이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 대구광역시 달서구 OOO 일대에 아파트 476세대, 오피스텔 102세대 및 상가 27세대를 건설하는 사업(이하 “이 건 사업”이라 한다)을 진행하였고, 2019.6.7. 이 건 사업에 대한 사용검사를 받았으며, 이 건 사업의 일반분양분 건축물 22,594.2221㎡(아파트 6,354.8430㎡, 오피스텔 13,909.6517㎡ 및 상가 2,329.7274㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 취득에 대하여, 2019.7.26. 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

＜쟁점부동산 현황＞

○○○

나. 청구법인은 2024.6.13. 처분청에 이 건 사업으로 신축하는 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 일부 비용을 제외하여 취득세를 환급하여야 한다는 취지로 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2024.8.28. 청구금액 중 OOO원에 대하여 이 건 사업과 무관한 비용으로 보아 취득세 등 OOO원을 환급하였으며, 나머지 ① 아파트단지 외부 정비기반시설(도로, 공원) 공사비, ② 학교 증축 비용, ③ 조합원 중도금 이자, ④ 분양홍보비, ⑤ 조합운영비 및 ⑥ 시스템에어컨 설치 비용(이하 “쟁점비용”이라 한다) 합계 OOO원에 대하여는 이를 거부하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.11.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 「지방세법」 제10조 제1항 등에 따른 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함되나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다 할 것이다(대법원 2010.12.23. 선고 2009두12150판결, 같은 뜻임).

또한 건물의 신축에 따른 과세표준액은 건설원가 즉, 건축공사비와 그 부대비용의 합계액이라 할 것인데, 그 건축공사가 도급계약에 의한 경우에는 그 도급계약상 공사대금으로 함이 원칙이나 이 경우에도 과세목적물의 취득을 위한 것이 아닌 금액은 과세표준액에서 제외되어야 할 것이다(대법원 2010.2.11. 선고 2007두17373 판결, 같은 뜻임).

(2) 이에 따라 청구법인이 지출한 비용 중 아래의 비용들은 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다.

(가) 아파트단지 외부의 정비기반시설(도로·공원) 조성 비용인 OOO원(이하 “쟁점①비용”이라 한다)은 사업승인 조건으로 공공시설을 조성하여 기부채납한 비용으로, 아파트와 별도의 공공시설 취득비용이므로 취득가액에서 제외되어야 한다.

아파트단지 외부의 도로·공원조성공사(기부채납)의 경우 주택건설사업사업의 승인조건에 부여된 것으로서 처분청에 기부채납하는 것이고, 취득세 비과세 대상인 도시계획시설(도로·공원) 조성 비용에 대하여 이를 공사원가로 계상하였다 하더라도 아파트 등의 신축 건축물의 취득가격으로 보기는 어렵다 할 것이다(조심 2019지1912, 2019.6.28., 조심 2019지2308, 2020.1.16., 조심 2019지2369, 2020.11.19., 같은 뜻임).

아파트 단지 외부의 도로 및 공원 조성 등과 관련된 공사비용은 신축 건축물의 취득가액에는 포함되지 아니함에도 불구하고 이를 쟁점부동산의 공사원가에 포함하여 신고하였는바, 위 비용은 쟁점부동산의 건축물 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.

(나) 학교시설 증축 비용 OOO원(이하 “쟁점②비용”이라 한다)은 쟁점부동산과 지리적·기능적으로 독립된 시설로서, 별도 취득대상물의 비용이므로 취득가액에서 제외되어야 한다.

「지방세법 시행령」 제18조 제1항 제3호에서 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용을 취득가격에 포함하도록 규정하고 있는바, 관계법령에 따라 의무적으로 부담하는 것이 아니라 교육감과 주택조합이 협약에 의해 학교시설의 기부채납이나 학교시설확충에 따른 비용을 부담하고 학교용지부담금 납부의무를 면제받는 경우에 있어서는 의무적으로 부담하는 비용이 아니므로 취득가격에 포함할 수 없다.

