이유
1. 처분개요
가. 처분청은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 서울특별시 동작구 OOO㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 「지방세법」 제106조 제1항 제1호에 따른 종합합산과세대상으로 구분한 후, 쟁점토지의 공시지가의 합에 「지방세법 시행령」 제109조 제1호의 공정시장가액비율(70%)을 곱하여 산정한 금액(OOO원)을 과세표준으로 하고, 「지방세법」 제111조 제1항 제1호 가목의 세율을 적용하여 산출한 2024년도 토지분 재산세 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 2024.9.11. 청구법인에게 부과·고지하였다.
나. 청구법인은 이에 불복하여 2024.12.9. 이의신청을 거쳐 2025.5.23. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
행정안전부는 2017년 “주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날”을 기준으로 주택 여부를 판단하여야 한다는 취지로 해석한 바 있다.
또한, 대법원은 “건물의 지하층이 일부가 부분 도괴되어 관할 관청이 건물붕괴의 우려가 있다는 이유로 대피명령, 경계구역 설정 및 사용금지명령을 하여 현재 건물의 사용·수익이 제한된 상태에 있으나 건축물이 재산적 가치를 전부 상실하였다고 볼 수 없어 여전히 재산세 과세대상에 해당한다”고 판시한 바 있고(대법원 2001.4.24. 선고 99두110 판결), 또한 “과세기준일 현재 철거 공사가 중단된 상태에서 기둥, 지붕, 콘크리트 외벽, 내력벽 등이 철거되지 않아 사회통념상 건축물로서의 형태와 기능을 갖추고 있으면 재산세 과세가 정당”하다고 판시한 바 있다(대법원 2022.3.22. 선고 2022두32078 판결).
청구법인이 소유한 쟁점토지는 OOO이 소재하던 토지로, 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축물대장상 건축물의 지상 1～9층 부분은 해체되어 말소되었으나, 지하 1층(2,556.53㎡)과 지하 2층(2,394.04㎡) 부분은 말소되지 아니하였고, 지하 1층 부분과 지하 2층이 남아있는 이상 건축물의 재산적 가치를 전부 상실하였다고 볼 수도 없다.
즉, 쟁점토지에 소재하던 건축물의 지하 부분은 공부상 멸실되지 아니하였으므로, 주택과 같이 공부상 멸실 여부를 기준으로 판단한다면 쟁점토지에 건축물이 아직 남아있는 것인바, 쟁점토지는 건축물의 부속토지로서 재산세 별도합산과세대상으로 구분하여야 한다.
나. 처분청 의견
「지방세법」 제106조 제3항에서 재산세 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우 사실상 현황에 의해 재산세를 부과하도록 규정하고 있고, 2017년 행정안전부 지침사항의 적용기준은 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재개발·재건축 사업이 진행되고 있는 경우에 한하며, 통상적인 사업진행 일정에서 벗어나 조세회피 목적으로 철거를 지연하는 경우 등 특별한 사정이 있는 경우에는 달리 적용하도록 기재되어 있다.
또한 재산세는 보유한 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 조세로서, 당해 재산이 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴됨으로 인하여 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때에는 재산세 부과대상이 되지 아니하고, 건물 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이른 경우, 지붕, 벽, 기둥을 갖추고 있어 건물의 요건을 형식적으로 충족한다 하더라도 재산세 과세대상으로 볼 수 없다(대법원 1995.4.11. 선고 94누9757 판결)고 판단하였다.
아울러, 토지분 재산세는 원칙적으로 종합합산과세를 기본으로 하나, 경제활동 및 토지의 적정 보유 규모, 정책적 필요성에 따라 별도합산과세 및 분리과세로 구분하여 일정한 요건을 갖춘 토지에 대하여 예외적으로 구분 기준을 두고 있는 것이다(헌법재판소 2012.4.24. 선고 2010헌바405, 결정 등 참조).
이 건의 경우, 쟁점토지 소재지에 건축물대장상 남아있는 지하 건축물 자체적으로는 건축물의 용도로 사용할 수 없고, 건축물의 철거 작업 진행으로 인하여 사회통념상 건축물로서의 기능을 할 수 없는 상태의 건축물은 재산세 과세대상으로 보기는 어렵다 할 것이며, 부동산 매물 정보 또한 건축물 부분은 포함되지 아니한 토지 매물로 기재되어 있어 건축물은 재산적 가치가 상실된 것으로 보인다.
