이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2016.7.7. 부동산의 분양을 위한 광고·홍보, 분양사무실의 운영·유지 등 분양대행업을 영위하기 위하여 설립된 법인으로, 2021.10.1.부터 2024.5.1.까지 ㈜A 등 4개 업체(이하 “시행사”라 한다)와 경기도 남양주시 OOO 등 4개 현장의 상가 71개호에 대한 분양대행용역계약을 체결하였고, OOO 등 9개 업체(이하 “분양대대행사”라 한다)와 분양대대행용역계약을 체결하여 분양대행업무를 위탁하였다.

나. 청구법인은 2023년 제1기부터 2024년 제1기까지 부가가치세 과세기간(이하 “쟁점과세기간”이라 한다)에 시행사로부터 지급받은 분양대행용역수수료 관련 공급가액 합계 OOO원(72건)의 매출세금계산서를 발급하였고, 분양대대행사에 지급한 분양대대행용역수수료 관련 공급가액 합계 OOO원(77건)의 매입세금계산서를 수취한 후 부가가치세를 신고·납부하였다.

다. 서울지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2024.6.20.부터 2024.10.25.까지 청구법인에 대한 부가가치세 세목별조사 및 조세범칙조사를 실시한 결과, 청구법인이 분양대행용역의 제공 없이 시행사가 수분양자들에게 지급할 분양대금 할인액(이하 “분양지원금”이라 한다)을 분양대행수수료로 수취한 후 분양대대행사에 분양대대행수수료로 지급한 것으로 보아,

쟁점과세기간에 시행사 및 분양대대행사간에 수수한 세금계산서 중 용역의 제공 없이 수취한 공급가액 합계 OOO원의 매출세금계산서(이하 “쟁점매출세금계산서”라 한다)를 매출세액에서 차감하고, 공급가액 합계 OOO원의 매입세금계산서(이하 “쟁점매입세금계산서”라 하고, 쟁점매출세금계산서와 합하여 “쟁점세금계산서”라 한다)를 매입세액 불공제하여, 2024.11.1. 청구법인에게 부가가치세 2023년 제1기 OOO원, 2023년 제2기 OOO원, 2024년 제1기 OOO원 합계 OOO원(가산세 포함)을 각 경정·고지하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2025.1.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 ‘무거래 세금계산서 수수행위’를 한 바가 없다.

(가) 분양대대행사는 청구법인의 관리·감독 하에서 쟁점 분양대대행계약에 따른 분양대행업무를 실제 수행하였다.

청구인과 같은 분양대행사는 그 아래에 여러 개의 분양대대행사를 두고 시행자로부터 분양대행을 의뢰받은 부동산의 분양을 성사시키는 관리업무를 수행하고, 분양대대행사는 수분양자 물색, 대상 물건과 거래조건 등의 설명, 투자의 권유 내지 설득, 계약체결의 유인 등의 현장 실행업무를 수행하였으며, 그 결과로 시행사와 수분양자 간의 분양계약체결을 성사시켰다.

분양대대행사는 수분양자 물색을 위하여 시장조사, 분양공고게재 현황 등을 관리하고, 분양계약 체결을 위한 고객관리 및 영업 활동을 수행한 후 업무수행내역·실적을 청구법인에게 보고하였으며, 이는 업무보고서 등에 기재된 일자별 계약체결 가능성이 있는 고객 수, 방문 예정 고객 수, 고객정보, 방문일 등을 통해 알 수 있다.

대부분의 분양대행업무는 ‘시행사-분양대행사’, ‘분양대행사-분양대대행사’라는 2단계 구조로 이루어지고, 분양대대행사의 영업 등 현장실행 업무를 통해서 분양계약이 체결되기 때문에 분양대대행사의 역할은 분양계약 체결에 있어서 필수불가결한 것이고, 부동산의 분양은 분양대행업자 및 분양대대행업자가 수분양자를 물색하여 그와 밀접하게 접촉하고, 설득하는 과정을 거치지 않고는 이루어질 수 없는 본질적 한계를 가지고 있기 때문에 이러한 현실을 감안할 때 분양이 성사되었다는 것은 곧 분양대대행사의 분양대대행 용역이 실제로 제공되었음을 증명하는 것이라고 보아야 한다.

청구법인의 관리·감독 하에서 분양대대행사가 분양대행 업무를 수행하지 않고 분양대행사인 청구법인으로부터 분양대행수수료를 지급받은 사례는 없고, 따라서 청구법인은 ‘무거래 세금계산서 수수행위’를 한 바가 없다.

