이유
1. 처분개요

가. AAA 주식회사(이하 “청구법인 AAA”이라 한다)는 1947.6.28. 법인명을 ‘BBB 주식회사’로 하고, 토목, 건축, 전기, 난방, 위생기계 및 도로포장, 기타 제건설공사 등을 목적으로 하여 설립되었고, 2021.1.4. 건설부분을 인적분할하여 AAA 주식회사(이하 “청구법인 AAA”라 하고, 두 법인을 합하여 “청구법인들”이라 한다)를, 석유화학 사업부문을 물적분할하여 AAA케미칼 주식회사를 각각 설립하면서 상호를 ‘BBB 주식회사’에서 ‘AAA 주식회사’로 변경한 후 지주회사로 전환하였다.

나. 청구법인 AAA은 2005.8.29. 및 2007.8.30. 서울특별시장으로부터 서울특별시 성동구 OOO 외 5개 필지 토지 18,315㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득하였고, 2020.11.13. 이 건 토지 지상에 공동주택(연면적 97,840.697㎡, 280세대 및 부대·복리시설)과 업무·판매·문화집회 시설용 건축물(연면적 110,185.608㎡, 공동주택과 합하여 “이 건 건물”이라 한다)을 신축하여 취득한 후, 2020.11.30. 처분청에 총 공사비 등 합계 OOO원을 과세표준으로 하고 「지방세법」제11조 제1항 제3호에 따른 일반세율(2.8%) 및 「지방세특례제한법」제47조의2 제1항 제2호에 따른 녹색건축의 인증 감면율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

다. 처분청은 2023.10.16.부터 2023.11.15.까지 청구법인들에 대한 세무조사를 실시한 후,

(1) 청구법인 AAA이 이 건 건물의 취득세 등을 신고·납부하면서 일반차입금 지급이자(이하 “쟁점①비용”이라 한다), 하자보수충당금(이하 “쟁점②비용”이라 한다), 공사 중단 기간의 인건비 등 유지관리비(이하 “쟁점③비용”이라 하고, 이를 모두 합쳐 “쟁점비용”이라 하며, 구체적인 내역은 아래 ＜표1＞과 같다) 합계 OOO을 누락하여 취득세 등을 과소 신고·납부하였고,

(2) 이 건 건물 중 OOO 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)은 「지방세법」제13조 제5항 제3호에 따른 고급주택에 해당하여 중과세율 적용대상이나 일반세율을 적용하여 취득세 등을 과소 신고·납부하였다는 이유로

(3) 2024.4.9. 청구법인 AAA에게 아래 ＜표2＞와 같이 취득세 등 합계 OOO원을 부과·고지하였다.

＜표1＞ 쟁점비용 내역

(단위 : 원)

○○○

＜표2＞ 취득세 등의 부과·고지 내역

(단위 : 원)

○○○

라. 청구법인들은 이에 불복하여 2024.7.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인들 주장

(1) 쟁점비용은 이 건 건물 취득세 과세표준에 포함되지 않는다.

(가) 「지방세법」제10조 제5항은 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득 등에 대하여는 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항은 사실상의 취득가격을 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있다.

그렇다면, 이 건 건물과 같이 청구법인의 장부에 따라 취득가격이 증명되는 원시취득의 경우, ① 해당 취득을 위하여 소요되었고, ② 취득시기 이전에 지급이 확정된 비용만을 취득세 과세표준에 포함하여야 할 것이다.

(나) 일반차입금 이자인 쟁점①비용은 이 건 건물 취득원가에 포함되지 아니한 비용이며, 이 건 건물의 취득을 위하여 소요되었다고 볼 수 없으므로, 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

1) 「지방세법 시행령」제18조 제1항 제1호는 취득세 과세표준에 포함되는 간접비용 중 하나로 ‘건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용’을 들고 있다.

2) 취득세 과세물건의 취득에 직접 사용된 차입금이 아닌 일반차입금으로부터 발생하는 지급이자를 취득세 과세표준에 포함시켜야 할 것인지 여부와 관련하여 대법원은 납세의무자가 일반차입금으로부터 발생한 이자를 자본화하여 취득가격에 적정하게 반영하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 차입한 자금이 과세물건의 취득을 위하여 간접적으로 소요되어 실질적으로 투자된 것으로 볼 수 있어야 취득세 과세표준에 합산할 수 있다고 할 것이다(대법원 2018.3.29. 선고 2014두46935 판결, 같은 뜻임)라고 하면서, 이러한 사실은 과세관청이 그 증명책임을 부담한다고 판시하였다.

