청구법인이 LH로부터 사용승낙을 받아 택지개발사업 준공 전에 아파트를 신축했다 하더라도 지법 §7⑭에서 규정하고 있는 “택지공사가 준공된 토지의 지목을 건축물과 그 건축물에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지로 사실상 변경”한 것에 해당하므로, 이 규정에 따른 지목변경 취득세 납세의무가 성립한다 할 것임. 다만, 지목변경에 따른 취득세율은 지법 §15②에 따라 중과기준세율(2%)이 적용되므로, 이 건 토지의 지목변경에 대한 취득세율을 경정하는 것이 타당함

이유 1. 처분개요 가. 청구법인은 2017.11.17. 한국토지주택공사로부터 경기도 시흥시 OOO 토지 56,670㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득한 후, 2020.7.21. 그 지상에 공동주택용 건축물 162,453.89㎡(이하 “이 건 건축물”이라 한다)를 신축하였다. 나. 청구법인은 이 건 건축물의 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고,「지방세법」(2019.12.31. 법률 제16855호로 개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제3호의 세율(1천분의 28)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고ㆍ납부하였다. 다. 청구법인은 2025.5.30. 이 건 토지는「지방세법」제7조 제14항에서 규정하고 있는 토지에 해당하지 아니하므로, 이 건 토지에 대한 포장 및 조경공사비 OOO원(포장 OOO원, 조경 OOO원, 이하 “쟁점금액”이라 한다)을 이 건 건축물의 취득가격에서 제외해야 한다는 취지로 이 건 취득세 등의 경정청구를 하였으나 처분청은 2025.7.17. 이를 거부하였다. 라. 청구법인은 이에 불복하여 2025.10.13. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 (1)「지방세법」제7조 제14항에서 대지 중「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」등 관계 법령에 따른 택지공사가 준공된 토지의 지목을 건축물과 그 건축물에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지로 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다고 규정하고 있고, ‘택지’란「택지개발촉진법」제2조 제1호에서 규정하고 있는 개발ㆍ공급되는 주택건설용지 및 공공시설용지를 의미하므로 위의 규정에서 ‘택지공사’는 주택건설용지 및 공공시설용지를 조성하는 공사를 의미하는바, 공공시설 조성공사에는 도로 등 기반시설 조성공사를 포함한다고 할 것이므로 포장공사비용도 택지공사 비용에 포함된다고 보는 것이 타당하다. (2) 또한,「지방세법」제7조 제14항에서 택지공사가 준공된 토지의 지목을 건축물의 부지로 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우 취득으로 본다고 규정하고 있는바, 지목변경에 대한 취득세는 사실상의 지목변경을 그 과세요건으로 하고 있다. (3) 이 건 토지의 경우 AAA공공택지지구 조성사업(이하 “이 건 조성사업”이라 한다)에 따른 택지 조성공사를 하기 전이나 후 모두 대지였으므로, 이 건 건축물의 사용승인과 관계 없이 사실상의 지목변경은 없었다고 보는 것이 타당하다. (4) 한편, 청구법인이 이 건 건축물을 취득할 당시(2020.7.21.)에는 이 건 조성사업이 준공(2021.4.30.)되기 전이었으므로 이 건 토지를「지방세법」제7조 제14항에서 규정하고 있는 “택지공사가 준공된 토지”로 보는 것도 위법하다. (5) 따라서, 이 건 토지에 대한 지목변경 취득세는 그 납세의무가 성립하지 않았다 할 것임에도 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다. (6) 한편, 이 건 토지에 대한 지목변경 취득세 등이 정당하다고 하더라도 청구법인은 이 건 건축물의 취득가격에 이 건 토지의 지목변경에 따른 공사비 OOO원을 포함하여, 그 취득세율을 1천분의 28로 하여 취득세를 신고하였으나,「지방세법」제15조 제2항 제2호에서 지목변경에 대한 취득세율을 1천분의 20으로 규정하고 있고, 지목변경에 따른 취득세의 경우 지방교육세 과세 대상이 아니므로 청구법인이 과다 납부한 취득세 등 OOO원(쟁점금액의 0.96%)은 환급되어야 한다. 나. 처분청 의견 (1)「지방세법」제7조 제14항에서 택지공사가 준공된 토지를 지목변경에 따른 취득세 과세대상으로 규정하고 있기는 하나, 이 건 토지의 매매계약서에서 사용 가능 시기가 2017.7.1.