(나) 분양대행 업무의 수행이 없었다는 점에 관하여는 처분청이 입증책임을 부담한다.

과세처분의 위법을 이유로 그 취소를 구하는 행정소송에 있어 처분의 적법성 및 과세요건사실의 존재에 관하여는 원칙적으로 과세관청이 입증책임을 부담하고(대법원 1995.7.14. 선고 94누3407 판결 등, 같은 뜻임), 「부가가치세법」 제39조 제1항 제2호에 따라 매입세액이 불공제되는 사실과 다른 세금계산서에 해당한다는 점에 관한 입증책임도 원칙적으로 과세관청이 부담하는 것(조심 2016중3859, 2017.4.27., 같은 뜻임)으로,

처분청은 분양대대행사가 분양대행 업무를 수행하지 않았음을 전제로, 청구법인이 ‘무거래 세금계산서 수수행위’를 한 것으로 보았으나, 청구법인은 그러한 ‘무거래 세금계산서 수수행위’를 한 사실이 전혀 없고, 청구법인이 분양대대행업자로부터 분양대대행 용역을 제공받지 않고, 세금계산서를 발급받았다는 사실에 대한 입증책임은 처분청에게 있다.

(2) 청구법인은 분양대대행사와 약정하고 그에게 지급한 분양대대행수수료 가액을 그대로 쟁점 세금계산서에 기재하였으므로 ‘공급가액 과다기재 행위’를 한 것도 아니다.

(가) 계약 당사자 간의 약정 가액을 세금계산서상 공급가액에 기재한 이상 이를 두고 ‘공급가액 과다기재 행위’라고 할 수 없다.

‘공급가액 과다기재 행위란 계약 당사자가 약정한 가액보다 과다한 금액을 세금계산서상 공급가액에 기재하는 것을 의미하는 것으로,「민법」상 계약자유의 원칙에 따라 계약 당사자는 시장 상황 등을 고려하여 계약가액을 자유롭게 정할 수 있으므로 계약 당사자가 약정한 가액을 세금계산서에 기재한 이상 이를 ‘공급가액 과다기재 행위’라고 할 수 없다.

혹시 계약 당사자 간의 약정 가액이 시가와 불일치하더라도 이는 「부가가치세법」상 부당행위계산부인의 대상이 될 수 있음은 별론으로 하고, ‘시가와 거래가액(공급가액) 간의 차이’와 ‘거래가액과 세금계산서 기재 공급가액 간의 차이(공급가액 과다기재 행위)’는 별도의 규율 대상으로, 처분청이 계약 당사자 간의 약정 가액이 시가에 비해 과다하다고 본다면 이는 「부가가치세법」제29조 제4항 각호에 따라 일정 요건 하에서 부당행위계산부인의 대상이 될 수는 있으나 이를 공급가액 과다기재로 보아 「부가가치세법」 제60조 제3항 제5호, 제6호의 가산세 부과대상이라고 할 수는 없다.

① 대법원은, 분양대행수수료가 지나치게 과도하다는 등의 이유로 분양대행용역계약의 체결 사실이나 분양대행수수료 지출 사실을 부정하여 분양대행수수료를 필요경비로 인정하지 않은 과세처분에 대하여, 분양대행용역계약서가 작성되어 있는 점, 실제 분양대행수수료가 수수된 점, 다른 거래에서도 비슷한 형식과 조건으로 분양대행용역계약이 체결된 점 등을 근거로, 분양대행용역계약이 체결된 사실이나 분양대행수수료를 지출한 사실을 부정할 수 없다고 판시OOO하였다.

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그리고 분양대행수수료가 양도가액의 73%에 이르는 다른 사안에서도 같은 취지로 판단하여, 분양대행용역계약이 조세포탈목적으로 명목상으로만 체결되었다고 볼 수 없고, 위 분양대행수수료를 지급한 것이 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 없는 비정상적인 거래라 할 수 없다고 판시OOO하였다.

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② 또한 조세심판원에서도, 분양대행수수료가 양도가액의 87%에 이르는 사안에서 위 대법원 판례와 같은 취지로 판단하여, 분양대행용역계약이 조세포탈목적으로 명목상으로만 체결되었다거나 분양대행수수료의 지급이 지나치게 과도하여 경제적 합리성이 없는 비정상적인 거래라 할 수 없다고 판단(조심 2019중266, 2019.4.10., 같은 뜻임)하였다.

이러한 대법원 판례 및 조세심판원 결정례에 비추어 보면, 분양가액 대비 아무리 높은 비율의 분양대행수수료를 약정·지급하더라도, 그러한 분양대행수수료 지급 및 세금계산서 수수가 ‘공급가액 과다기재 행위’라고 할 수 없는 것이다.