3) 그런데 쟁점①비용은 2017년 8월부터 2019년 6월까지 일반차입금에서 발생한 이자로, 청구법인이 2019년 6월경 국제회계기준 해석위원회의 2019년 제1분기 결정에 따라 2017년 8월부터 당시까지 이 건 건물의 취득원가에 산입하였던 회계처리를 소급하여 취소함으로써 이 건 건물의 취득 당시 취득가격에 반영되지 아니하였다. 일반차입금의 자본화와 관련된 국제회계기준을 둘러싼 명확한 해석지침이 없던 상황에서 청구법인이 잘못된 회계처리를 한 후 뒤이은 국제회계기준 해석위원회의 결정(아래 참조)에 따라 이 건 건물의 완공 전 회계처리를 즉시 수정하였음에도 기존 회계처리에 따라 자본화한 지급이자인 쟁점①비용을 이 건 건물의 취득세 과세표준에 포함시키는 것은, 청구법인의 최종적 회계처리는 물론 국제회계기준에도 부합하지 않는 부당한 처사이다.

＜2019년 4월 국제회계기준 해석위원회 안건결정 동향 내용 중 발췌＞

10. 건설 중인 재화의 기간에 걸친 이전

□ (질의) 아래와 같은 상황에서 해당 건설 중인 자산 등을 적격자산으로 보고 건물의 건설을 위한 차입원가를 자본화할 수 있는지에 관해 질의

ㅇ 공동주택 개발회사는 건물을 건설하고, 건물에 있는 개별 단위의 공간을 각각 고객에게 판매하며 판매 즉시 그 통제를 이전

ㅇ 건설이 시작되기 전에 일부 개별 단위의 판매계약을 체결하고 적합한 고객을 찾는 경우 나머지 개별 단위에 대하여 계약체결 가능

□ (최종결정) 회사가 인식하는 수취채권, 계약자산, 미판매 재고 자산(재공품)은 적격자산이 아니므로 차입원가를 자본화할 수 없음

ㅇ (수취채권) 금융자산은 적격자산에 해당하지 않음

ㅇ (계약자산) 계약자산은 기업이 고객에게 이전한 재화나 용역에 대하여 그 대가를 받을 기업의 권리로 정의

- 계약자산은 의도된 용도로 사용하거나 판매가능한 상태에 이르게 하는데 상당한 기간을 필요로 하는 자산이 아니므로 적격자산에 해당하지 않음.

ㅇ (미판매 재고자산) 회사는 건설중인 건물의 미판매 단위를 적격한 고객을 찾을 때 판매할 의도가 있고, 향후 판매시 고객에게 통제를 이전할 계획

- 이러한 미판매 재고자산은 현재 상태로 의도한 판매가 가능하므로 적격자산에 해당하지 않음.

4) 더욱이, 처분청은 청구법인의 자금운용방식이 2019년 6월 전후로 전혀 바뀌지 아니하였는데도, 일반차입금 지급이자 중 2017년 8월부터 2019년 6월까지의 발생분은 이 건 건물의 과세표준에 포함시킨 반면, 그와 경제적 실질이 동일한 2019년 7월부터 이 건 건물 완공 시까지 발생분은 이 건 건물의 과세표준에 포함시키지 못하였다. 달리 말하면, 처분청은 소급적으로 취소된 청구법인의 자본화 회계처리 외에 일반차입금이 이 건 건물의 신축 공사에 간접적으로 소요되었다는 어떠한 입증도 하고 있지 못한 상태이며, 이러한 이유로 2019년 7월부터 이 건 건물의 완공 시까지의 일반차입금 지급이자와 관련해서는 취득세를 부과하지 못한 것이다.

5) 결국, 처분청은 쟁점①비용이 이 건 건물의 취득에 간접적으로나마 소요되었음을 입증하지 못하였는데도 불구하고, 이 건 건물 취득세 과세표준에 포함시켰는바, 이는 위법한 처분이다.

(다) 쟁점②비용은 이 건 건물의 취득 당시 그 지급이 확정되지 아니한 하자보수충당금으로 이 건 건물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

1) 하자보수충당금이란, 공사 종료 후 하자보수의무를 부담하게 되는 경우에 대비하여 하자보수에 소요될 것으로 추정되는 원가를 부채의 형태로 계상한 것을 의미한다. 따라서, 건설 중인 자산과 관련하여 그 취득 시까지는 향후 하자보수가 필요할 것인지 여부, 나아가 하자보수가 필요하다면 그 금액이 얼마나 될 것인지에 대하여는 예상할 수 없는바, 하자보수충당금은 공사 수행자의 내부 추정치에 불과한 것이다.

2) 이러한 하자보수충당금의 성격을 고려하여, 행정안전부는 일관되게 취득세 과세물건의 최초 취득 시 그 지급이 확정되지 아니하여 우발부채의 성격을 띠는 하자보수충당금은 취득세 과세표준에 포함하여서는 아니된다고 보아 왔다(행정자치부 세정13407-1235, 2000.10.24.).

