이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 AAA주택재개발정비사업(이하 “이 건 정비사업”이라 한다)을 시행하기 위하여 설립된 조합으로, 2024.6.5. 인천광역시 미추홀구 OOO에 공동주택용 건축물 157,075.11㎡(공동주택 1,146세대 등, 이하 “이 건 공동주택”이라 한다)를 신축한 후 일반분양용 건축물 151,815.44㎡(체비지, 공동주택 775세대, 상가 포함)에 대하여는「지방세특례제한법」(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제74조 제1항에 따라 취득세의 100분의 85 감면(최소납부세액)대상으로, 임대주택용 건축물 5,259.67㎡(공동주택 58세대, 이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대하여는 같은 법 제74조 제3항 제2호에 따라 취득세의 100분의 75 감면 대상으로 구분하여 아래 ＜표＞와 같이 산출한 취득세 등 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고·납부하였다.

＜표＞ 이 건 공동주택에 대한 취득세 등 신고·납부 내역

(단위 : 원)

○○○

나. 청구법인은 2025.6.19. 쟁점주택도 일반분양용 공동주택과 동일한 체비지이므로, 이에 대하여도「지방세특례제한법」제74조 제1항을 적용해서 100분의 85를 감면하여야 한다는 취지로 이 건 취득세 등의 경정청구를 하였으나, 처분청은 2025.8.18. 이를 거부하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.8.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1)「도시개발법」제34조에서 도시개발사업에 필요한 경비를 충당하거나 실시계획 등으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 등으로 정할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제66조의2 제4호에서 임대주택을 체비지로 본다고 규정하고 있으며,「도시 및 주거환경정비법」제74조 제1항 제4호에서 임대주택을 보류지 등으로 규정하고 있다.

(2) 따라서, 청구법인이 이 건 정비사업의 관리처분계획에 따라 취득한 쟁점주택은 임대주택으로서 체비지에 해당하므로,「지방세특례제한법」제74조 제1항에 따라 취득세의 100분의 85를 감면하는 것이 타당함에도 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다(조심 2021지1556, 2023.11.29.).

나. 처분청 의견

(1)「도시개발법」제44조 제3항 및 같은 법 시행령 제66조의2의 규정은 도시개발사업의 시행자가 학교 등 도시기반시설과 임대주택 등을 설치하기 위하여 조성토지 등을 공급하는 경우 그 조성토지의 공급 가격에 관한 규정일 뿐, 임대주택을 체비지로 본다는 규정은 아니라 할 것이고,「도시 및 주거환경정비법」제74조 제1항 제4호는 재개발사업의 시행자가 분양분 임대주택 등을 보류지 등으로 지정할 경우 그 명세와 처분 방법 등을 관리처분계획으로 수립하여 인가받아야 한다는 규정인바, 이를 근거로 임대주택을 보류지 등으로 볼 수는 없다.

(2) 체비지는 관리처분계획을 인가받을 당시 보류지 또는 체비지로 지정되어 있어야 하는데(대법원 2020.1.16. 선고 2019두53914 판결), 쟁점주택은「인천광역시 도시 및 주거환경정비조례」에 따라 공급이 강제되는 임대주택으로서 조합원 등에게 분양신청을 받을 수 없고, 청구법인은 쟁점주택을 체비지 또는 보류지하여 관리처분계획인가를 받은 사실이 없으므로, 쟁점주택을 이 건 정비사업의 체비지로 보아 그 취득세의 100분의 85를 감면하여야 한다는 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것인바, 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다(조심 2020지10, 2020.5.20.).

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택을 재개발정비사업의 사업시행자가 취득하는 체비지로 보아 취득세의 100분의 85를 감면하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2013.5.27. 이 건 정비사업을 시행하기 위해, 인천광역시 미추홀구 OOO을 주사무소로 하여 설립되었다.

(나) 처분청은 2018.3.12. 사업부지를 인천광역시 미추홀구 OOO으로, 사업시행자를 청구법인으로 하여 이 건 정비사업의 사업시행인가를 고시하였고, 2019.5.7. 이 건 정비사업의 관리처분계획 고시(최초)하였으며, 2024.11.18. 변경 고시(최종)된 이 건 정비사업의 관리처분계획은 아래와 같다.

○○○

(다) 청구법인은 2024.6.5. 이 건 공동주택(1,146세대)을 신축한 후, 조합원분(313세대, 상가 252.26㎡)을 제외한 829세대(상가 포함) 중 일반분양분(771세대, 상가 1,538.71㎡)은 이 건 정비사업의 시행자인 청구법인이 취득하는 체비지로 보아 취득세의 100분의 85 감면 대상으로, 쟁점주택(58세대)은 청구법인이 취득하는 주택으로 보아 100분의 75 감면 대상으로 구분하여 이 건 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.

(라) 청구법인은 2025.6.19. 쟁점주택을 청구법인이 취득하는 체비지로 보아 그 취득세 감면율을 100분의 75에서 100분의 85로 경정하여야 한다는 취지로 이 건 취득세 등의 일부 환급을 구하는 경정청구를 하였으나 처분청은 2025.8.18. 이를 거부하였다.