「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제2조 제3호에 따르면, 학교용지부담금이라 함은 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사가 학교용지를 확보하거나, 학교용지를 확보할 수 없는 경우 가까운 곳에 있는 학교를 증축하기 위하여 개발사업을 시행하는 자에게 징수하는 경비를 말하며, 같은 법 제5조 제5항 제4호에서는 개발사업시행자가 학교용지 또는 학교시설을 시ㆍ도 교육비특별회계 소관 공유재산으로 무상공급하는 경우에는 학교용지부담금을 면제하도록 규정하고 있는바, 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」제5조 제5항에 의하여 학교시설 확충 및 교실바닥보수 비용을 협약에 의하여 납부하고 학교용지부담금 납부의무를 면제받은 경우에 있어서 해당 비용은 아파트 취득가격에 포함될 수 없다 할 것이다(조심 2021지2782, 2022.8.18., 같은 뜻임).

나아가, 「지방세법」 제9조 제2항에서 국가등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 대하여는 취득세를 비과세하도록 규정하고 있는바, 만약 주택조합이 무상귀속 또는 기부채납한 학교시설 증축·확충비용을 아파트 신축 건축물의 취득세 과세표준에 포함하게 된다면, 기부채납 또는 무상귀속시킨 학교시설에 대하여 다시 취득세를 부과하는 결과를 초래하므로 「지방세법」 제9조의 무상귀속·기부채납 부동산의 비과세 취지와도 맞지 않게 된다.

(다) 조합원 중도금 이자 비용 OOO원(이하 “쟁점③비용”이라 한다)은 조합원이 부담할 금액을 조합이 대신 지급한 것으로, 이는 개별 조합원 주택 취득비용이지 일반분양 공동원가가 아니므로, 취득가액에서 제외되어야 한다.

「지방세법 시행령」 제18조 제1항 본문 및 제1호를 종합하면, 취득시기 이전에 “해당 물건”을 취득하기 위하여 건설자금에 충당한 차입금의 이자 등은 취득세 과세표준에 포함하게 되나, 건설자금을 차입한 것이 아니라 조합원들의 중도금에 대한 이자를 대신 지급한 것은 청구법인이 취득하는 일반분양분 아파트 등과 관련이 없다 할 것이다.

(라) 분양홍보비 OOO원(이하 “쟁점④비용”이라 한다)은 광고·분양 대행료 등의 판매촉진비로서 쟁점부동산의 취득과 별개의 비용에 해당하는 것이므로, 취득가액에서 제외되어야 한다.

(마) 조합운영비 OOO원(이하 “쟁점⑤비용”이라 한다)은 인건비, 사무실 유지비 등의 일반관리비이므로, 취득가액에서 제외되어야 한다.

「지방세법 시행령」 제18조 제2항 제1호에서 “취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용”, 동항 제5호에서 “제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용”은 각각 취득가격에 포함하지 아니하는 것으로 규정하고 있는바, 주택조합의 운영비는 급여, 판공비, 업무추진비, 활동비, 통신료, 광고선전비, 복리후생비, 소모품비 등으로서 이는 조합을 운영하기 위한 지출로서 기업회계기준에서 말하는 ‘관리비’에 해당하는 비용이므로 건물취득과 관련이 없다 할 것이다(대법원 2012.1.16. 선고 2011두29472 판결, 같은 뜻임).

(바) 시스템에어컨 설치 비용 OOO원(이하 “쟁점⑥비용”이라 한다)은 2020년 이전 취득한 옵션가전으로 취득세 과세대상이 아니므로, 취득가액에서 제외되어야 한다.

나. 처분청 의견

취득세 과세표준에 관하여 규정하고 있는 구 지방세법 제10조 제5항 제3호에서 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 구 지방세법 제10조 제5항의 위임에 따른 구 지방세법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있다.

위 각 규정에서 말하는 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급하여야 할 원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 외에 실제로 당해 물건의 취득대가로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다(대법원 2015.11.26. 선고 2015두47386 판결)고 할 것이다.