3) 반면, 처분청은 대법원 2010.2.11. 선고 2007두17373 판결을 근거로 쟁점②비용이 이 건 건물의 취득세 과세표준에 포함된다고 판단하였다. 그러나 위 판례는 아파트를 원시취득한 취득세 납세의무자가 타인에게 아파트의 신축을 도급한 경우, 공사대금에 포함된 수급인의 하자보수충당금을 아파트 취득세 과세표준에 포함시켜야 한다는 내용이다. 이 건은 쟁점②비용인 하자보수충당금이 공사대금(비용)에 포함되어 취득시기를 기준으로 지급할 것이 명확히 확정된 판례 사안과는 달리, 이 건은 장래 발생할 것으로 예상되는 비용에 불과하여 지급 여부가 불확실한 경우이므로 위 판례 법리가 적용될 여지가 없다.

(라) 쟁점③비용은 유지관리비(공사가 중단된 기간 동안 공사현장인 이 건 토지의 안전 및 보안을 담보하기 위한 비용)에 해당하므로 이 건 건물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

1) 청구법인은 2009년 3월부터 2016년 2월까지 이 건 토지와 관련된 공사를 중단하였고, 2013년 9월부터 2014년 2월 사이의 기간 동안 서울특별시장(건축기획과)의 요청에 따라 현장의 안전 유지를 위하여 터파기된 부분에 되메우기 작업을 실시함으로써 이 건 토지를 착공 전의 상태로 완벽히 복구한 후, 공사와 관련된 조치를 취하지 아니하다 공사 재개 후 새로이 터파기 공사를 수행하였다.

2) 공사가 중단된 기간 동안 진행된 되메우기로 이 건 토지가 나대지 상태로 남아 있게 된 나머지, 공사재개 시 터파기 등 착공단계에서 이루어져야 하는 작업부터 다시 실시되어야만 했던 점에 비추어보더라도, 처분청의 주장과 같이 공사의 중단 기간 동안에 향후 신축 공사를 원활히 할 목적으로 어떠한 활동이 이루어졌다고 볼 수는 없다.

3) 쟁점③비용은 공사가 중단된 기간 동안에 이 건 건물의 신축이 아닌 단순한 나대지인 이 건 토지 공사현장의 안전 및 보안을 담보하기 위한 비용이므로, 이를 이 건 건물의 신축 과정에서 필요불가결한 준비행위 또는 그 수반행위에 소요된 비용으로 보아 취득세 과세표준에 포함시키는 것은 부당하다.

4) 특히, 이 건 건물을 신축하기 전에 청구법인은 이 건 토지에서 공사가 중지되어 있는 동안 이 건 토지에 어떤 건물을 지을지 여부에 관하여 ① 2012년경에는 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설을, ② 2013년경에는 청구법인 본사를 중심으로 한 복합시설을, ③ 2014년에는 최초 설계안을 유지하되 오피스텔 등을 추가 건설하는 방안을, ④ 2015년에는 대형 공연장을 중심으로 호텔과 상업시설을 신축하는 대안을 검토하였다.

5) 이 건 토지와 관련된 조세 불복 사건에서도, 이 건 토지는 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우에 해당한다는 이유로 처분청은 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세를 과세하였고, 조세심판원 및 법원도 이러한 처분이 정당하다고 보아 청구법인의 청구를 기각하는 판결을 하였다(대법원 2015.7.23. 선고 2015두39248 판결).

6) 결국, 쟁점③비용은 이 건 건물과 무관하게 다른 건축물을 신축하는 방안들을 검토하는 과정에서 단지 공사 현장의 안전 및 보안을 유지하기 위하여 지출한 비용이므로, 이 건 건물의 취득세 과세표준에 포함될 수 없다.

(2) 쟁점주택은 고급주택에 해당하지 않는다.

처분청은 발코니를 확장하기 위하여 도면 상으로는 존재하나 실제로는 설치되지 아니한 발코니와 내부공간 사이의 벽체의 면적(이하 “쟁점면적”이라 한다)이 쟁점주택의 전용면적에 포함된다고 보고, 쟁점면적이 쟁점주택의 연면적에 포함되면 연면적이 274㎡를 초과하므로, 쟁점주택은 고급주택에 해당한다는 의견이다.

그러나, 조세심판원 선결정례(조심 2024지1039, 2025.2.25., 이 건과 동일한 쟁점주택에 관한 선결정례로, 청구법인 AAA가 인적분할에 따라 청구법인 AAA로부터 쟁점주택을 취득한 사례에 대하여 중과세율을 적용한 사안임)에서도 쟁점면적이 쟁점주택의 연면적에 포함되지 않는다고 보아 처분청이 청구법인 AAA에게 한 취득세 등 부과처분을 취소한 바 있다. 따라서, 청구법인 AAA에 대한 취득세 등 부과처분 역시 같은 취지로 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점비용은 이 건 건물 취득세 과세표준에 포함된다.