로 확인되고 있고, 현실적으로 택지개발사업의 경우 수분양자가 택지공사가 준공되기 전에 사용승낙을 받아 미리 건축물을 신축하는 경우가 있으며, 이 건 토지의 경우 사용승낙이라는 사정에 의하여 택지조성공사 준공이 늦어졌을 뿐으로 그 실질에 있어 택지조성공사가 준공된 토지에 건물을 신축하는 경우와 다를 바 없다 할 것이다(조심2025지1368, 2025.9.15.). (2) 택지이든 전ㆍ잡종지이든 건축물이 없는 토지에 건축물을 신축하면서 비용을 투입하여 조경 및 도로포장 공사 등을 할 경우에 건축물의 부지로 사실상 토지의 주된 용도가 변경되고, 조경 및 도로포장 시설물 등이 해당 토지에 부합하여 전체 토지의 실질적 효용가치가 높아졌다고 보는 것이 타당하다. (3) 따라서「지방세법」제7조 제14항은 사실상의 지목변경만을 납세의무 성립 요건으로 하는 조항이 아니라 사실상 지목이 변경되지 않았다 하더라도 조경 및 포장공사 등으로 인해 건축물의 효용이 증가되었다고 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 토지를「지방세법」제7조 제14항에서 규정하고 있는 지목변경에 따른 취득세 과세대상으로 보아 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 이 건 토지에 대한 포장 및 조경공사는 취득세 과세대상이 아니므로 쟁점금액을 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 : <별지> 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 1997.2.26. OOO를 본점소재지로 하고, 주택 건설 및 분양업 등을 목적사업으로 하여 설립되었다. (나) 청구법인은 2016.6.30. 한국토지주택공사와 아래와 같이 이 건 토지(경기도 시흥시 OOO)에 대한 매매계약을 체결한 후, 한국토지주택공사로부터 이 건 토지에 대한 사용승낙을 받아, 처분청에 주택건설사업계획 승인을 신청하였고, 처분청은 2017.9.19. 이를 승인하였다. ○○○ (다) 청구법인은 2017.11.17. 이 건 토지를 취득한 후, 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고ㆍ납부하고, 2017.11.24. 이 건 건축물의 신축공사를 착공하여, 2020.7.21. 처분청으로부터 사용승인을 받았다. (라) 청구법인은 2020.7.30. 이 건 건축물의 취득가격(과세표준)을 OOO원으로 하고,「지방세법」제11조 제1항 제3호의 세율(1천분의 28)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원 신고ㆍ납부하였는데, 청구법인이 제출한 이 건 건축물의 공사원가계산서를 보면, 그 취득가격(OOO원)에는 이 건 토지의 포장 및 조경 공사 비용인 쟁점금액 OOO원이 포함되어 있는 것으로 나타난다. (마) 국토교통부장관은 2021.9.17. 한국토지주택공사가 경기도 시흥시 OOO 1,233,031.6㎡를 택지 등으로 조성하는 이 건 조성사업의 준공을 승인하였다. (바) 한편, 청구법인은 이 건 취득세 등의 심판청구를 제기하면서예비적으로 이 건 토지의 지목변경에 대한 취득세율을 착오 적용하여그 취득세 등을 과다 납부하였다고 주장하는데, 처분청은 이에 대해 의견이 없다고 답변하였다(시흥시 징수과-OOO). (2)「지방세법」제7조 제4항에서 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다고 규정하면서 제14항에서 대지(垈地) 중 택지공사가 준공된 토지의 지목을 건축물과 그 건축물에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지로 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에도 취득으로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제20조 제10항에서 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득시기로 본다고 규정하고 있다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대해 살피건대,「지방세법」제7조 제14항의 입법 취지는 택지공사로 인해 대지로 조성된 토지라 하더라도 해당 토지를 건축물의 부속토지나 정원으로 사용하기 위해서는 재화와 용역을 투입하여 포장 또는 조경공사 등을 하여야 하고, 이에 따라 해당 토지의 경제적 가치가 증가하게 되므로 여기에 취득세를 부과하기 위한 