(1) 쟁점①비용에 대하여 살펴보면, 공동주택을 신축하여 원시취득하면서 허가관청인 피고와의 협약, 피고가 수립·고시한 기반시설부담계획 및 사업계획승인 부관에 따라 그 신축의 조건으로 이 사건 분담금을 피고에게 납부하였으므로, 분담금은 공동주택의 취득을 위하여 필수 불가결하게 지급되는 간접비용으로서, 구 「지방세법」제82조의2 제1항 제5호에서 규정하고 있는 ‘취득대금 외에 당사자 약정에 의한 취득자 조건 부담액’에 준하는 비용(제6호)에 해당한다고 판시하였다(대법원 2015.11.26. 선고 2015두47386 판결, 서울고등법원 2015.6.19. 선고 2014누72523 판결, 같은 뜻임).

청구법인은 주택조합 설립인가 및 이 건 사업계획 승인에 따라 정비기반시설에 대한 기부채납을 필수적으로 이행하였고, 이러한 조성 조건을 받아들이지 않고는 이 건 사업을 진행할 수 없었다.

「지방세법 시행령」제18조 제1항 제5호에서 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액을 간접비용으로 규정하고 있고, 쟁점①비용도 쟁점부동산 취득과 상당한 정도의 관련성이 있는 경우에 해당된다(서울행정법원 2022.5.20. 선고 2021구합57339 판결, 같은 뜻임).

(2) 쟁점②비용에 대하여 살펴보면, 학교용지의 확보를 쉽게 하고 학교용지를 확보할 수 없는 경우 가까운 곳에 있는 기존 학교의 증축을 쉽게 함을 목적으로 하는 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」(이하 “학교용지법”이라 한다)은 300가구 규모 이상의 개발사업을 시행하는 자는 개발사업을 시행하기 위하여 수립하는 계획에 학교용지의 조성·개발에 관한 사항을 포함시켜야 하고(제3조 제1항), 학교용지를 개발하거나 확보하려는 때에는 교육감의 의견을 들어야 하며(제3조 제3항), 개발사업시행자는 학교용지를 확보하여 시·도 교육비특별회계 소관 공유재산으로 하여야 하고(제4조 제1항), 시·도지사는 개발사업지역에서 공동주택을 분양하는 자에게 부담금을 부과·징수할 수 있으며(제5조 제1항), 개발사업시행자가 학교용지 또는 학교시설을 시·도 교육비특별회계 소관 공유재산으로 무상공급하는 경우에는 시·도지사는 부담금을 면제할 수 있고(제5조 제4항 제4호), 부담금의 산정기준(제5조의2) 및 강제 징수(제5조의3) 등을 규정하고 있다.

학교시설 신축에 대한 공사비용은 오피스텔의 취득시기 이전에 지급하여야 할 원인이 발생 또는 확정된 것으로서 이 사건 오피스텔의 취득대가로 지급된 비용이거나 그에 준하는 취득절차비용인 간접비용으로서 취득세 과세표준에 포함된다고 봄이 타당하고, 원고가 학교시설 신축을 위해 체결한 협약에서 원고가 학교시설을 신축할 의무를 성실히 이행하지 않을 경우 개발사업 공사중지, 준공불허가 등을 인·허가권자에게 요청할 수 있다고 규정하고 있는바, 이 건 사업의 공사비용은 오피스텔 취득을 위한 필수적인 비용으로서 간접비용에 해당한다(대법원 2024.6.27. 선고 2024두42079 판결).

학교용지부담금을 부담한 사업시행자와의 과세형평성 등을 고려할 때 쟁점비용을 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당해 보이는 점 등에 비추어 쟁점비용은 이 건 건축물을 신축하기 위하여 반드시 지출하여야 할 비용으로서, 당사자의 약정에 따른 취득자 조건의 부담액 또는 그에 준하는 절차비용에 해당하여 이 건 건축물의 취득과 관련된 간접비용으로 보는 것이 타당하다(조심 2022지0113, 2023.4.11.).

대구광역시장은 청구법인이 학교시설 증축에 관한 재원의 기부채납 의사에 따라 대구광역시 교육감과의 협의를 조건으로 이 건 사업계획을 승인하였고, 청구법인은 학생 증가 등으로 학교용지 부담금 대신 교실 증축 비용을 기부채납한다는 협약을 체결하였으며, 해당 협약에는 만일 이행에 차질이 발생하여 주택건설사업 공사중지, 입주예정일 연기 등의 문제가 발생할 경우 모든 책임은 청구법인에게 있다는 내용도 포함되어 있다.

