이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 주식회사 A(이하 “A”이라 한다)이 강원특별자치도 동해시 OOO 일원에서 시행하는 OOO 공동주택 신축사업과 관련하여, A을 위탁자 겸 수익자로, 청구법인을 수탁자로 하는 분양형 토지신탁계약(이하 “이 사건 신탁계약”이라 한다)을 체결하였고, 이 사건 신탁계약에 따라 2023.12.7. 공동주택(이하 “이 사건 부동산”이라 한다)을 신축(준공인가)·취득한 후, 2023.12.22. 처분청에 과세표준을 OOO원으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 강원특별자치도지사는 2024.11.22. 청구법인에 대한 지방세 일반 세무조사를 실시하여 B(이하 “시공사”라 한다)이 수분양자와 별도로 체결한 유상옵션계약에 따라 수분양자들이 지출한 유상옵션비용(이하 “쟁점비용”이라 한다) 등이 과세표준에서 누락된 사실을 확인하고, 쟁점비용을 과세표준에 포함하여 2025.2.3. 청구법인에게 취득세 등 합계 OOO원(신고·납부지연가산세를 포함)을 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.5.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

이 사건 부동산의 수분양자들이 천장형 시스템 에어컨 설치, 빌트인 가전, 디자인 아트월, 주방 벽체, 거실 및 주방 바닥마감, 현관 중문, 침실 안방 슬라이딩장, 펜트리 등 주방 공간 선택 등 유상옵션(이하 “이 사건 유상옵션시설”이라 한다)을 선택함으로써 지출한 쟁점비용을 이 사건 부동산 신축의 과세표준으로 삼아 이루어진 이 사건 취득세 등 부과처분은 위법하다.

(1) 이 사건 유상옵션시설에 대하여는 수분양자들에게 설치 여부와 설치 품목에 대한 선택권이 있었기 때문에 청구법인이 이 사건 부동산을 취득할 당시부터 해당 부대시설의 설치가 당연히 예정되어 있었다고 볼 수 없다.

이와 관련하여 청구법인과 시공사는 [입주자모집공고 Ⅷ 추가선택품목 및 유의사항]을 통해 ‘유상 옵션 판매가는 아파트 공급금액과 별도’이고, ‘유상옵션은 구입의사가 있는 입주자와 시공사 간에 공급계약을 체결’하며, 설치 공사비 납부계좌가 분양대금 및 발코니확장 공사비 납부계좌와 상이하고 기타 유상옵션 품목 납부계좌가 별개이오니 유의‘해야 한다는 점을 강조하였다.

(2) 또한 청구법인이 계약당사자인 발코니 확장공사와는 달리, 이 사건 유상옵션시설은 모집공고 당시부터 시공사 계좌로 비용을 납부하도록 되어 있는 등 청구법인은 이 사건 유상옵션시설의 공급·설치계약의 당사자가 아니었고, 시공사만 이 사건 유상옵션시설 공급·설치계약의 당사자였다.

(3) 「지방세법」제7조 제3항은 “건축물 중 조작(造作) 설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부(主體構造部)와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설(加設)한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다”고 규정하고 있으므로, 취득세의 과세대상인 부대설비인지 여부는 단지 분리가 어렵다거나 분리하면 효용을 해한다는 등에 의해서가 아니라 ‘건축물의 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루었는지’ 여부에 따라 판단되어야 하는데, 이 사건 유상옵션시설은 이 사건 부동산의 거실, 침실 등의 일부분으로서 물리적 구조, 용도와 기능면에서 이 사건 부동산과 분리할 수 없을 정도로 부착·합체되어 일체로서 효용가치를 이루고 있다고 보기는 어렵다.

(4) 또한 「지방세법 시행령」제18조는 「지방세법」제10조의3 제1항에 따라 ‘부동산 등을 유상거래로 승계취득’하는 경우에 적용되는 것으로 봄이 타당하고, 청구법인이 이 사건 부동산을 신축하는 방식으로 취득한 이 사건에 적용된다고 할 수 없다.

(5) 결국 청구법인은 이 사건 부동산 및 발코니 확장공급계약의 당사자였을 뿐, 이 사건 유상옵션시설 설치계약의 당사자가 아니었던바, 청구법인이 원시취득한 부동산은 시스템 에어컨 등 이 사건 유상옵션시설이 빠져있는 부동산이라 할 것이다. 만약 이 사건 유상옵션시설이 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것으로 볼 수 있다고 하더라도, 위 「지방세법 시행령」제18조의 문언에 따르면 오히려 이 사건 부동산을 원시취득한 청구법인으로부터 유상거래로 승계취득한 수분양자들이 이 사건 유상옵션시설에 대하여 취득세 등을 부담하는 것이 타당하다고 할 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 「지방세법」제7조 제3항에서 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에 따르면 사실상의 취득가격은 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자 에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 간접비용의 합계액을 말하며, 제8호에 의하면 붙박이 가구·가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비 등의 설치비용을 간접비용의 하나로 규정하고 있다.