(2)「지방세특례제한법」제74조 제1항에서「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(재개발사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 면제(100분의 85 감면)한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항 제2호에서「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 시행자가 해당 사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택에 대해서는 취득세의 100분의 75를 경감한다고 규정하고 있다.

「도시개발법」제34조 제1항에서 도시개발사업의 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행 규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다고 규정하고 있고, 제44조 제1항에서 시행자는 체비지나 보류지를 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적 및 방법에 따라 합리적으로 처분하거나 관리하여야 한다고 규정하고 있다.

또한,「도시개발법」제27조 제1항에서 시행자는 학교, 폐기물처리시설, 임대주택, 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설을 설치하기 위한 조성토지등과 이주단지의 조성을 위한 토지를 공급하는 경우에는 해당 토지의 가격을 감정평가법인등이 감정평가한 가격 이하로 정할 수 있다고 규정하고 있고, 제44조 제3항에서 학교, 폐기물처리시설, 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설을 설치하기 위하여 조성토지 등을 공급하는 경우 그 조성토지 등의 공급 가격에 관하여는 제27조 제1항을 준용한다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건 에 대해 살피건대,「지방세특례제한법」제74조 제1항에 따라 취득세가 면제되는 체비지는 사업시행자가 미리 환지계획이나 관리처분계획에서 체비지로 정하거나 그에 따라 체비지로 간주되는 것만을 의미한다고 봄이 타당하다(대법원 2009.6.23. 선고 2007두3275 판결 등, 같은 뜻임),

쟁점주택은 임대주택으로서 조합원에게 분양 신청을 받을 수 없고, 청구법인은 쟁점주택을 체비지 또는 보류지하여 관리처분계획인가를 받은 사실이 없는 점,

「도시개발법」제34조 제1항에서 개발사업(「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업 포함)의 시행자는 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지로 정하여 개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다고 규정하고 있는데, 임대주택은 해당 시도의 조례 등에 따라 그 설치(신축)가 의무화된 것일 뿐 사업시행자가 이를 처분하여 개발사업에 필요한 경비를 충당하는 것은 아닌 점,

아울러,「도시개발법」제27조 제1항 및 같은 법 제44조 제3항은 학교, 폐기물처리시설, 임대주택 등을 설치하기 위하여 조성한 토지의 공급가격에 관한 조항으로, 여기에 임대주택용 토지가 포함되어 있다고 하여 이를 근거로 임대주택을 체비지로 볼 수는 없는 점 등에 비추어,

쟁점주택은「지방세특례제한법」제74조 제1항에서 규정하고 있는 체비지가 아니라 같은 조 제3항 제2호에서 규정하고 있는 청구법인이 관리처분계획에 따라 취득하는 주택에 해당한다고 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항,「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령 등

(1) 지방세특례제한법(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정되기 전의 것)

제74조[도시개발사업 등에 대한 감면] ①「도시개발법」에 따른 도시개발사업과「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(재개발사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 “환지계획 등에 따른 취득부동산”이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 2019년 12월 31일까지 면제한다.(이하 생략)

③「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(같은 법 제2조 제2호 나목 중 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경개선을 하는 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 같다)과 주거환경개선사업(같은 법 제2조 제2호 가목 중 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하는 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 같다)의 시행에 따라 취득하는 제1호부터 제3호까지의 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 75를 2019년 12월 31일까지 경감하고, 제4호 및 제5호의 부동산에 대해서는 취득세를 2019년 12월 31일까지 면제한다. (단서 생략)

1. 재개발사업의 시행자가 재개발사업의 대지 조성을 위하여 취득하는 부동산

2. 재개발사업의 시행자가 같은 법 제74조에 따른 해당 사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택

(2) 도시 및 주거환경정비법

제74조[관리처분계획의 인가 등] ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. (단서 생략)

1. 분양설계

2. 분양대상자의 주소 및 성명

3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)

4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법.

다. 임대주택

라. 그 밖에 부대시설ㆍ복리시설 등

제79조[관리처분계획에 따른 처분 등] ① 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리하여야 한다.

④ 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획으로 정하는 목적을 위하여 그 잔여분을 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 또는 토지등소유자 이외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제87조[대지 및 건축물에 대한 권리의 확정] ③ 제79조 제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은「도시개발법」제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다.

(3) 도시개발법

제27조[학교 용지 등의 공급 가격] ①시행자는 학교, 폐기물처리시설, 임대주택, 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설을 설치하기 위한 조성토지등과 이주단지의 조성을 위한 토지를 공급하는 경우에는 해당 토지의 가격을 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 감정평가한 가격 이하로 정할 수 있다. 다만, 제11조제1항제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 자에게 임대주택 건설용지를 공급하는 경우에는 해당 토지의 가격을 감정평가한 가격 이하로 정하여야 한다.

제34조[체비지 등] ① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.

제44조[체비지의 처분 등] ① 시행자는 제34조에 따른 체비지나 보류지를 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적 및 방법에 따라 합리적으로 처분하거나 관리하여야 한다.

③ 학교, 폐기물처리시설, 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설을 설치하기 위하여 조성토지 등을 공급하는 경우 그 조성토지등의 공급 가격에 관하여는 제27조 제1항을 준용한다.