이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2019.3.20.∼2019.12.30. 기간 동안 경기도 동두천시 OOO(이하 “이 건 토지”라 하고, 상세내역은 아래 ＜표1＞과 같다.)를 취득한 후, 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고 「지방세법」제11조 제1항 제7호 가목(3%) 및 나목(4%)의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

＜표1＞ 이 건 토지에 대한 취득세 등 신고·납부내역

(단위 : ㎡, 원)

○○○

나. 처분청은 2020.8.7. 청구법인이 이 건 토지에 대한 취득세 신고 과정에서 중계수수료 등 부대비용 OOO원을 이 건 토지 취득세 과세표준에서 누락한 것으로 보아 취득세 등 합계 OOO원을 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 2024.7.3. 이 건 토지의 취득이 「지방세특례제한법」제31조 제1항(이하 “쟁점규정”이라 한다)에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우에 해당하므로 기 납부한 취득세 등을 환급해달라는 취지로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2024.8.13. 위 ＜표1＞ 순번 16∼19번 토지(이하 “쟁점①토지”라 한다)는 주택건설사업 승인에 미포함된 토지로서 임대주택 등의 감면대상에 해당하지 아니하고, 위 ＜표1＞ 순번 1∼15번 토지(이하 “쟁점②토지”라 한다)는 청구법인이 임대용 부동산의 취득일로부터 60일이 경과 후 임대사업자로 등록하였으므로 쟁점규정의 적용 대상이 아니라고 보아 이를 거부하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2024.11.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 이 건 토지를 취득한 후 60일 이내에 이 건 토지를 임대목적물로하여 임대사업자로 등록하는 것은 불가능하므로, 이러한 사유만으로 경정청구를 거부한 처분은 위법하다.

조세심판원은 건설임대주택의 경우 해당 건물의 세부 내역은 부지를 취득한 후 일정 기간 사업계획을 수립하여 사업계획을 정부로부터 승인받거나 건축허가를 받음으로써 구체화되고 확정되는 것으로서 토지를 취득한 후 60일 이내에 확정하여 임대사업자등록증에 임대주택(건물분)의 세부 내역을 기재하기는 어려우므로, 토지 취득 후 60일 이내에 주택건설사업계획을 승인받아 토지를 임대주택으로 등록하는 것은 불가능하므로 이러한 사유만으로 감면대상에서 배제하는 것은 위법하다고 판단한바 있다(조심 2022지1169, 2023.10.19. 등 다수).

또한 이를 보완하기 위하여 2021.12.28. 「지방세특례제한법」을 개정하면서 토지의 경우 「주택법」에 따른 사업계획승인이나 「건축법」에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내에 임대목적물로 등록하는 경우에도 감면혜택을 부여하도록 개정하기도 하였다.

따라서 처분청이 이 건 토지에 대하여 그 취득일부터 60일 이내에 임대목적물로 등록을 하지 아니하였다는 사유로 감면을 거부한 것은 위법하다고 할 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점①토지는 임대용 부동산에 해당하지 아니하므로 취득세 감면대상에 해당하지 않는다.

쟁점①토지는 임대용 부동산이 신축된 토지인 쟁점②토지 주변에 위치한 토지로서, 용지도에 의하면 임대용 부동산으로 사용되지 아니한 사실을 확인할 수 있다.

따라서 쟁점①토지에는 쟁점규정이 적용될 수 없다.

(2) 청구법인은 쟁점②토지는 부동산 취득일부터 60일 이내에 쟁점②토지를 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하지 않았으므로, 조세법률주의 원칙에 따라 쟁점규정을 적용할 수 없다.

쟁점규정은 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 취득세를 감면하도록 규정하고 있는데, 여기서 임대사업자라 함은 “임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다”고 규정하고 있다.

청구법인은 쟁점②토지를 취득한 후 60일 이내에 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우에 해당하지 아니하므로, 조세법률주의 원칙에 따라 요건을 충족하지 못하였다 할 것이므로, 쟁점②토지 또한 쟁점규정을 적용할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인의 이 건 토지 취득에 대하여 쟁점규정에 따른 취득세 감면을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구법인은 2018.6.17. AAA종합건축사사무소와 쟁점②토지 지상에 임대아파트를 건축하기 위한 건축물 설계 표준계약을 체결하였다. 한편, 쟁점①토지가 임대용 부동산이 아니라는 점에 대해서는 청구법인도 다툼이 없다.