(2) 청구법인은 시공사가 유상옵션시설의 공급, 설치 계약 당사자이므로 이 사건 유상옵션시설의 취득에 관하여 청구법인에게 납세의무가 없고 이 사건 건축물의 유상옵션시설은 거실, 침실 등의 일부분으로 물리적 구조, 용도와 기능면에서 분리할 수 없을 정도로 일체로서 효용가치를 이루고 있다고 보기 어렵다고 주장하나,

건축물을 건축하여 취득하는 경우 취득의 시기는 준공일(사용승인일) 이므로 준공 후 설치가 아닌 준공 전 유상옵션등이 설치되었다면 설치의 예정 여부와 무관하게 건축물 취득세 과세표준에 쟁점비용이 포함되는 것이 타당한 점, 조세심판원에서도 유상옵션시설인 빌트인 시설은 공동주택의 효용과 기능에 이바지하는 부대설비로 그 공사금액은 「지방세법 시행령」 제18조 제1항 제8호에서 규정하고 있는 간접비용에 해당하는 점 등에 비추어 청구법인이 옵션시설 계약 및 공사를 한 것이 아니라 시공사가 수분양자들과 별도의 계약을 통해 이를 설치(공사)하였다 하더라도 그 공사금액을 이 사건 공동주택의 취득가격에서 제외할 수는 없다(조심 2023지4419, 2023.11.13.)거나, 빌트인 시설 등은 일반적으로 건물의 천장에 매립하거나 벽체에 부착하는 방식으로 설치되므로 분리가 용이하지 않고, 만약 이를 분리하고자 할 경우 별도의 비용과 노력이 소요되며 신축된 이후에는 일반적으로 건축물과 하나의 단위로 거래되는 점, 유상옵션시설인 빌트인 시설은 주체구조부인 이 사건 건축물과 하나가 되어 주거용 건축물로서의 효용가치를 높이는 부대시설이라고 봄이 타당한 점에 비추어 쟁점비용은 취득세 과세표준에 포함된다 할 것이다(조심2023지0208, 2023.6.7.) 라고 결정하여 유상옵션 설치비용을 건축주의 취득세 과세표준에 포함하는 것으로 판단한 바 있는 점, 「지방세법」 제10조 내지 제10조의7과 「지방세법 시행령」 제18조(사실상 취득가격의 범위 등) 등에 따르면 유상거래로 승계취득하는 경우 뿐 아니라 「지방세법」 제10조의4에 따라 부동산을 원시취득하는 경우에도 「지방세법 시행령」 제18조의 사실상 취득가격 규정이 적용되어야 하며, 쟁점비용은 건축(원시취득)의 경우 청구법인의 취득세 과세표준에, 분양(승계취득)의 경우 수분양자들의 취득세 과세표준에 각각 포함하는 것이 타당한 점 등에 비추어, 쟁점비용을 청구법인의 이 사건 부동산 취득세 과세표준에 포함하여 한 이 건 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

유상옵션 설치비용을 이 사건 부동산의 취득가액에 포함하여 취득세 등을 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료 등에 따르면 다음의 사실이 나타난다.

(가) A은 강원특별자치도 동해시 OOO 일원에서 OOO 공동주택 신축사업을 시행하면서 2021.1.27. 청구법인과 A을 위탁자 겸 수익자로, 청구법인을 수탁자로 하는 이 사건 신탁계약을 체결하였고, 이 사건 신탁계약은 청구법인이 A으로부터 신탁받은 토지 지상에 공동주택(부대시설 등 포함)을 신축·분양한 후 그 수익을 A에게 교부하는 것을 주요 내용으로 하며, 건설사에 도급하는 공동주택 등 신축·분양의 범위는 ‘발코니 확장공사’를 포함하여 공동주택 등을 신축하여 사용승인받는 것으로 하고 있다.

(나) 청구법인은 2021.2.4. 시공사와 이 사건 부동산 공사도급계약을 체결(변경)하였고, 도급계약서상 공사범위에는 공동주택 본공사 및 발코니 확장공사, 기반시설 설치공사, 천정형 시스템에어컨[165타입 한정(8대, 공기청정; 도급공사비 OOO원), 나머지 타입에는 불포함]가 포함되어 있다.

(다) 이 사건 부동산(대지 포함) 분양공고에 따르면 청구법인(수탁자겸 매도인), A(위탁자겸 수익자)은 2021.5.7. 이 사건 부동산 OOO세대에 대한 분양공고를 하면서 타입별로 공급금액(대지비, 건축비)을 결정하여 공고하였고, 공급가액에는 발코니 확장공사비 및 이 사건 유상옵션설비가 포함되어 있지 않은 것으로 나타난다.