따라서, 쟁점②비용은 학교용지법에서 의무적으로 부담하여야 할 학교용지부담금과 성격이 동일하므로 기부채납한 비용이라 하여 달리 볼 수 없고, 쟁점부동산의 취득시기 이전에 지급하여야 할 원인이 발생 또는 확정된 것으로서 쟁점부동산 취득대가로 지급한 비용이거나 그에 준하는 필수적인 비용으로서 간접비용에 해당하므로, 이 건 처분은 정당하다.

(3) 쟁점③비용에 대하여 살펴보면, 대법원은 조합의 사업경비로 처리하는 조합원 이주비 대출이자는 취득대금 외 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액으로서 취득가격에 포함된다고 판시(대법원 2022.9.29. 선고 2022두45944 판결)하고 있다.

조세심판원은 조합원들에게 대출금을 대여한 은행들은 채무자인 조합원들에 우선하여 청구법인으로부터 그 이자를 수령하는 것으로 나타나므로, 그 이자 지급에 대한 채무는 청구법인이 부담하는 것으로 볼 수 있는 점, 주택재건축조합이 조합원을 대신하여 대출금의 이자를 지급한 경우 해당 금액은 해당 조합이 공동주택의 신축 등을 위하여 자체적으로 부담하는 비용으로「지방세법 시행령」제18조 제2항 제3호에서 취득가격에 포함하지 않는다고 규정한 이주비 등과는 별개라는 결정을 하였다(조심 2022지658. 2022.7.8., 같은 뜻임).

청구법인은 조합원의 부담금으로 사업부지를 매입하고 공동주택을 신축하여 조합원에게 공급하는 방식의 주택건설사업을 시행하였다. 쟁점③비용은 청구법인과 조합원간의 약정(총회 의결 등)으로 청구법인이 부담하게 된 비용이고, 청구법인이 조합원들에게 지원해 준 금전으로서 쟁점부동산의 취득원가의 일부를 구성하는 것이며, 취득대금 외 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액이므로, 쟁점부동산의 취득세 과세표준에 포함되어야 한다.

(4) 쟁점④비용에 대하여 살펴보면, 청구법인의 경우 조합원을 모집하여 조합원들의 분담금으로 사업용 부동산 등을 취득하는 것이고, 조합원의 모집은 조합의 성립을 위한 것이라기보다는 주택 등의 건설에 필요한 자금을 조달하기 위한 것으로 보이므로, 조합원 모집과 관련 해당 비용은 이 건 토지의 취득가격에 포함하는 것이 타당하다 할 것이다(조심 2021지570, 2021.12.28.).

「지방세법 시행령」제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비, 수수료의 간접비용 합계액으로 한다고 규정하고 있고, 쟁점④비용은 공동주택을 신축하기 위한 자금조달을 위한 조합원 모집 비용이며, 설령, 간접비용에 해당하지 않는다 하더라도 일반분양 용역비와 구분되지 아니하므로, 이 건 처분은 정당하다.

(5) 쟁점⑤비용에 대하여 살펴보면, 청구법인은 쟁점⑤비용이 인건비, 사무실 운영비 등의 비용으로 청구법인의 기본적인 일반관리비에 해당하고, 일반기업회계기준에서도 판매비와 관리비에 해당하므로 쟁점부동산의 취득가격에서 제외되어야 한다고 주장한다.

그러나, 조합운영비의 경우 청구법인의 존립목적이 쟁점건축물 신축과 관련한 재건축사업에 있고, 청구법인은 해당 사업의 완료로 해산 및 청산되므로, 청구법인이 지출한 급여 등은 쟁점건축물 신축 내지는 이와 관련된 업무를 수행하는 데에 소요된 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외된다고 보기 어렵고, 쟁점건축물의 취득비용에 포함되는 것으로 보는 것이 타당하다(조심 2023지1658, 2024.5.28., 같은 뜻임).

따라서, 청구법인이 신축하는 건축물의 취득가격에는 건축공사에 따른 도급공사비와 사업을 추진하는 과정에서 지출한 일반관리비 등 일체의 직·간접비용을 포함하는 것이 타당하며, 일반관리비 등을 공사원가와 구분하여 회계처리를 하였다 하더라도 이를 달리 볼 것은 아니므로, 쟁점⑤비용을 취득세 과세표준에 산입한 처분은 정당하다.

