 쟁점토지에 출장한 후 작성한 결과보고서 등의 제출을 요청하였고, 처분청은 이에 대하여 그 당시 이 건 건축물 신축공사 현장이 닫혀 있어서 별도로 작성한 보고서가 없다고 회신하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다.

(가)「지방세법」제106조 제1항은 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다고 규정하면서, 그 제2호 가목에서 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지는 별도합산과세대상으로 규정하고, 같은 법 시행령 제101조 제1항에서 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 ‘공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지’란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제103조 제1항 제3호에서 “제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물을 포함하되, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다고 규정하고 있다.

(나) 위 조항에서 규정된 별도합산과세대상으로 구분되는 ‘건축 중인 건축물’이라 함은 건축허가를 받아 착공신고서를 제출한 후 터파기 공사 등 실제로 건축공사를 진행하고 있는 것을 의미하고, 단지 그 사업에 직접 사용하기 위한 준비를 하고 있는 것까지 포함된다고 볼 수 없다 할 것(대법원 2017.3.15. 선고 2016두58406, 같은 뜻임)이다.

(다) 처분청은 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지 지상에서 이 건 건축물 신축을 위하여 사실상 착공이 있었다고 볼 수 없어 쟁점토지는 건축중인 건축물의 부속토지로 볼 수 없다는 의견이나, 청구인은 2021.4.8. 및 2021.5.25. 처분청으로부터 이 건 건축물 신축과 관련한 각 건축허가 및 착공수리필증을 통지받은 점, 이 건 건축물의 현황을 보면 지하 층이 없이 단층이고, 연면적이 494.95㎡에 불과한 것 등을 고려하여 청구인이 제출한 2023년 1월 규준틀설치, 터파기공사, 규준틀공사시작 등 공사 사진 등을 볼 때 청구인이 쟁점토지 지상에서 이 건 건축물을 신축하기 위하여 사실상 착공한 것으로 보이는 점, 청구인은 이 건 건축물을 신축하기 위하여 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.)까지 D은 쟁점토지에서 토목공사를, A은 D이 수행하던 사업을 승계받아 건축행위를 수행하였던 것으로 보이고, 청구인이 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.)까지 그 두 시공사에 OOO원[D의 공사계약비용(OOO원)의 약 20%]을 지불한 것에서 볼 때 청구인이 쟁점토지 지상에서 이 건 건축물 신축을 위하여 사실상 착공한 것으로 본다고 하더라도 달리 문제가 없어 보이는 점, 청구인이 2023년 2월초 터파기공사 도중 기존 지하수 심정이 터져 민원 등이 발생하여 2023.2.28. 강남구청의 지시에 따라 일부 거푸집공사 한 부분을 포함한 부분에 대하여 흙메우기 공사를 진행한 사실이 문자메세지 등에서 확인되는 것 등에서 볼 때 청구인이 이 건 신축공사를 중단한 기간은 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.)까지 5개월 이내일 것으로 추정되는 점 등에 비추어 볼 때 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인의 쟁점토지는 그 토지 지상에서 이 건 건축물을 신축하기 위하여 사실상 착공하였다가 그 공사가 중단(6개월 미만)되어 건축중인 건축물의 부속토지로 볼 수 있어 별도합산과세대상에 해당한다고 볼 수 있으므로 처분청이 청구인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제6항, 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세법

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

(2) 지방세법 시행령

제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

1. 특별시·광역시(군 지역은 제외한다)·특별자치시·특별자치도 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지

가. 읍·면지역

나. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따라 지정된 산업단지

다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 공업지역

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지

나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

1. 삭제

2. 건축허가를 받았으나 「건축법」 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물

3. 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.

4. 가스배관시설 등 행정안전부령으로 정하는 지상정착물