청구인은 취득 후 3년 내 종전주택을 처분하지 못한 부득이한 사유(종전주택 누수, 주민과 법적분쟁 등으로 매각지연)가 있다고 주장하나, 쟁점주택 취득일부터 3년까지 종전주택을 처분하지 못한 점, 종전주택 미처분에 따른 정당한 사유 규정이 없는 점 등에 비추어, 유예기간 내 종전주택을 처분하지 않았으므로 쟁점주택의 취득에 대한 중과처분은 타당하다고 판단

이유 1. 처분개요 가. 청구인은 OOO(이하 “종전주택”이라 한다)를 소유한 상태에서 2022.7.8. 경기도 평택시 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 매매로 취득하고, 쟁점주택이 「지방세법」제13조의2 제1항 제2호에 따른 일시적 2주택에 해당한다고 보아, 같은 날 처분청에 「지방세법」제11조 제1항 제8호 가목의 세율(1천분의 10)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고ㆍ납부하였다. 나. 처분청은 이후 청구인이 쟁점주택의 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 처분하지 아니한 사실을 확인하고, 2025.11.7. 청구인에게 「지방세법」제13조의2 제1항 제2호의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 청구인이 기 납부한 세액을 차감한 취득세 등 OOO원을 부과ㆍ고지(이하 “이 건 취득세 등 부과처분”이라 한다)하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2025.12.3. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 2005년 4월 종전주택을 매매로 취득하여 연로하신 부모님 및 형제들과 함께 거주하였으나, 2019.9.14.부터 시작된 종전주택 거실의 천장누수가 2020.2.8.까지 확산됨에 따라 극심한 정신적, 육체적, 물질적 피해와 고통을 당하였다. 위 누수의 책임은 종전주택의 위층에 거주하는 부부였지만, 이들은 누수 탐지 및 복구 책임을 거부하고 언어폭력, 음란물사진 전송, 경찰 동행 등의 행동으로 일관하였다. (2) 이에 청구인은 2020년 1월 연로하고 병든 모친을 요양병원에 모시고, 나머지 가족과 흩어져 서울의 지인 집에 월세를 주며 의탁하였으며, 더 이상 거주할 곳을 찾지 못해 회사에 지방 발령을 신청하기에 이르렀다. (3) 청구인의 회사에서 경기도 평택시 발령을 명함에 따라 청구인은 2020년 7월 평택시에서 월세를 살게 되었으나, OOO 공장으로 인한 노동 인력의 급격한 유입으로 집주인이 월세를 2배 인상하는 상황에 처하게 되었다. 청구인은 모친의 병원비와 간병비를 지급해야 하고, 지방 발령으로 월급이 감소하였기에, 더 이상의 월세 인상을 감당할 수 없어 2022년 7월 쟁점주택을 매매로 취득하게 되었다. (4) 쟁점주택이 위치한 OOO는 평택시 끝에 위치한 외곽지역이고, OOO 주둔으로 고도제한 및 개발 제한 구역으로 묶여 있어, 부동산 투기와 전혀 상관이 없는 낙후된 지역에 위치해 있다. (5) 한편 청구인은 2020년 8월 종전주택의 복구를 위해 위층 거주자들에 대하여 손해배상을 청구하는 민사소송을 제기한바, 계속해서 훼손되어 가는 종전주택을 속히 복구하여 일시적 2주택 기간 내에 이를 처분하고자 하였다. 그러나 소송을 시작한지 2년여가 지난 시점에 종전주택의 계속된 누수에 따른 피해를 감당하지 못해 조정으로 마무리 하게 되었고, 조정금액 OOO원은 종전주택을 복구하기에 터무니없이 부족한 금액이어서 해당 주택의 복구 및 처분이 늦어질 수밖에 없었다. (6) 그러던 중 2022년 가을 및 겨울에 종전주택의 시공불량에 따른 내ㆍ외벽의 심각한 누수가 추가로 발생하였고, 종전주택이 소재한 빌라의 다른 가구들이 문제 해결을 회피하고 의견의 일치를 보지 못함에 따라 누수 문제를 조속히 해결할 수 없었다. 청구인과 가족은 그럼에도 불구하고 베란다에 페인트를 칠하고 집을 수리하는 등 처분을 위한 노력을 이어갔으나, 2025년 11월까지 추가적인 누수가 계속됨에 따라 해당 주택을 처분하지 못한 상황이다. (7) 종전주택이 위치한 OOO은 서민들이 사는 낡은 빌라만 모여있고, 재개발, 재건축 등의 호재가 전혀 없으며, 전세 및 매매 사기 피해가 극심한 곳이라, 종전주택의 매수인을 찾기가 더 어려웠다. 청구인은 종전주택의 누수 문제만 아니었다면 쟁점주택을 취득하지도 않았을 것인바, 이처럼 청구인 개인의 힘과 통제로 종전주택을 일시적 2주택 기간 내 처분하는 것이 불가능한 상황이었던 점을 감안하여, 쟁점주택의 취득에 대한 취득세 중과 적용이 배제되어야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 「지방세법」제13조의2 제1항 제2호는 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 1세대 2주택을 취득하는 경우 취득세를 중과하되, 대통령령으로 정하는 일시적 2주택의 취득은 제외한다고 규정하고 있고, 「지방세법 시행령」(2023.2.28. 대통령령 제33308호로 개정된 것, 이하 같다) 제28조의5 제1항에서 위 법 조항에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 종전 주택등을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택을 추가로 취득한 후 일시적 2주택 기간(3년) 이내에 종전 주택등을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다고 규정하고 있다. (2) 청구인은 누수로 인해 종전주택을 매각하지 못하였다고 주장하나, 종전주택 누수로 인한 손해배상 사건은 2022.9.29. 법원 결정으로 조정 성립되었고, 청구인의 일시적 2주택 기간 종료일은 2025.7.8.