(가) 청구법인 AAA이 쟁점①비용을 회계 정책의 변경으로 인하여 2019년 6월 이후에 이자비용을 자본화하지 않고 이를 취소하는 회계처리를 하였다 하더라도, 기존에 이루어진 회계처리를 취소하였다는 것만으로는 청구법인 AAA의 일반차입금이 이 건 건물의 건설자금에 사용되지 않았다고 볼 근거는 존재하지 않는다.

청구법인 AAA은 스스로 자신의 일반차입금 중 이 건 건물의 건설에 투입된 차입금의 이자비용(이 건 건물의 각 연도별 공사원가의 연평균 지출액에서 수취한 분양수입금의 연평균액을 차감한 후, 납세자의 가중평균 차입이자율을 적용하여 계산한 금액)에 해당한다고 보아 이를 계산하여 2017년 8월부터 2019년 6월 기간 동안 자본화하였다.

따라서, 당초 청구법인 AAA이 객관적인 회계기준 및 내부기준에 따라 산정했던 쟁점①비용은 ‘이 건 건물의 건설자금에 충당된 차입금의 이자 또는 그와 유사한 금융비용’인 것은 명확하다 할 것이고, 추후 회계처리 방식을 변경하였다 하더라도, 애당초 청구법인 스스로 쟁점①비용이 이 건 건물 취득과 관련하여 사용된 것으로 보아 자본화 했던 사실관계는 달라지지 아니하므로, 쟁점①비용은 이 건 건물 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다고 할 것이다.

(나) 쟁점②비용은 하자보수충당금으로, 일반기업회계기준에 따르면 공사종료 후에 하자보수 의무가 있는 경우 합리적이고 객관적인 기준에 따라 추정된 금액을 하자보수비로 하여 그 전액을 공사가 종료되는 회계연도의 공사원가에 포함하고 하자보수충당부채로 계상할 것을 정하고 있고, 해당 하자보수충당부채는 이후 실제로 발생한 하자보수비와 상계하고, 그 충당부채 잔액은 실질적으로 하자보수의무가 종료한 회계연도에 환입하며, 하자보수충당부채를 초과하여 하자보수비가 발생한다면 이는 당해 연도의 비용으로 처리한다.

쟁점②비용은 기업회계기준에 따라 청구법인 AAA이 이 건 건물과 관련하여 취득 이후에 지급될 것이라고 합리적·객관적으로 추정하여 공사원가를 산정할 때에 반영한 금액으로서 이는 이 건 건물 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다.

특히, 청구주장과 같이 쟁점②비용이 이 건 건물의 취득시기 이전에 지급이 확정되지 않았고, 실제 지급되지 않았다는 사정만으로 이를 과세표준에서 제외한다고 하면, 도급공사를 통하여 건축물을 신축하는 경우 공사대금이 공사시공자가 미래에 부담할 하자보수충당금이 포함되는 것과 비교하였을 때 과세형평에도 맞지 않는다.

(다) 쟁점③비용은 이 건 건물의 신축을 위해 필수적인 비용에 해당하므로 취득세 과세표준에 포함된다.

청구법인 AAA은 당초 이 건 건물의 신축에 대한 건축허가를 받을 때부터 사용승인을 받을때까지 이 건 건물의 건축 목적 및 용도 등의 주요 설계는 변경되지 아니하였고, 층수 및 연면적 감소에 관한 변경만 있었으며, 2009.3.3. 이 건 토지 지상에 이 건 건물을 신축하기 위한 공사를 진행하던 중 터파기 공사 85%가 진행된 상태에서 공사가 중단되었는데, 공사 중단 기간인 2013년 9월부터 2014년 2월까지 되메우기 공사가 진행된 것으로 볼 때, 공사 중단기간에도 이 건 건물의 건축 계획을 이행하기 위한 사전 준비가 진행된 것이라고 볼 수 있으므로, 공사 중단 기간에 발생한 인건비 등의 현장 유지를 위한 제반비용인 쟁점③비용은 이 건 건물의 신축을 위하여 필수 불가결하게 관련되어 지출된 비용이라 할 것이므로, 청구주장은 받아들일 수 없다.

(2) 쟁점주택은 내부공간과 발코니 사이에 실제 설치되지 아니한 쟁점면적을 합하여 연면적이 274㎡를 초과하는 주택에 해당하므로 고급주택에 해당한다.