(6) 쟁점⑥비용에 대하여 살펴보면, 청구법인은 시스템에어컨이 쟁점부동산과 분리할 수 없을 정도로 부착·합체되어 일체로서 효용가치를 이루고 있다고 보기 어렵고, 관련 규정에서 2020.1.1. 이후 취득하는 건축물에 대해서만 적용하는 것이므로, 쟁점⑥비용이 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장한다.

쟁점⑥비용은 아파트 각 세대의 천장에 매립하거나 벽체에 부착하는 방식으로 설치되므로 분리가 용이하지 않고, 만약 이를 분리하고자 할 경우에는 별도의 비용과 노력이 소요되며, 신축된 이후에는 일반적으로 건축물과 하나의 단위로 거래되므로, ‘붙박이 가구ㆍ가전제품’ 등은 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용인 간접비용으로서 취득가격에 해당한다고 할 수 있다(조심 2021지1394, 2021.10.27.).

따라서, 시스템에어컨이 공동주택과 하나로 거래되는 것이 통상적이고, 해당 에어컨을 분리하는 경우에는 그 제품의 경제적 가치가 크게 훼손되어 공동주택과 물리적·기능적·경제적으로 일체를 이루고 있다고 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 지출한 쟁점①～⑥비용이 쟁점부동산의 취득세 과세표준에 포함되어야 하는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구법인은 2008.12.1. 조합 설립인가를 받고, 2015.4.1. 처분청에 지역주택조합을 설립하기 위하여 이 건 사업에 대한 인가를 신청하였고, 처분청은 2016.3.10. 아래와 같이 이 건 사업을 인가고시하였다(대구광역시 고시 OOO).

＜이 건 사업 인가 내용(일부발췌)＞

○○○

(나) 이 건 사업의 도시관리계획 결정 조서에 의하면, 대구광역시장은 이 건 사업 부지 일원 14,542.5㎡를 주거복합용지 9,258.5㎡(63.8%), 도로 2,982.2㎡(20.5%), 공원 2,022.0㎡(13.9%), 복지시설 261.8㎡(1.8%) 등의 지구단위계획구역으로 결정하였다.

(다) 처분청이 건축물의 건폐율·용적률·높이를 완화한 이 건 사업계획 변경승인 및 지형도면 고시(OOO)에 의하면, 아파트단지 외부 도로 및 공원의 정비기반시설에 대한 결정(변경) 내용은 아래와 같다.

＜이 건 사업시행(변경)인가서(2019.7.10., 일부발췌)＞

○○○

＜이 건 사업 부지 및 기반시설 지적도＞

○○○

(라) 청구법인은 도로 ‘OOO’를 조성하기 위하여, 2018.9.17. ‘AAA 주식회사’와 공급가액 OOO원에 도급계약을 체결하였고, 2019년 3월경 위 공사금액을 OOO원으로 증액하는 ‘공사계약 변경합의서’를 아래와 같이 체결하였고, 2016년경 ‘㈜BBB’와 ‘도시계획도로 실시계획인가 도서작성’을 위해 작성한 용역계약서에는 계약금액이 OOO원으로 기재되어 있으며, 그 계약금액의 합은 OOO원인 것으로 확인된다.

＜‘도로’ 도급계약 내용(일부발췌)＞

○○○

(마) 청구법인은 어린이공원을 조성하기 위하여 2018.10.25. ‘CCC’과 OOO원에 어린이공원 비상급수시설 건축 설계 용역계약을 체결하였고, 2019.1.14. ‘DDD 주식회사’와 이를 신축하는 공사 도급계약을 체결하였으며, 그 계약금액은 OOO원으로 기재되어 있다.

＜‘공원’ 도급계약 내용(일부발췌)＞

○○○

(바) 청구법인은 어린이공원 내 조경, 놀이시설물 및 운동기구 등의 공사를 위하여 ‘EEE 외 5개사’와 도급계약을 체결하였고, 그 계약금액은 합계 OOO원인 것으로 나타난다.