2022년도 이전에는 부동산 분양시장의 호황으로 계약체결 및 관련 문의가 많았고, 고객(수분양자)이 분양계약을 체결하기 위해 알아서 직접 찾아오는 경우도 많아 분양대행수수료율이 통상 분양가의 10%였으나, 2023년도부터는 코로나19의 전세계적 유행 및 금리 인상으로 인한 심각한 불황으로 수익형 부동산인 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등의 수익률이 떨어지고 거래가 실종되었고, 이러한 불황을 타개하기 위해 분양대행수수료율이 분양가의 30% 정도로 높아졌다.

분양가액 대비 아무리 높은 비율의 분양대행수수료를 약정·지급하더라도, 그러한 분양대행수수료 지급 및 세금계산서 수수가 ‘공급가액 과다기재 행위’라고 할 수 없다는 법리는 대법원 판례와 조세심판원 결정례상 확립되었는바, 이와 다른 전제에서 이루어진 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.

(나) 분양대행업자인 청구법인으로부터 용역의 대가로 분양대대행수수료를 받은 분양대대행사가 그 받은 분양대대행수수료의 일부 금액을 수분양자에게 지급하고, 수분양자가 해당 금액을 청구법인과 전단계 용역거래를 한 시행사에게 분양대금의 일부로 지급하였다고 하여, 해당 금액이 분양대행사인 청구법인이 분양대대행사에게 지급한 용역대가가 아닌 것으로 되지는 않는다.

“공급가액을 과다하게 기재한”이라고 하는 「부가가치세법」 제60조 제3항 제5호의 문언상 공급대가의 사용처를 따져 과다기재 여부를 판단하도록 하고 있지 않고, ‘공급가액 과다기재 행위’를 했는지 여부는 오직 계약 당사자 간의 약정 가액보다 과다한 금액을 세금계산서에 공급가액으로 기재하였는지를 기준으로 할 뿐이다.

용역의 제공 여부는 사실 판단의 문제이고, 용역의 제공에 따라 지급받은 대가를 어떻게 사용하였는지는 사후적 자금 흐름에 해당하여 용역 제공의 실재성과는 별개의 문제로, 따라서 청구법인이나 분양대대행사가 분양대행 용역을 실제 제공하였다면, 설사 청구법인이 지급받은 대가 전부가 분양대대행사, 수분양자 순으로 지급되고 최종적으로 분양지원금으로 사용되었을지라도 분양대행 용역을 제공한 사실은 부정할 수 없는 것이다.

(다) 처분청이 계약당사자가 정한 금액과 다른 ‘실제 용역대가’라 하면서 산정한 분양대행수수료율은 당시 업계의 통상적인 분양대행수수료율과 매우 큰 차이가 있다.

처분청의 주장과 같이 ‘실제 용역대가’의 산정에 있어서 업계의 통상적인 용역대가 금액을 고려해야 하더라도, 이 건 분양대행 용역이 제공된 2023∼2024년에는 분양시장의 불황을 타개하고자 분양대행수수료율이 50% 이상으로 높은 상태에 있었고, 관련 판례 및 선결정례(조심 2019중266, 2019.4.10.)에서 분양대행수수료율을 각각 73%, 87%로 산정한 분양대행계약이 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 없는 비정상적인 거래라 할 수 없다고 판단한바 있는 반면, 처분청에서 계약당사자가 정한 금액과 다른 ‘실제 용역대가’라 하면서 산정한 분양대행수수료율(약 3∼6%)은 당시 업계의 통상적인 분양대행수수료율에 한참 미치지 못하는 금액으로, 그 산정근거가 무엇인지도 불분명하다.

오히려 이러한 상황에 비추어 보면, 이 건 분양대행계약 및 분양대대행계약에서 정한 분양대행수수료율(최대 65%)이 지나치게 과도하다거나 경제적 합리성이 없는 비정상적인 경우라 할 수 없다.

따라서 처분청의 주장과 같이 ‘실제 용역대가’의 산정에 있어서 업계의 통상적인 용역대가 금액을 고려해야 하더라도, 쟁점 분양대행계약 및 분양대대행계약에서 정한 금액이 공급가액으로 기재되어 있는 쟁점세금계산서가 공급가액이 과다하게 기재되어 있는 세금계산서라 할 수 없다.

(3) 청구법인에게 허위 세금계산서를 수수한다는 주관적 인식이 없었고, 조세포탈 등의 동기나 목적도 전혀 없었다.