인바, 손해배상 조정성립 후 종전주택의 하자를 치유하여 매각할 충분한 시간이 있었음에도 불구하고 해당 주택을 조세심판청구일 현재까지 소유하고 있는 것으로 확인된다. (3) 청구인의 쟁점주택 취득 당시 해당 주택의 소재지인 경기도 평택시는 조정지역인 것으로 확인되고, 청구인이 일시적 2주택 기간이 종료할 때까지 종전주택 또는 쟁점주택을 처분하지 아니한 이상, 쟁점주택은「지방세법」제13조의2 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제28조의5 제1항에서 규정하고 있는 일시적 2주택에 해당하지 않는다고 보아야 한다. (4) 또한 일시적 2주택에 대한 취득세 중과세 예외를 규정한「지방세법」제13조의2 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제28조의5 제1항에서 종전 주택을 기간 내 매각하거나 처분할 수 없는 정당한 사유 등에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 청구인이 종전 주택을 매각하거나 처분하지 못한 데에 내부적인 사정이 있다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다(조심 2025지1533, 2025.8.19. 참조). (5) 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 특히 조세의 감면이나 중과세의 배제 등과 같은 특례 조항은 더욱 엄격하게 해석하는 것이 조세 형평의 원칙에 부합하는 점(조심 2025지1533, 2025.8.19. 참조) 등을 종합하여 볼 때, 처분청에서 청구인이 쟁점주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 처분하지 아니한 사실을 확인하고 중과세율을 적용하여 취득세 등을 부과ㆍ고지한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 종전주택을 일시적 2주택 기간 내 처분하지 못한 정당한 사유가 있으므로 취득세 중과를 배제해야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 : <별지> 참조 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 처분청이 제출한 등기사항전부증명서 등에 따르면, 청구인은 2005.4.19. 종전주택을 취득하고, 2022.7.8. 쟁점주택을 취득하였으며, 이 건 심판청구일 현재까지 두 개 주택을 모두 소유하고 있는 것으로 확인된다. (나) 쟁점주택이 위치한 평택시는 2020.6.19. 국토교통부공고 제2020-828호에 따라 조정대상지역으로 지정되었고, 2022.9.26. 국토교통부 공고 제2022-1207호에 따라 조정대상지역에서 해제되었다. (다) 청구인은 2019년도부터 2021년도까지 종전주택에 누수가 발생하였음을 입증하는 취지로 아래 <표1>의 사진을 제출하였다. <표1> 종전주택 누수 사진(청구인 제출, 촬영일 미상) ○○○ (라) 청구인이 제출한 서울남부지방법원의 조정조서(OOO)에 따르면, 청구인과 피고 OOO 사이에, 청구인이 피고들로부터 OOO원을 2022.10.31.까지 지급받기로 하는 내용의 조정이 성립된 것으로 확인된다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대해 살펴본다. (가) 「지방세법」제13조의2 제1항 제2호는 1세대 2주택에 해당하는 주택으로서 「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 취득세를 중과하되, 대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조의5 제1항은 위 법 조항에 따른 1세대 2주택이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 종전 주택등을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택을 추가로 취득한 후 3년 이내에 종전 주택등을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다고 규정하고 있다. (나) 청구인은 2022.7.8. 종전주택을 소유한 상태에서 쟁점주택을 취득하였고, 위 취득일로부터 3년이 경과한 이 건 심판청구일 현재까지 종전주택을 처분하지 아니한 것으로 확인되는 점, 청구인은 종전주택의 누수, 이웃과의 법적 분쟁 등으로 일시적 2주택 기간 내 해당 주택을 처분할 수 없었으므로 정당한 사유를 인정하여 취득세 중과를 배제해야 한다고 주장하나, 「지방세법 시행령」제28조의5 제1항은 일시적 2주택에 따른 유예기간 내에 종전 주택을 처분하지 못한 데에 정당한 사유나 부득이한 사유를 인정하는 규정을 두고 있지 아니한 점 등에 비추어, 처분청의 이 건 취득세 등 부과처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다. 2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율 (2) 지방세법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33308호로 개정된 것) 제28조의5(일시적 2주택) ① 법 제13조의2 제1항 제2호에 따른 "대통령령으로 정하는 일시적 2주택"이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 "종전 주택등"이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 "신규 주택"이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(이하 이 조에서 "일시적 2주택 기간"이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다. <부 칙> 제2조(조정대상지역의 일시적 2주택에 대한 취득세 중과 배제 요건에 관한 적용례) 제28조의5 제1항 및 제36조의3 제1항의 개정규정은 2023년 1월 12일 이후 제28조의5 및 제36조의3에 따른 종전 주택등을 처분하여 같은 개정규정에 따른 요건에 해당하게 된 경우에도 적용한다.