쟁점주택의 경우 입주자모집공고 당시부터 발코니를 확장시공하여 분양할 것이 명시되어 있어 발코니와 세대 내부를 가르는 벽체는 건축허가를 득할 때 제출한 도면상으로만 확인할 수 있고, 실질적으로 해당 외벽은 존재한 적이 없던 것이어서 취득 당시부터 주거전용면적과 일체를 이루어 주거의 용도로 독점 사용하도록 설계 및 시공되었다. 따라서 쟁점면적은 경제적 용법에 따라 주거용으로 쓰일 구조를 갖춘 면적에 해당한다고 보여지므로, 쟁점면적을 연면적에 포함하는 것이 타당하다. 결국, 쟁점면적을 연면적에 포함하는 경우 쟁점주택의 연면적은 274㎡를 초과하게 되므로, 쟁점주택은 고급주택에 해당한다고 할 것인바, 이 부분 취득세 등 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 청구법인 AAA가 제기한 심판청구의 적법 여부

② 쟁점비용이 이 건 건물의 취득세 과세표준에 포함되는지 여부

③ 쟁점주택이 고급주택에 해당한다고 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인들과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구법인 AAA(당시 사명은 BBB 주식회사였으나 이하 이를 구분하지 않고 청구법인 AAA로 표시하기로 한다)은 2005.8.29., 2007.8.30. 이 건 토지를 매매를 원인으로 취득한 후, 취득 부대비용을 포함한 OOO원을 과세표준으로 하고 「지방세법」제11조 제1항 제7호 및 제8호에 따른 일반세율을 적용한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

(나) 청구법인 AAA은 2007.10.22. 서울특별시장으로부터 이 건 토지 지상에 공동주택, 업무시설, 문화 및 집회시설, 판매시설(연면적 204,559.92㎡)을 건축하는 허가를 받았으며, 2007.11.22. 처분청에게 신축공사에 대한 착공신고서를 제출하였다.

(다) 청구법인 AAA은 2009.3.3. 터파기 작업을 진행하던 중(약 85%) 공사를 중단하고, 서울특별시의 흙막이 대책수립 요청과 관련하여 2013년 9월∼2014년 2월 기간 동안 되메우기 공사를 완료하였으며, 되메우기 후 이 건 토지 사진에 의하면 이 건 토지는 완전히 평지화된 것으로 나타난다.

(라) 처분청은 2012년 재산세 과세기준일 현재(6.1.) 이 건 토지는 건축공사가 중단된 토지에 해당한다고 보아, 종합합산과세대상으로 구분하여 청구법인 AAA에게 재산세 등 합계 OOO원을 부과하였으며, 청구법인 AAA은 이에 불복하여 2012.12.6. 심판청구를 제기하였으나, 우리 원은 2013.3.20. 기각하는 결정을 하였다.

(마) 청구법인 AAA은 2016.2.29. 서울특별시장에게 공사재개를 신청하였고, 서울특별시장은 공사재개신고 처리를 통보하였다.

(바) 서울특별시장은 2016.3.2. 청구법인 AAA에게 ‘건축허가권자 변경에 따른 업무이관 알림’이라는 문서를 통보하였는데, 해당 통보 내용에 의하면, 건축허가권자가 서울특별시장에서 처분청으로 변경되었고, 이 건 건물 규모가 당초 지하 7층, 지상 51층 연면적 204,559,92㎡에서, 지하 7층 지상 49층, 연면적 204,860.32㎡로 변경된 사실이 확인된다.

(사) 청구법인 AAA은 2020.11.13. 이 건 건물에 대한 사용승인을 받아 원시취득하였다.

(아) 쟁점①비용 관련 사실관계는 다음과 같다.

1) 청구법인 AAA은 쟁점①비용 관련 차입금(OOO원 및 OOO원)을 이 건 건물의 공사를 재개한 이후인 2017.6.2. 입금받은 사실이 확인된다.

2) 청구법인 AAA은 아래 ＜표3＞과 같이 2017년∼ 2019년 계정별 원장에서 2017년, 2018년 일반차입금을 건설자금이자로 계상하였으나, 2019년 계상하였던 건설자금이자를 취소처리한 사실이 확인된다.

＜표3＞ 2017년∼2019년 청구법인 계정별 원장 중 주거동 연도별 계정명세서 내용에서 발췌

(단위 : 원)

○○○

3) 청구법인 AAA은 위 회계처리 내용에 관하여, 쟁점①비용은 2017년 8월부터 당시 회계기준에 따른 산식(아래 참조)에 따라 계산된 이자비용을 매년 단위로 누적하여 자산화 전표를 계상하였고, 이때 공사비 지출액은 해당 월에 투입된 공사비를 연평균 지출액으로 환산한 금액이며, 수입액은 건물 분양분에 대한 수입액을 연평균 지출액으로 환산하여 계산된 것으로, 이는 공사비를 분양수입액을 제외하고 전부 차입금으로 조달하여 공사가 발생하였다고 가정한 회계기준에 따라 계산된 금액일 뿐 실제 지출된 이자비용이 아니라고 주장하였다.