청구법인은 쟁점 분양대행계약 및 분양대대행계약에 따라 시행사에 분양대행용역을 제공하고, 위 계약에서 정한 분양대행수수료를 수수하였고, 분양대행수수료금액이 공급가액으로 기재된 쟁점세금계산서를 수수하였다.

청구법인의 대표이사 A은 그 과정에서 시행사, 대대행사와 사전에 모의하여 실제 거래 없이 명목상으로만 쟁점 분양대행계약 및 분양대대행계약을 체결하고자 한 사실도 전혀 없고, 쟁점 세금계산서상 공급가액으로 기재된 금액이 용역대가(=분양대행수수료)가 아니라고 하거나 과다기재 되어 있다는 생각을 해본 적이 단 한 번도 없다.

존재하지 않는 거래에 대한 세금계산서(허위의 세금계산서)를 발행하였다고 하려면, 납세의무자가 매입세액을 과다하게 환급받고자 하는 등 조세포탈의 고의 내지 목적을 가지고 있는 경우가 대부분이나, 처분청이 제시한 할인분양의 거래의 경우 도출되는 ‘납부할 부가가치세액’이 시행사, ‘분양대행수수료를 통한 분양지원금 지급 거래’의 경우 도출되는 ‘납부할 부가가치세액’과 서로 다르지 않기 때문에 청구법인에게 부가가치세를 포탈할 의도가 있었다고 할 여지가 없다.

＜할인분양거래와 분양지원금 지급거래 비교＞

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분양대행수수료를 통한 분양지원금 지급 거래의 경우, 이 건 부가가치세액에서 처분청이 세금계산서를 가공 발급하였다거나 과소발급하였다는 이유로 부과한 가산세액을 제외하면 납부할 세액이 없게 된다.

즉, 처분청의 주장대로 청구법인의 쟁점세금계산서에 관련한 매출과 매입거래를 부인하면, 분기별로 관련 매출세액과 매입세액이 모두 줄어들어 공급가액의 2% 또는 3%로 계산한 세금계산서 가공발급 및 미발급 가산세액을 제외한 순 부가가치세 납부할 세액은 없으며, 결국 ‘분양대행수수료를 통한 분양지원금 지급 거래’의 경우와 ‘할인분양 거래’의 경우 납부할 세액이 동일하므로 청구법인에게 부가가치세를 과다하게 환급받고자 하는 등 허위세금계산서를 수수할 고의, 동기 또는 목적이 없었다고 할 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인이 수수한 분양대행료 중 대부분은 실제 용역제공에 따른 분양대행수수료가 아닌 수분양자에 자금을 지원할 목적으로 전달한 분양지원금이다.

(가) 일반적으로 세금부과처분 취소소송에서 과세요건사실에 관한 증명책임은 과세권자에게 있다 할 것이나, 구체적인 소송과정에서 경험의 법칙에 비추어 과세요건사실이 추정되는 사실이 밝혀진 경우에는 납세의무자가 문제로 된 해당 사실이 경험의 법칙을 적용하기에 적절하지 아니하다거나 해당 사건에서 그와 같은 경험의 법칙의 적용을 배제하여야 할 만한 특별한 사정이 있다는 점 등을 증명하지 못하는 한 해당 과세처분이 과세요건을 충족시키지 못한 위법한 처분이라고 단정할 수 없다OOO.

또한 거래과정에서 수취한 세금계산서가 사실과 다른 세금계산서에 해당한다는 점에 관한 증명책임은 과세관청이 부담함이 원칙이나OOO, 납세의무자가 신고한 비용 중의 일부 금액에 관한 세금계산서가 실물거래 없이 허위로 작성되었다는 점이 과세관청에 의해 상당한 정도로 증명되어 그것이 실지비용인지 여부가 다투어지고 납세의무자가 주장하는 비용의 용도와 그 지급의 상대방이 허위임이 상당한 정도로 증명된 경우에는 그러한 비용이 실제로 지출되었다는 점에 관하여 장부와 증빙 등 자료를 제시하기가 용이한 납세의무자가 이를 증명할 필요가 있다(대법원 2009.8.20. 선고 2007두1439 판결, 같은 뜻임).

(나) 한편, 세금계산서의 과다 및 가공 여부는 수수한 개별 세금계산서 각각에 따라 판단하는 것으로 분양목적물의 분양이 성사되었다고 하여 수수한 모든 세금계산서가 실제 용역제공에 따른 것이라고 볼 수 없다.