＜어린이공원 조성 관련 비용 내역＞

○○○

(사) 대구광역시장은 2016.3.10. 쟁점②비용과 관련하여 아래와 같은 조건으로 이 건 사업계획을 승인고시하였고, 그 주요내용은 아래와 같다.

＜이 건 사업 승인 조건＞

○○○

(아) 청구법인은 2016.12.8. 대구광역시교육감과 ‘OOO초등학교 학교시설 증축 비용부담 협약’을 아래와 같이 체결하였고, 그 협약서에 따르면 청구법인은 학교시설 증축 비용으로 OOO원을 부담하고 학교용지부담금을 면제받는 것으로 기재되어 있다.

＜학교시설 증축 기부채납 협약서＞

○○○

(자) 청구법인은 OOO새마을금고와 조합원 중도금 대출업무 협약을 체결하고, 2016년 5월부터 2019년 6월까지 OOO새마을금고에 조합원 중도금 대출이자 명목으로 합계 OOO원을 지급한 것으로 나타난다.

＜조합원 중도금 대출이자 지급내역＞

○○○

(차) 청구법인은 2015.5.2. ‘주식회사 FFF’과 조합원 모집 및 일반분양을 위한 용역계약을 체결하고 2015년 9월부터 5차례에 걸쳐 OOO원을 지급하였고, 2015.12.23. ‘주식회사 GGG’와 체결한 분양 용역계약서에는 계약금액이 OOO원으로 기재되어 있으며, 그 계약금액의 합은 OOO원으로 확인된다.

＜ 주식회사 FFF과의 용역계약서(일부발췌)＞

○○○

＜ 주식회사 GGG와의 용역계약서(일부발췌)＞

○○○

(카) 청구법인은 조합운영과 관련하여, 인건비 OOO원, 사무 및 관리비 OOO원, 기타 경비 OOO원 등 합계 OOO원을 지출하였다고 주장한다.

(타) 청구법인은 2018.12.1. ‘HHH 주식회사’와 시스템에어컨설치 공사도급계약을 체결하였고, 계약서 주요내용은 아래와 같다.

＜시스템에어컨 공사도급계약서＞

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」 제10조 제5항에서 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다고 규정하면서, 그 제3호에서 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득을 규정하고 있고,

같은 법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 하되, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다고 규정하면서 그 제1호에서 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용, 제3호에서 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「문화예술진흥법」 제9조 제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용, 제4호에서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료 등을 규정하고 있다.

(나) 먼저 쟁점①비용에 대하여 살피건대, 처분청은 기부채납되는 토지에 소요된 금액인지 여부 등이 불분명하여 청구법인의 입증이 불충분하다는 의견이다.

그러나, 쟁점①비용은 청구법인이 쟁점부동산 단지 외부의 토지에 도로와 공원을 조성하여 처분청에 기부채납하기 위하여 소요된 비용으로서 쟁점부동산과 별개의 물건인 토지의 조성비에 해당하므로 쟁점부동산의 취득비용으로 보기 어려운 점,

다만, 청구법인은 ‘AAA 주식회사’ 등과 도로공사 도급계약을 체결하였고, 어린이공원을 조성하기 위하여 ‘DDD 주식회사’ 등과 공사도급계약을 체결하였음에도 실제 법인장부 등에서 그 비용이 구체적으로 증명되지 않아, 쟁점①비용 전액이 기부채납된 정비기간시설의 공사에 사용되었다고 단정할 수 없는 점 등에 비추어,

처분청은 위 금액 중 실제로 기부채납된 아파트단지 외부의 도로 및 공원의 기반시설공사에 사용된 금액을 재조사하여, 그 금액을 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다.

(다) 다음으로 청구법인이 학교시설 확충비용에 해당한다고 주장하는 쟁점②비용의 경우, 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」에 따라 학교시설을 무상공급하지 않는 대신 납부하는 학교용지부담금은 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용으로서 건축물의 취득가격에 포함되는바, 청구법인이 쟁점부동산을 건축하면서 학교시설의 무상공급을 위해 광주광역시 교육감과 ‘OOO 일원 주택건설사업 관련 학교시설 확충 비용부담 협약’을 체결하였고, 이에 따라 지출된 비용도 위 규정에 따라 의무적으로 부담하는 성격에 준하는 비용인 것으로 보아, 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 제외된다고 보기 어렵다고 판단된다(조심 2021지1930, 2022.12.7., 같은 뜻임).