＜회계기준에 따른 자본화 계산 방식＞

[(공사비 지출액) - (수입액)] * 가중평균 차입이자율 = 자본화 대상 금액

(자) 쟁점②비용 관련하여 하자보수비용은 이 건 건물 시공사인 청구법인 AAA이 직접 부담하기로 한 것으로 확인되고, 하자보수충당금을 공사대금에 포함시켜 청구한 사실은 확인되지 않는다.

(차) 쟁점③비용은 인건비, 통신비, 보험료, 여비교통비 등으로 구성되어 있다.

(카) 쟁점주택의 전용면적 산정 관련하여, 처분청은 이 건 처분 당시 발코니가 확장된 부분에 설계도상으로만 존재하였던 벽체의 공용면적(아래 ＜그림＞ 참조)을 쟁점주택의 전용면적에 포함시킨 것으로 확인된다.

＜그림＞ 아래 “벽체공용면적”(=쟁점면적)을 전용면적에 포함

○○○

＜표4＞ 처분청의 쟁점주택 및 전용면적 산정내용

(단위 : ㎡)

○○○

(타) 청구법인 AAA이 제출한 쟁점주택 도면에 의하면 쟁점주택의 공부상 전용면적에는 외부벽체면적(발코니 확장 부분 바깥쪽) 33.1521㎡(1층 24.5228㎡, 2층 8.6293㎡)가 포함되어 있는 것으로 나타나고, 처분청은 이에 다툼이 없다.

(파) 청구법인 AAA은 쟁점주택 분양 당시 수분양자들에게 발코니 확장형으로만 분양할 수 있다고 공고한 것으로 나타난다.

(하) 청구법인 AAA은 이 건 토지에 건축공사가 중단된 후 이 건 건물 공사를 재개하기 전에 다양한 프로젝트를 검토한 것으로 나타난다.

＜표5＞ 이 건 토지 활용방안

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다.

「지방세기본법」제89조 제1항은 “이 법 또는 지방세관계법에 따른 처분으로서 위법ㆍ부당한 처분을 받았거나 필요한 처분을 받지 못하여 권리 또는 이익을 침해당한 자는 이 장에 따른 이의신청 또는 심판청구를 할 수 있다”고 규정하고 있고, 같은 법 제96조 제7항에 의하여 준용되는 「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제1호 마목 및 같은 법 시행령 제52조의2 제2호는 심판청구의 대상이 되는 처분으로 권리나 이익을 침해당하지 않는 경우에는 각하하는 결정을 하도록 규정하고 있다.

그런데, 처분청은 청구법인 AAA에게 이 건 취득세 등 부과처분을 하였을 뿐 청구법인 AAA에게 부과처분을 한 사실이 확인되지 아니하는바, 청구법인 AAA는 처분청으로부터 처분을 받은 사실이 없으므로, 청구법인 AAA의 심판청구는 불복의 대상이 되는 처분이 존재하지 아니하여 부적법하다고 판단된다.

(3) 다음으로, 쟁점②에 관하여 각 비용별로 상세히 살펴본다.

(가) 먼저, 쟁점①비용에 관하여 살피건대, 청구법인 AAA은 일반차입금의 지급이자인 쟁점①비용을 이 건 건물 취득세 과세표준으로 포함시키기 위해서는 처분청이 일반차입금이 이 건 건물의 취득을 위하여 간접적으로 소요되어 실질적으로 투자된 것으로 볼 수 있다는 사정을 입증하여야 하는데, 처분청은 이를 입증하지 못하고 있으므로 쟁점①비용을 이 건 건물 취득세 과세표준으로 포함시킬 수 없다고 주장한다.

그러나, 청구법인 AAA은 쟁점①비용을 이 건 건물의 취득원가에 산입하였는데, 2019년 4월경 국제회계기준 해석위원회의 결정 전의 기준에 따르더라도 일반차입금이 이 건 건물과 관련성이 있는 경우에 한하여 청구법인 AAA 스스로의 판단 하에 취득원가에 산입하도록 규정되어 있었을 뿐이므로, 청구법인 AAA 스스로 쟁점①비용을 이 건 건물의 취득원가로 산입한 이상 일반차입금의 이자인 쟁점①비용이 이 건 건물 취득과 관련이 있다는 사실을 자인하였다 할 것이고, 따라서 이와 달리 일반차입금이 이 건 건물과 무관하다는 사정은 청구법인 AAA이 소명하여야 할 것인데, 청구법인 AAA은 일반차입금이 구체적으로 어디에 사용되었는지 그 사용처를 밝히거나, 이 건 건물과 관련이 없는 자금으로 사용하였다는 사정을 소명하지 못하고 있다.