청구법인은 분양대행을 수행하는 과정에서 시행사로부터 지급받은 분양대행수수료를 분양대대행사와 개인도관계좌를 이용하여 수분양자에게 즉시 전달하였고, 수분양자는 해당 금액을 이용하여 시행사에 분양대금을 납입하였다.

청구법인에게 입급된 분양대행수수료 중 대부분은 수분양자가 분양과정이 종료된 후 청구법인에 납입되는 것이 아니라, 시행사 및 청구법인이 먼저 분양대행수수료를 집행하면 해당 금액이 수분양자에게 즉시 전달되어 그 금원으로 분양대금을 납부하는 기형적인 형태이다.

이렇게 수분양자에게 전달된 분양대행수수료는 실제 분양대행 용역제공에 따른 대가로 보기 어렵고, 단순히 자금력이 부족한 수분양자들에게 분양대금을 지원한 것이나, 분양대행수수료라는 명목으로 세금계산서를 교부 또는 수취한 것이다.

OOO과 OOO의 분양대행수수료율이 높은 이유도 시행사가 실질적인 할인분양을 위해 수분양자에게 지급할 분양지원금이 포함되었기 때문으로, 이는 청구법인의 용역제공과는 아무 관련도 없는 금액이다.

(다) 예를 들어, OOO 분양과 관련하여 청구법인이 교부하고 수취한 세금계산서를 기준으로 과다발급, 가공발급, 가공수취 등을 판정한 내용은 다음과 같다.

＜OOO 분양수수료 관련 거래도 - 처분청 제출＞

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청구법인은 2023.5.9.에 시행사 ㈜B에 OOO의 분양대행수수료 명목으로 공급가액을 OOO원과 OOO원으로 기재한 매출세금계산서 2매를 발행하였고, 같은 날 ㈜C로부터 동 공급가액이 OOO원으로 기재된 1매의 매입세금계산서를 수취하였다.

＜OOO 분양대행수수료 관련 세금계산서 수수내역＞

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청구법인이 수수한 공급가액 OOO원의 세금계산서에 대한 금융거래내역을 살펴보면, 2023.5.9. 10:56:19 시행사 ㈜B가 청구법인에게 OOO원을 입금한 것을 시작으로, 같은 날 13:10:16까지 총 5회에 걸쳐 “시행사-청구법인-분양대대행사(㈜C)-관련인(도관계좌)-수분양자(B)-시행사(수분양자 분양대금 납부처리)”의 순으로 OOO원(공급가액 OOO원 및 그 부가가치세) 입금되어 이를 가공 세금계산서로 판단하였다.

한편, 청구법인이 같은 날 발급한 공급가액 OOO원(부가가치세 포함 OOO원)의 세금계산서와 관련해서는 2023.5.9., 2023.5.15. 시행사 ㈜B가 청구법인에게 각각 OOO원과 OOO원(합계 OOO원)을 입금하였고, 청구법인은 수분양자의 등기비용 OOO원만 대납한 것으로 나타나 공급가액을 OOO원만큼 과다하게 발급한 것으로 판단하였다.

(라) 센OOO의 분양대행수수료 관련 자료 외에도 4개 현장(OOO, OOO, OOO, OOO)에서 시행사가 상가물건을 사실상 할인분양하는 것임에도 수분양자에게 할인된 분양가액을 되돌려 주기 위해 청구법인은 비정상적인 고율의 분양대행수수료를 공급가액으로 기재하여 세금계산서를 교부, 수취하고 이를 은폐하기 위해 정상적인 금융거래를 가장한 거짓 증빙을 만든 사실이 조사대상기간의 모든 현장에서 다양한 유형의 형태로 이루어진 사실이 금융거래 내역을 통해 확인되었다.

(마) OOO와 OOO의 호실별 수수료율은 계약상으로는 매출 10%, 매입 6%∼7.5%이나, 실제로는 매출 17%∼47%, 매입 17%∼30%로 지급되어, 계약서상 약정한 비율보다 과도하게 지급되었다.

따라서, 분양대대행사와 계약 당사자간 약정가액 그대로 세금계산서에 기재하였으므로 공급가액을 과다하게 기재하여 세금계산서를 발행하지 않았다는 청구법인의 주장도 사실과 다르다.

＜A의 2차 심문조서(2024.9.26.자) 중 일부 발췌＞

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청구법인이 제시한 심판결정례들은 양도소득세 필요경비 인정 여부를 다투는 내용으로 수분양자에게 전달되는 분양지원금을 분양대행수수료로 명목으로 지급하면서 수수한 세금계산서의 과다 및 가공여부를 판단하는 본 건의 쟁점사항과 다른 내용일 뿐만 아니라, 분양대행수수료가 해당회사들에 귀속되었다는 점에서 수분양자에게 즉시 전달한 청구법인의 사례와는 큰 차이를 보이고 있다.