(라) 다음으로 청구법인이 조합원 중도금 대출이자에 해당한다고 주장하는 쟁점③비용의 경우, 중도금이란 조합원이 부담하여야 하는 쟁점부동산의 신축 비용의 일부로서 그 중도금의 대출이자는「지방세법 시행령」제18조 제1항 제1호에서 규정한 건설자금이자에 해당하는 것인바(조심 2019지2281, 2019.10.11., 같은 뜻임), 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 제외된다고 보기 어렵다고 판단된다.

(마) 다음으로 청구법인이 분양홍보비에 해당한다고 주장하는 쟁점④비용의 경우, 지역주택조합인 청구법인은 조합원을 모집하여 조합원들의 분담금으로 사업용 부동산 등을 취득하는 것이므로 조합원의 모집은 조합의 성립을 위한 것이라기보다는 주택 등의 건설에 필요한 자금을 조달하기 위한 것으로 보이는바, 조합원 모집과 관련된 비용은 취득가격에 포함되는 것이 타당하다고 판단된다(조심 2017지1082, 2018.3.29. 같은 뜻임).

(바) 다음으로 청구법인이 조합운영비에 해당한다고 주장하는 쟁점⑤비용의 경우, 청구법인은 오로지 주택건설사업을 위하여 설립된 특수한 조합이라는 점에서 청구법인의 운영과 관련한 비용 및 세무회계비 등은 모두 주택건설사업의 추진과정에 수반되는 청구법인의 업무를 수행하기 위하여 지출한 비용으로 보는 것이 타당하다 할 것이므로 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 제외된다고 보기 어렵다고 판단된다(조심 2023지3798, 2024.7.1., 같은 뜻임).

(사) 마지막으로 청구법인은 쟁점⑥비용이 쟁점건축물 신축관련 직·간접비용에 해당하지 않는다고 주장하나, 취득가격에 포함되는 간접비용에 대하여 「지방세법 시행령」제18조 제1항은 제1호부터 제6호까지는 지출의 구체적인 개별항목을 나열하면서 제7호에서 위 항목에 준하는 비용을 포괄적으로 규정하고 있는바, 각 호의 개별항목은 간접비용의 예시규정이라 할 것인 점, 비록 쟁점건축물의 취득시기 이후에 붙박이장, 시스템에어컨 설치비용 등이 개정 「지방세법 시행령」제18조 제1항 제8호에 신설되었기는 하나, 그 신설 이전부터 붙박이장, 시스템에어컨 등은 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등으로 그 설치비용을 건축물 신축을 위한 간접비용에 해당하는 점 등에 비추어, 쟁점⑥비용은 취득가격에 포함되는 것이 타당하다고 판단된다(조심 2024지982, 2025.8.13., 같은 뜻임).

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

④ 제7조 제5항 본문에 따라 과점주주가 취득한 것으로 보는 해당 법인의 부동산등에 대한 과세표준은 그 부동산등의 총가액을 그 법인의 주식 또는 출자의 총수로 나눈 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출자의 수를 곱한 금액으로 한다. 이 경우 과점주주는 조례로 정하는 바에 따라 과세표준 및 그 밖에 필요한 사항을 신고하여야 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 과세표준보다 적을 때에는 지방자치단체의 장이 해당 법인의 결산서 및 그 밖의 장부 등에 따른 취득세 과세대상 자산총액을 기초로 전단의 계산방법으로 산출한 금액을 과세표준으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득

⑥ 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 제2항 단서, 제3항 및 제5항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격을 과세표준으로 한다.

(2) 지방세법 시행령

제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「문화예술진흥법」 제9조 제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료(건축 및 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료를 포함한다)

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용

9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

1. 판결문 : 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)

2. 법인장부 : 금융회사의 금융거래 내역 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조 제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.

⑤ 법 제10조제6항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격”이란 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 말한다.

1. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명된 금액

2. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명되지 아니하는 금액 중 「소득세법」 제163조에 따른 계산서 또는 「부가가치세법」 제32조에 따른 세금계산서로 증명된 금액

3. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 금융회사등 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.