이에 대하여, 청구법인 AAA은 2019년 4월경 국제회계기준 해석위원회의 결정에 따라 쟁점①비용을 이 건 건물의 취득원가에서 제외하였으므로, 이 건 건물과 일반차입금은 관련이 없다는 취지로 주장하나, 위 해석위원회의 결정은 ‘건설 중인 자산’은 비적격자산에 해당한다고 보아 일반차입금과 이 건 건물 사이에 관련성이 있는 경우에도 차입원가인 쟁점①비용을 더 이상 자본화할 수 없게 된 것에 불과하므로, 이러한 회계기준 변경만으로는 이 건 건물과 일반차입금 사이의 관련성이 부인된다고 볼 수 없다.

따라서, 처분청이 쟁점①비용을 이 건 건물 취득세 과세표준에 포함한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

(나) 다음으로, 쟁점②비용에 관하여 살피건대, 처분청은 대법원 2010.2.11. 선고 2007두17373 판결에 의하면 하자보수충당금도 취득가격에 포함된다고 봄이 타당하다는 의견이다.

그러나, 「지방세법」제10조 제5항은 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득 등에 대하여는 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항은 사실상의 취득가격을 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있다.

그런데, 쟁점②비용은 하자보수충당금으로서 청구법인 AAA이 이 건 건물의 준공 이후 실제 하자가 발생한 경우 그 보수에 소요될 것으로 추정되는 원가를 부채의 형태로 계상한 것일 뿐이므로, 청구법인 AAA이 이 건 건물을 취득할 당시를 기준으로 그 이전에 이 건 건물을 취득하기 위하여 지급하였거나 지급하여야 할 비용에 해당하지 않는 점, 처분청이 제시하고 있는 위 대법원 판례는 시행사가 하자보수충당금 명목의 “공사대금”을 시공사에게 확정적으로 지급한 금액으로, 위 판례는 하자보수충당금에 관한 판례가 아니라 공사대금에 관한 판례로서 그 사실관계가 달라 이 건에 적용하기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점②비용을 이 건 건물 취득세 과세표준에 포함시킨 부분은 잘못이 있다고 판단된다.

(다) 그리고, 쟁점③비용에 관하여 살피건대, 처분청은 당초 이 건 건물 신축에 대한 건축허가를 받을 때부터 사용승인 시까지 이 건 건물의 건축 목적 및 용도 등의 주요 설계가 변경되지 아니하였으므로, 공사가 중단된 기간 동안 발생된 쟁점③비용 역시 이 건 건물 취득세 과세표준에 포함하여야 한다는 의견이다.

그러나, 이 건의 경우와 같이 공사를 일부 진행하다가 장기간 공사를 중단하였고, 그 이후 납세자가 다시 건축공사를 재개하는 경우 기존 공사 과정에 투입한 비용이 신축건물의 취득세 과세표준에 포함되는지 여부는 종전 투입비용이 새로이 신축하는 건축물과 관련성이 있는지 여부에 따라 판단하여야 할 것이다(조심 2019지193, 2019.8.20. 같은 뜻임).

청구법인 AAA이 이 건 건물을 신축한 과정에 대하여 살펴보면, 청구법인 AAA은 2005.8.29., 2007.8.30. 이 건 토지를 취득한 후, 2007.10.22. 서울특별시장으로부터 이 건 건물에 대한 건축허가를 받았으며, 2007.11.22. 처분청에 착공신고서를 제출하였다. 그러나 청구법인 AAA은 2009.3.3. 터파기 작업을 진행하던 중 공사를 중단하였으며, 그 이후 서울특별시장의 요청에 따라 2013년 9월∼2014년 2월까지 기간 동안 이 건 토지에 되메우기 공사를 실시한 결과 이 건 토지는 공사의 흔적이 전혀 없는 완전한 평지가 되었으며, 청구법인 AAA은 그 이후 이 건 토지를 다른 용도로 활용하기 위한 다양한 검토까지 하였는바, 되메우기 이전 기간 동안 소요된 공사비용은 이 건 건물과는 무관한 비용이라 할 것이다. 그 이후 청구법인 AAA은 이 건 토지를 평지이자 나대지인 상태에서 관리하다가, 2016.2.29. 서울특별시장에게 공사재개신고를 한 후, 이 건 건물을 신축하기 위한 착공, 즉 터파기 단계부터 다시 공사를 재개하였다. 사정이 이러하다면, 청구법인 AAA은 2016.2.29. 이후 나대지 상태인 이 건 토지에서 새롭게 건물을 신축하기 시작한 것과 다름없다 할 것이므로, 이 건 건물을 신축하기 위한 재착공에 들어간 시점부터 이 건 건물을 취득하기 위한 비용을 지출하였다고 봄이 타당하고, 그 이전에 발생한 쟁점③비용은 이 건 건물 취득과는 무관한 비용으로 봄이 타당하다고 할 것이므로, 처분청이 쟁점③비용을 이 건 건물 취득세 과세표준에 포함시킨 부분 또한 잘못이 있다고 판단된다.