오히려 이 건 심판청구와 매우 유사한 사실관계를 가진 조세심판원 선결정례(조심 2020구243, 2020.4.6.)에서는 이미 세금계산서 공급가액에 포함된 분양지원금만큼을 공급가액이 과다하게 기재된 사실과 다른 세금계산서로 판단하였다.

(바) 조사청은 조사착수 당시 청구법인이 시행사인 A㈜와 같은 사무실을 사용하고 있으며, 청구법인의 직원 C, 과장 D, OOO, OOO의 도장을 보관하고 있는 사실을 확인하였다.

이러한 사실은 청구법인이 시행사 및 분양대대행사들이 친밀한 관계이고, 자금 순환거래에 대해서 사전모의가 있을 개연성이 충분하다는 것을 시사한다.

＜A 2차 심문조서(2024.9.26.자) 중 일부 발췌＞

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(2) 수분양자에게 지원금을 지급하는 금융거래 흐름은 청구법인, 시행사, 분양대대행사가 사전에 모의하였다는 정황이 명백하다.

분양대행수수료는 분양대금이 시행사에 납입된 후 지급이 확정되는 것으로, 청구법인이 제시한 계약서 제5조 제6항에는 수수료 지급시기 변경은 분양대금이 시행사에 납입되어 청구법인이 받아야 할 분양대행수수료가 발생한 경우 시행사가 협의를 거쳐 수수료의 지급시기를 변경할 수 있다고 규정되어 있다.

그러나 이 건에서 시행사는 수분양자에게 분양대금을 지원하기 위해 발생하지도 않은 분양대행수수료를 먼저 지급하였고, 해당 대금을 받은 수분양자가 바로 분양대금으로 납입하였으며,

결국 시행사가 선지급한 금액은 실제 분양대행수수료가 아닌 자금지원의 성격으로 청구법인 등은 실제 용역수수료인 것처럼 외관을 만들기 위해 세금계산서를 수수한 것이다.

일례로, 103호와 관련한 금융거래내역을 살펴보더라도 ㈜B의 계좌 잔액(OOO원)이 분양대행수수료(OOO원)를 초과하여 한 번에 지불할 수 있는 상황으로 나타나므로, 시행사의 자금 여력이 없어 분할지급하였다는 주장도 사실이 아니다.

설령, 청구법인이 이러한 사실을 몰랐더라도 자금이 “시행사-청구법인-분양대대행사-개인도관계좌-수분양자”의 순서대로 즉시 이동하면서 약 2시간 동안 5번의 순환거래가 발생한 것은 상식적으로 위 당사자들 간 사전에 공모하지 않으면 발생할 수 없는 거래형태이다.

청구법인은 수분양자가 계약담당자 등 직원계좌를 통해 나누어 지급해달라고 요청하였다고 주장하나, 수분양자의 대부분이 동일하게 이러한 요청을 했다는 것은 상식적으로 납득하기 어렵고, 개인도관계좌 중 청구법인의 임원(E, 영업전무)과 청구법인에 인적용역을 제공하는 자들이 포함되어 있으므로 청구법인의 대표자 A이 이러한 금융거래 사실을 모르고 있었다는 것 또한 납득이 되지 않는다.

(3) 청구법인의 대표 A은 분양대행수수료에 분양지원금이 포함되었다는 사실을 인식하고 있었다.

청구법인의 대표자 A은 2024.9.26.에 실시한 2차 심문에서 분양대행수수료에 수분양자에게 지급되는 분양지원금이 포함되어 있다는 것을 알고 있었고, 이로 인해 분양대행수수료율이 상향되었다고 진술하였으므로, 쟁점금액이 실제 분양대행수수료가 아닌 수분양자에게 전달되는 분양지원금임을 인식하고 있었다.

＜A 2차 심문조서(2024.9.26.자) 중 일부 발췌＞

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시행사는 할인분양을 할 경우 수분양자의 대출가능액이 줄어들어 분양대금 완납이 쉽지 않고, 분양가액이 등기부등본에 등재되어 공개되면 기 수분양자들의 집단 반발이 예상되므로 분양가액을 낮추는 대신 분양대행사에게 분양대행수수료를 분양가액의 50% 정도로 비정상적으로 높게 지급하고 분양대행사가 수분양자에게 할인해 주기로 약정한 금액만큼을 되돌려 주는 편법적인 방법을 택한 것으로 보인다.