(라) 이에 따라 이 사건 부동산(각 세대)의 수분양자는 2021.6.14. 등에 ① 이 사건 부동산의 공급 및 발코니 확장공사와 관련하여서는 수탁자겸 매도인인 청구법인, 시공사, 위탁자 겸 수익자 A과 이 사건 부동산(각 세대)을 세대별 공급금액 및 발코니 확장공사비에 공급받기로 하는 분양계약을 체결하였고, 분양대금 납부계좌는 청구법인의 계좌이며, ② 이 사건 유상옵션시설과 관련하여서는 같은 날에 시공사와 이 사건 유상옵션시설을 선택하여 각 유상옵션 가액에 공급받기로 하는 공급계약을 체결하였고, 공급대금 납부계좌는 시공사의 계좌이다.

(마) 청구법인은 이 사건 부동산 분양대금 및 발코니 확장공사 비용을 청구법인 계좌로 지급받아 신탁재산으로 관리 후 수익금을 정산하였으나, 이 사건 유상옵션시설 공급금액(쟁점비용)은 시공사가 직접 수취하였으므로 신탁재산으로 관리하지 아니하였다.

(바) 청구법인은 2023.12.7. 이 사건 부동산을 신축(준공인가)·취득한 후, 2023.12.22. 처분청에 이 사건 부동산 분양대금 및 발코니 확장공사 비용만을 포함하여 과세표준을 OOO원으로 산정하고, 이에 따른 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」제7조 제3항에서 건축물 중 조작 설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 제10조의4 제1항은 부동산등을 원시취득하는 경우 취득당시가액은 사실상취득가격으로 한다고 규정하고 있으며, 여기서 사실상 취득가격은 법 제10조의3 제1항 및 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 정의한 바와 같이 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 납세의무자 등이 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액을 말하는 것으로서, 령 제18조 제1항 제8호에서 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용을 취득가격(간접비용)의 하나로 규정하고 있다.

(나) 청구법인은 쟁점비용이 시공사와 수분양자가 직접 이 사건 유상옵션시설에 대한 공급계약을 체결하여 지출한 비용이므로 이를 이 사건 부동산의 취득가액에 포함할 수 없다고 주장하나,

이 사건 유상옵션시설은 아파트 각 세대의 천장에 매립하거나 벽체에 부착하는 방식으로 설치되므로 분리가 용이하지 않고, 만약 이를 분리하고자 할 경우에는 별도의 비용과 노력이 소요되며, 신축된 이후에는 일반적으로 건축물과 하나의 단위로 거래되는 것으로서, 그 품목(시스템에어컨, 슬라이딩 도어, 선반, 냉장고 등) 또한 공동주택의 사용승인 전에 설치되었을 뿐만 아니라 그 자체로 공동주택의 효용과 기능에 이바지하는 부대설비에 해당하는 것으로 보이는바, 그 설치비용은 건축물의 사실상 취득가격(간접비용)에 포함되고, 「지방세법」제7조 제3항에 따라 주체구조부와 하나가 되어 건축물의 효용가치를 이루고 있는 것으로서 청구법인에게 해당 유상옵션시설의 취득에 대한 납세의무가 성립한다 할 것인바, 이와 다른 취지의 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항, 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2023.12.29. 법률 제19860호로 일부개정되기 전의 것)

제7조(납세의무자 등) ③ 건축물 중 조작(造作) 설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부(主體構造部)와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설(加設)한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다.

제10조(과세표준의 기준) 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우 취득세의 과세표준은 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 장에서 같다)으로 한다.

제10조의3(유상승계취득의 경우 과세표준) ① 부동산등을 유상거래(매매 또는 교환 등 취득에 대한 대가를 지급하는 거래를 말한다. 이하 이 장에서 같다)로 승계취득하는 경우 취득당시가액은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격(이하 "사실상취득가격"이라 한다)으로 한다.

제10조의4(원시취득의 경우 과세표준) ① 부동산등을 원시취득하는 경우 취득당시가액은 사실상취득가격으로 한다.

(2) 지방세법 시행령(2023.12.29. 대통령령 제34080호로 일부개정되기 전의 것)

제18조(사실상취득가격의 범위 등) ① 법 제10조의3 제1항에서 “대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격”(이하 “사실상취득가격”이라 한다)이란 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액을 말한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 하고, 법인이 아닌 자가 취득한 경우에는 제1호, 제2호 또는 제7호의 금액을 제외한 금액으로 한다.

8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

제20조(취득의 시기 등) ⑥ 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서(「도시개발법」 제51조 제1항에 따른 준공검사 증명서, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제74조에 따른 준공인가증 및 그 밖에 건축 관계 법령에 따른 사용승인서에 준하는 서류를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.