것인 점, 청구법인은 이 건 건축물을 신축하면서 건축물의 신축과 별도로 비용을 투입하여 이 건 토지를 건축물의 부속토지 또는 정원으로 조성하였는바, 그 경제적 가치나 효용가치는 투입된 비용에 비례하여 높아졌다고 할 것이므로 이는「지방세법」제7조 제14항에서 규정하고 있는 취득에 해당하는 점, 「지방세법」제7조 제14항에서 택지공사가 준공된 토지를 취득세 과세대상으로 규정하고 있기는 하나, 택지 조성사업의 경우 수분양자(주택건설사업자 등)가 택지공사가 준공되기 전에 그 사업시행자로부터 사용승낙을 받아 건축물(공동주택 등) 신축공사를 착공하는 경우가 대부분이고, 이는 그 실질에 있어서 택지조성공사가 준공된 토지에 건축물을 신축하는 경우와 다를 바 없으므로, 해당 토지를 택지조성공사가 준공된 토지와 달리 취급할 이유가 없는 점(조심 2025지1368, 2025.9.15., 같은 뜻임) 등에 비추어, 쟁점금액에 대한 취득세 등을 전부 취소하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. (4) 다만, 이 건 토지의 포장 및 조경공사는 토지의 지목을 건축물과 그 건축물에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지로 사실상 변경한 것으로,「지방세법」제7조 제14항에서 규정하고 있는 취득에 해당하고,「지방세법」제15조 제2항 제7호에서 ‘제7조 제14항 본문에 따른 토지 소유자의 취득’은 취득세 중과기준세율을 적용하여 계산한 금액을 취득세로 한다고 규정하고 있는바, 이 건 토지의 포장 및 조경공사에 대한 비용인 쟁점금액(OOO원)에 대한 취득세는 그 세율을 1천분의 20으로 하여 계산한 세액으로 경정하는 것이 타당하다고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 개정된 것) 제6조[정의] 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다. 19. “중과기준세율”이란 제11조 및 제12조에 따른 세율에 가감하거나 제15조 제2항에 따른 세율의 특례 적용기준이 되는 세율로서 1천분의 20을 말한다. 제7조[납세의무자 등] ⑭「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」제67조에 따른 대(垈) 중「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」등 관계 법령에 따른 택지공사가 준공된 토지의 지목을 건축물과 그 건축물에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지로 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다. 제10조[과세표준] ③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다. 제11조[부동산 취득의 세율] ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 3. 원시취득 : 1천분의 28 제15조[세율의 특례] ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 중과기준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. (단서 생략) 7. 제7조 제14항 본문에 따른 토지의 소유자의 취득 (2) 지방세법 시행령 제17조[토지의 지목변경에 대한 과세표준] 법 제10조 제3항 전단에 따른 과세표준 중 토지의 지목변경에 대한 과세표준은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 제1호의 가액에서 제2호의 가액을 뺀 가액으로 한다. 다만, 제18조 제3항에 따른 판결문 또는 법인장부로 토지의 지목변경에 든 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 한다. 1. 지목변경 이후의 토지에 대한 시가표준액(해당 토지에 대한 개별공시지가의 공시기준일이 지목변경으로 인한 취득일 전인 경우에는 인근 유사토지의 가액을 기준으로 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 산정한 가액을 말한다) 2. 지목변경 전의 시가표준액(지목변경 공사착공일 현재 공시된 법 제4조 제1항에 따른 시가표준액을 말한다) 제20조[취득의 시기 등] ⑩ 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 본다. 다만, 토지의 지목변경일 이전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다.