이러한 상황에서 수분양자에게 분양대금을 전달하기 위해서는 분양대행수수료 명목으로 청구법인, 분양대대행사, 개인도관계좌로 자금이 이동해야 했고, 이를 위해 명목상 분양대행수수료로 세금계산서를 수수할 필요가 있었던 것으로 보인다.

그리고 분양대대행사가 부가가치세를 무신고함으로써 매출은 청구법인(1번)만 신고하였고, 매입은 시행사와 청구법인(2번)이 신고하여 결과적으로 매입세액이 한번 더 공제되는 결과가 되었다.

이와 같이 조사청이 청구법인이 실제 제공 용역보다 과다하게 발급 및 수취한 세금계산서에 대하여 부가가치세법상 과다 및 가공 세금계산서 혐의를 적용한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 시행사로부터 지급받아 분양대대행사에 지급한 용역수수료는 그 실질이 시행사가 수분양자에게 지급한 분양지원금에 해당한다고 보아 부가가치세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 부가가치세법

제32조(세금계산서 등) ① 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 "세금계산서"라 한다)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다.

1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭

2. 공급받는 자의 등록번호. 다만, 공급받는 자가 사업자가 아니거나 등록한 사업자가 아닌 경우에는 대통령령으로 정하는 고유번호 또는 공급받는 자의 주민등록번호

3. 공급가액과 부가가치세액

4. 작성 연월일

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

제39조(공제하지 아니하는 매입세액) ① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

2. 세금계산서 또는 수입세금계산서를 발급받지 아니한 경우 또는 발급받은 세금계산서 또는 수입세금계산서에 제32조제1항제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 기재사항(이하 "필요적 기재사항"이라 한다)의 전부 또는 일부가 적히지 아니하였거나 사실과 다르게 적힌 경우의 매입세액(공급가액이 사실과 다르게 적힌 경우에는 실제 공급가액과 사실과 다르게 적힌 금액의 차액에 해당하는 세액을 말한다). 다만, 대통령령으로 정하는 경우의 매입세액은 제외한다.

제60조(가산세) ③ 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호에 따른 금액을 납부세액에 더하거나 환급세액에서 뺀다.

1. 재화 또는 용역을 공급하지 아니하고 세금계산서 또는 제46조제3항에 따른 신용카드매출전표등(이하 "세금계산서등"이라 한다)을 발급한 경우: 그 세금계산서등에 적힌 공급가액의 3퍼센트

2. 재화 또는 용역을 공급받지 아니하고 세금계산서등을 발급받은 경우: 그 세금계산서등에 적힌 공급가액의 3퍼센트

5. 재화 또는 용역을 공급하고 세금계산서등의 공급가액을 과다하게 기재한 경우: 실제보다 과다하게 기재한 부분에 대한 공급가액의 2퍼센트

6. 재화 또는 용역을 공급받고 제5호가 적용되는 세금계산서등을 발급받은 경우: 실제보다 과다하게 기재된 부분에 대한 공급가액의 2퍼센트

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구법인은 2021.10.1.부터 2024.5.1.까지 ㈜D 등 4개의 시행사와 ①OOO, ②OOO, ③OOO, ④OOO 현장의 상가 71호(아래 ＜표1＞ 기재)에 대한 분양대행계약을 체결하였고, 주영 등 9개의 분양대대행사와 분양대대행계약을 체결하였다.

＜표1＞ 현장별 시행사 및 분양대대행사

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(나) 청구법인이 시행사, 분양대대행사와 체결한 계약서를 살펴보면, 각 현장별 분양대행용역 및 분양대대행용역수수료율은 분양가의 6∼60% 수준으로 설정되어 있다.

(다) 청구법인은 2021.10.1. 시행사 ㈜D로부터 OOO 현장의 상가 분양에 관한 분양관리업무용역을 위탁받는 내용의 분양대행용역계약을 체결한 후 2022.12.1.까지 5회에 걸쳐 분양대행용역변경계약을 체결하였고, 분양대행용역계약서 제5조(분양대행수수료 및 지급방법)에서 당초 분양가의 7∼19%로 산정하였던 분양대행수수료를 분양가의 30∼40%로 변경한 것으로 나타난다.

＜분양대행용역변경(5차)계약서 중 일부＞

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(라) 청구법인은 2023.1.30. 분양대대행사 OOO과 OOO 현장의 상가 분양에 관한 분양관리업무용역을 재위탁하는 내용의 분양용역계약을 체결하였고, 그 주요 내용은 아래와 같다.