비록 쟁점토지의 지하 건축물이 건축물대장에 등재되어 있다 하나, 단독으로 건축물로서의 용도로 활용할 수 없고, 지상 건축물의 완전 철거로 인해 사회통념상 건축물의 기능을 상실하여 사실상 건축물 재산세 과세대상으로 보기 어렵다 할 것으로, 「지방세법」 제106조 제3항은 재산세 과세대상 물건이 공부상 등재된 내용과 실제 현황이 불일치할 경우, 사실상의 현황을 기준으로 판단하도록 규정하고 있고 대법원 판례(대법원 1995.4.11. 선고 94누9757 판결)는 건축물이 사회 통념상 복구가 사실상 불가능한 상태에 이른 경우, 비록 지붕, 벽, 기둥 등 형식적 요건을 갖추었다 하더라도 이를 재산세 과세대상으로 볼 수 없다고 판시한바 있고, 청구법인도 2024.5.30. 부동산 매물정보 사이트에 스스로 쟁점토지를 나대지로 명시하고 있어 쟁점토지와 같이 사실상 건축물이 없는 상태라면 별도합산과대상인 건축물의 부속토지로 보지 아니하고, 나대지로 보아 종합합산과세대상으로 구분하여야 한다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지가 건축물의 부속토지로서 별도합산과세대상에 해당하는지 여부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) 쟁점토지상에 위치한 건축물은 당초 지하 2층 지상 9층 규모였으나, 청구법인은 2022.10.24. 건축물 일부 멸실신고를 하고, 지상 1층부터 지상 9층까지의 건축물을 해체하였고, 해체 전·후의 건축물대장은 아래 ＜표1＞, ＜표2＞와 같다.
＜표1＞ 쟁점토지상 건축물의 지상부분 해체 전 건축물대장 일부
○○○
＜표2＞ 쟁점토지상 건축물의 지상부분 해체 후 건축물대장
○○○
(나) 처분청이 제출한 쟁점토지의 OOO 부동산 매물정보에 따르면, 쟁점토지가 나대지 상태라고 기재되어 있다.
(다) 처분청이 제출한 사진 및 우리 원이 2025.7.14. 쟁점토지의 현장을 확인하고 작성한 조사보고서에 의하면, 쟁점토지상의 건축물 중 지상부분은 완전히 철거되었으나, 지하 층은 그대로 존치되어 있고, 지하철 OOO역 또는 지상에서 지하층으로 들어가는 출입구는 당초와 같이 존재하고 있으며, 지하 1층, 2층 내부는 건축물로서 형태를 유지하고 있으나, 사용되고 있지 않는 것으로 확인된다.
(라) 서울특별시장은 2022.7.14. 도시관리계획[OOO 지구단위계획 결정(변경), OOO 특별계획구역 지정 및 세부개발계획 결정] 결정을 하고 지형도면을 고시하였다(서울특별시고시 제OOO호).
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다.
(가) 「지방세법」 제106조 제1항에서 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다고 규정하고 있고, 그 제2호에서 별도합산과세대상은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지라고 규정하면서, 그 가목에서 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지를 규정하고 있다.
(나) 처분청은 남아있는 지하 건축물 자체적으로는 건축물의 용도로 사용할 수 없고, 건축물의 철거 작업 진행으로 인하여 사회통념상 건축물로서의 기능을 할 수 없는 상태의 건축물은 재산세 과세대상으로 보기는 어려우므로 쟁점토지를 건축물의 부속토지로 볼 수 없다는 의견이다.
그러나, 「지방세법」상 “건축물”이란 「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물을 의미하고, 「건축법」 제2조 제1항 제2호에서 “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다고 규정하고 있는 점,
쟁점토지상에 소재한 건축물의 건축물대장에 의하면 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지상에 4,950.57㎡의 건축물이 존재하고 있는 것으로 나타나는 점,
처분청이 제출한 현장 사진 등에 의하면 쟁점토지상의 건축물은 지붕과 기둥, 벽이 있는 상태로서 건축물에 해당하지 아니한 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어,
2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지에는 건축물대장상 사실상의 건축물이 존재하고 있고, 이에 따라 쟁점토지는 건축물의 부속토지로서 별도합산과세대상으로 볼 수 있으므로 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 보고 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법
제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
4. “건축물”이란 「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “건축물”이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다.
제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지
나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지
(2) 지방세법 시행령
제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.
1. 특별시ㆍ광역시(군 지역은 제외한다)ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지
가. 읍ㆍ면지역
나. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따라 지정된 산업단지
다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 공업지역
2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지
가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지
나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지
제103조의2(철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 범위) 법 제106조 제1항 제2호 다목에서 “대통령령으로 정하는 부속토지”란 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날(사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다. 이 경우 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 허가 등을 받지 않은 건축물 또는 주택이거나 사용승인을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 않은 경우는 제외한다.
(3) 건축법
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.