(나) 청구법인이 제출한 주택건설사업자등록증에 의하면, 청구법인은 2018.10.19. 「주택법」제4조 등에 따라 주택건설사업자로 등록한 사실이 확인된다.

(다) 청구법인은 2020.10.21. 처분청에 쟁점②토지에 임대주택(총 5개동, 466세대)를 건축하기로 하는 사업계획승인을 신청하여, 처분청으로부터 2021.2.19. 주택건설사업계획승인을 받았다.

(라) 청구법인은 2021.4.29. 아래와 같이 임대사업자 등록을 한 것으로 나타난다.

＜임대사업자 등록증＞

○○○

(마) 청구법인은 2021.10.14. 쟁점②토지에 임대아파트 착공신고를 하였다.

(바) 국토교통부의 질의회신 사례(국토교통부 민간임대정책과 - 4256, 2020.11.5.)에 따르면, “토지만 소유하고 있고 아무런 계획이 확정되지 않은 자가 임대주택을 등록하는 것은 불가한 사항이며, 해당 토지에 임대주택 사업이 진행될지 확정되지 않은 상황에서 목적물의 용도, 세대수, 면적 등 아무런 계획이 정해지지 않은 사항을 등록할 수 없을 것입니다. 따라서, 관계 법령에 따라 임대사업자 등록은 가능하나 임대주택을 소유하거나 임대목적물의 취득계획이 확정되어야 임대주택의 등록이 가능할 것입니다”라고 해석하고 있는바, 주택건설사업계획이 승인된 다음에야 임대사업자등록이 가능한 것으로 보인다.

(사) 한편, 임대주택 등에 대한 취득세 감면을 규정하고 있는 쟁점규정의 개정내역 및 개정취지는 다음과 같다.

＜개정연혁＞

개정

관련 규정

2016.12.27. 법률 제14477호로 개정되기 전의 것

제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

2016.12.27. 법률 제14477호로 개정된 것

제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

2021.12.28. 법률 제18656호로 개정된 것

제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물{2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택"이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 "단기민간임대주택"이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다}로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

＜개정취지＞

＜개정취지＞ 위 2021.12.28.자 개정취지에 대하여 행정안전부는 “건설임대주택용 토지에 대한 취득세 감면요건을 ‘취득일로부터 60일 이내’에서 ‘사업계획승인일부터 60일 이내’로 임대등록하는 경우로 완화하였고, 다만, 과도한 착공지연 등을 방지하기 위해 임대등록시한은 토지를 취득한 날부터 1년 6개월을 초과하지 않도록 단서를 마련하였다”고 밝히고 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 이 건 토지를 취득한 후 60일 내에 임대사업자로 등록하는 것은 애당초 불가능한 상황이었으므로 기한 내에 등록을 하지 못하였다는 사유만으로 쟁점규정에 따른 취득세 감면을 배제하는 것은 부당하다고 주장한다.

그러나, 청구법인 주장과 같이 이 건 토지 취득일로부터 60일 이내에 임대사업에 대한 사업계획 승인이 이루어지지 않은 상태였다 하더라도, 쟁점규정이 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록할 것을 요건으로 하고 있으므로, 적어도 임대사업자로 등록할 수 없는 장애사유가 없어진 날(이 건에서는 임대사업의 사업계획승인을 받은 날)로부터 60일 이내에는 임대사업자 등록을 하여야 할 것인데, 청구법인은 이 건 토지를 임대목적물로 등록이 가능한 날인 사업계획승인일인 2021.2.19.로부터 60일을 경과하여 2021.4.29. 임대사업자 등록을 하였으므로 청구법인은 쟁점규정에 따른 취득세 등의 감면 요건을 충족하지 못하였다 할 것이다(조심 2024지176, 2024.7.16. 같은 뜻임). 뿐만 아니라 쟁점①토지의 경우 임대용 공동주택의 부속토지에 해당하지 아니하므로 임대용 부동산에도 해당하지 않는다.

따라서, 청구법인이 쟁점규정에 따른 감면요건을 충족하지 못한 것으로 보아 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세특례제한법(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정되기 전의 것)

제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 항에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.

(2) 지방세특례제한법(2021.12.28. 법률 제18656호로 개정된 것)

제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물{2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택"이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 "단기민간임대주택"이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다}로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따라 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.