(4) 마지막으로, 쟁점③에 관하여 살피건대, 처분청은 쟁점면적은 그 사용현황이 쟁점주택의 내부공간의 일부를 이루고 있으므로 현황과세원칙에 따라 쟁점면적을 쟁점주택 연면적에 포함하여야 할 것인데, 이를 포함하는 경우 쟁점주택의 공용면적을 제외한 연면적은 274㎡를 초과하므로, 쟁점주택은 고급주택에 해당한다는 의견이다.

그러나, 「주택법 시행규칙」(2020.7.24. 국토교통부령 제750호로 개정된 것) 제2조 제2호에서 공동주택의 주거전용면적은 외벽의 내부선을 기준으로 산정하고, 외벽면적은 공용면적에 가산한다고 규정하고 있으며, 이는 공동주택의 전용면적을 외벽의 내부선을 기준으로 하여 산정하도록 함으로써 외벽의 두께에 따라 전용면적이 달라지는 불합리한 현상을 해소하고 주택자재의 표준화 촉진을 위한 것이었는바, 「지방세법 시행령」 제28조 제4항 제4호에서 규정한 연면적(공용면적은 제외)은 공동주택의 외벽 내부선을 기준으로 산정하는 것이 타당하고, 벽체면적은 공용면적에 포함하는 것이 타당하다 할 것이다(조심 2023지226, 2024.6.27., 같은 뜻임).

또한, 「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호 나목에서 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입하도록 규정하고 있고, 지방세법 운영예규 법13…시행령28-1에서도 「건축법」상 발코니가 접한 면의 길이가 가장 긴(거실 등) 외벽으로부터 1.5미터를 초과하는 부분은 주거전용면적으로 산입하여 연면적을 판단하여야 한다고 규정하고 있는바, 「지방세법 시행령」 제28조 제4항 제4호에서 규정한 연면적(공용면적은 제외) 산정시 발코니 등의 면적 중 외벽으로부터 1.5미터 이내의 면적은 공동주택의 주거전용면적에 포함할 수 없다고 보는 것이 타당하다 할 것이다(대법원 2010.9.9. 선고 2009두23419 판결, 조심 2023지 226, 2024.6.27., 같은 뜻임).

이러한 법리에 비추어 이 건을 살펴보면, 쟁점주택 건축물대장에 의하면 쟁점주택은 복층형 공동주택으로 전용면적이 각 273.928㎡이고 고급주택의 기준인 274㎡를 초과하지 아니한 사실이 나타나는 점, 청구법인 AAA이 제출한 쟁점주택의 건축물대장상 전용면적 각 273.928㎡에는 외벽벽체면적 각 33.1521㎡(1층 24.5228㎡, 2층 8.6293㎡)가 포함되어 있는 사실이 나타나고 처분청도 이 면적에 대하여 이견이 없으므로 외벽벽체면적은 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점주택의 전용면적에 포함될 수 없다고 보는 것이 타당한 점, 처분청은 쟁점주택의 외벽벽체면적 33.1521㎡를 주거전용면적에 포함할 수 없다면 외벽 내부에 있는 발코니 확장면적 중 1.5미터 이내의 면적도 주거전용면적에 포함하여야 한다는 의견이나, 위에서 살펴본 바와 같이 발코니 면적중 1.5미터 이내의 면적은 주거전용면적에 포함할 수 없다고 보는 것이 타당한 점 등에 비추어,

쟁점주택의 연면적(공용면적 제외)을 산정하면서 쟁점면적을 전용면적에 포함한다 하더라도 외벽벽체면적 33.1521㎡는 전용면적에 포함할 수 없다고 보는 것이 타당하고, 이 경우 쟁점주택은 전용면적이 274㎡를 초과하지 아니하여 고급주택의 요건을 충족한 것으로 보기 어려우므로 처분청이 쟁점주택을 고급주택으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 부적법하거나, 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제1호, 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정되기 전의 것)

제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(고급주택 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 고급주택ㆍ고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.

3. 고급주택 : 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.

(2) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것)

제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「문화예술진흥법」 제9조제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용

9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부 : 금융회사의 금융거래 내역 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조 제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.

제28조(골프장 등의 범위와 적용기준) ④ 법 제13조 제5항 제3호에 따라 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 다만, 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는 법 제4조 제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 6억원을 초과하는 경우만 해당한다.

4. 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 본다)의 건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245제곱미터(복층형은 274제곱미터로 하되, 한 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지

(3) 주택법 시행규칙

제2조(주거전용면적의 산정방법) 「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제2조 제6호 후단에 따른 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적을 말한다. 이하 같다)의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다.

2. 공동주택의 경우 : 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.

가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적

나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적

(4) 건축법 시행령

제2조(정의) 이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

14. "발코니"란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실·침실·창고 등의 용도로 사용할 수 있다.

제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.

3. 바닥면적 : 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

나. 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.