＜분양용역계약서 중 일부＞

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(마) 청구법인이 OOO(분양대대행사)과 체결한 분양용역계약서를 살펴보면, 그 제5조에서 분양대대행용역수수료를 ‘분양가의 30∼40%’로 정하고 있고, 청구법인과 분양대대행사 간 업무분장 및 비용분담에 대해서는 분양용역계약서의 ‘별첨1. 업무분장’에서 별도로 정한 것으로 나타난다.

＜분양용역계약서의 별첨1. 업무분장＞

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(바) 청구법인이 시행사 또는 분양대대행사와 수수한 쟁점세금계산서 내역은 아래 ＜표2＞∼＜표4＞와 같다.

＜표2＞ 쟁점세금계산서 내역

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＜표3＞ 쟁점매출세금계산서 내역

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＜표4＞ 쟁점매입세금계산서 내역

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(사) 조사청이 제출한 청구법인의 대표이사 A의 심문조서의 주요 내용은 아래와 같다.

＜A의 1차 심문조서(2024.9.11.) 중 일부＞

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＜A의 2차 심문조서(2024.9.26.) 중 일부＞

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(아) 처분청은 청구법인에 대한 부가가치세 세목별 조사 및 조세범칙조사를 실시한 후, 2024.11.1. 청구법인에게 2023년 제1기 부가가치세 OOO원, 2023년 제2기 부가가치세 OOO원, 2024년 제1기 부가가치세 OOO원 합계 OOO원을 경정·고지하였고, 2024.11.27. 청구법인과 청구법인의 대표이사 A을 「조세범처벌법」 제10조 등의 위반 혐의로 서울북부검찰청에 고발한 것으로 나타난다.

(자) 조사청이 제출한 조사복명서 등에 따르면 시행사, 청구법인, 분양대대행사간 수수한 현장별 분양지원금의 평균지급율은 OOO은 38.9%, OOO는 50.8%, OOO는 22.8%, OOO는 16.1%이다.

＜조사청이 제출한 호실별 분양가액 및 분양지원금 내역＞

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(차) 조사청이 제출한 각 호실별 금융거래내역을 살펴보면, 쟁점세금계산서와 관련한 대금은 같은 날 “시행사-청구법인-분양대대행사-도관계좌-수분양자-시행사” 또는 “청구법인-분양대대행사-도관계좌-수분양자-시행사-청구법인” 순으로 입금된 것으로 나타난다.

＜OOO 관련 금융거래내역＞

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(카) 청구법인은 OOO 및 OOO 현장과 관련하여 분양대대행사의 업무조직도 현황과 업무보고서를 증빙으로 제출하였다.

＜OOO·OOO 현장 분양대대행사의 업무조직도＞

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＜OOO·OOO 현장 분양대대행사의 업무보고서 샘플＞

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＜OOO 관련 매각보고서＞

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(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

청구법인이 분양대행용역을 제공하는 방식은 청구법인의 경제적 선택에 따라 결정되는 것으로, 거래당사자들이 선택한 거래형식에 따라 시행사로부터 분양대행용역을 위탁받아 미분양 물건에 대한 분양을 성사시켰고, 분양대대행사로부터 분양대대행용역을 제공받았으므로 쟁점세금계산서 관련 거래를 가공으로 본 처분이 부당하다고 주장하나,

청구법인은 시행사로부터 분양지원금을 포함한 분양대행수수료를 지급받은 후 이를 분양대대행사에 분양대대행수수료 명목으로 입금하였고, 같은 날 분양대대행사는 청구법인으로부터 지급받은 분양대대행수수료의 전부 또는 일부를 분양지원금 명목으로 수분양자들에게 이체하였으며, 수분양자들은 이체받은 분양지원금을 다시 시행사에 분양대금으로 납부한 것으로 나타나는 점, 청구법인의 대표이사 A의 심문조서에 따르면, OOO 현장의 경우 당초 분양대행수수료율을 분양가의 6%로 산정하였고, 이를 통상적인 수수료율이라고 진술한 점 등에 비추어 청구법인이 시행사로부터 고율의 분양대행수수료를 수취한 후 분양대대행사 등을 통해 수분양자에게 금전을 지급한 거래는 수분양자 유치 등의 분양대행용역을 제공한 대가라기보다 청구법인을 통해 우회적으로 수분양자에게 분양대금을 지원한 것(조심 2025서230, 2025.6.30., 같은 뜻임)으로 보이므로 쟁점세금계산서를 용역의 제공 없이 수수한 사실과 다른 세금계산서에 해당한다고 보아 청구법인에게 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.