이유
1. 처분개요 가. 청구법인은 2024.5.20. 경기도 안양시 만안구 OOO(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)를 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 마친 자이다. 나. 처분청은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1) 현재 청구법인이 소유한 쟁점임대주택에 대하여 2024.7.22. 재산세 OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을, 2024.9.13. 재산세 OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 각 부과·고지하였다. 다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.10.16. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 (1) 「지방세특례제한법」(2024.12.31. 법률 제20632호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제31조 제4항 본문 및 제2호는 임대사업자가 국내에서 임대용 공동주택(전용면적 60제곱미터 이하)을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우 재산세의 100분의 50을 경감한다고 규정하고 있고, 같은 항 단서는 일정 가액 이상의 주택은 재산세 감면 대상에서 제외한다고 규정하고 있다. (2) 청구법인은 쟁점임대주택을 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 마쳤고, 쟁점임대주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다) 제5조 제2항 제3호에 따른 단기민간임대주택으로서 그 전용면적이 60제곱미터 이하이며, 그 개별공시지가가 「지방세특례제한법」제31조 제4항 단서에 따른 가액을 초과하지도 아니하므로, 재산세의 100분의 50이 감면되어야 한다. (3) 또한 최근 행정안전부에서는 재개발조합이 건축한 임대아파트를 포괄양수한 임대사업자의 경우에도 취득세 등의 감면 대상이 된다는 취지의 유권해석(행정안전부 지방세특례제도과-1509, 2025.5.28.)을 하였으므로, 위 유권해석의 입장을 고려하여 쟁점임대주택에 대한 재산세를 감면해야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 「지방세특례제한법」제31조 제4항 본문은 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 재산세를 감면한다고 규정하면서, ‘2020.7.11. 이후 민간임대주택법(법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함)을 한 단기민간임대주택인 경우’ 그 감면대상에서 제외한다고 규정하고 있다. (2) ‘2020.7.11. 이후 민간임대주택법 제5조에 따른 임대사업자등록 신청을 한 단기민간임대주택’을 재산세 감면대상에서 제외하는 위 규정은, 민간임대주택법이 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되면서 임대주택의 범위에서 단기민간임대주택(4년)과 장기일반민간임대주택(아파트)을 제외함에 따라 도입된 것인바, 「지방세특례제한법」(2021.12.28. 법률 제17482호로 개정된 것) 부칙 제4조 제1항에 따라 이 법 시행(2022.1.1.) 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용되었다. (3) 청구법인이 2024.5.20. 쟁점임대주택을 민간임대주택법에 따른 단기민간임대주택으로 하여 임대사업자 등록을 마쳤으므로, 쟁점임대주택은 ‘2020.7.11. 이후 민간임대주택법 제5조에 따른 임대사업자등록 신청을 한 단기민간임대주택’에 해당하는바, 처분청에서 쟁점임대주택이 「지방세특례제한법」제31조 제4항 본문에 따른 재산세 감면 대상에 해당하지 않는다고 보아 감면을 적용하지 아니한 이 건 재산세 등 부과처분은 타당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점임대주택이 「지방세특례제한법」제31조 제4항에서 규정하는 재산세 감면대상에 해당하는지 여부 나. 관련 법령 : ＜별지＞ 참조 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 처분청이 제출한 AAA주변지구 주택재개발정비사업조합(이하 “이 건 조합”이라 한다)의 임대사업자 등록대장에 따르면, 이 건 조합은 2020.3.30. 쟁점임대주택을 임대목적물로 하여 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록을 마쳤고, 당시 주택구분은 ‘건설’, 주택종류는 ‘단기민간임대주택’, 주택유형은 ‘아파트’로 기재한 것으로 확인된다. (나) 이 건 조합은 2021.4.8. BBB와 쟁점임대주택에 관한 포괄양수도 계약을 체결하고, 민간임대주택법 제43조 제2항에 따라 BBB에게 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하되, BBB가 잔금 지급 전까지 임대사업 수행을 위해 특수목적회사(SPC 신설법인, 부동산투자회사 등 포함)에게 위 계약상의 양수인 지위를 양도할 수 있고, 이 경우 이 건 조합이 양수인 지위의 양도를 위해 양수인 지위승계계약서 체결 절차에 적극 협조하기로 약정하였다. (다) BBB는 2021.5.6. 이 건 조합에게 2021.4.8.자 포괄양수도계약상의 양수인을 SPC 신설법인인 청구법인으로 변경할 수 있도록 협조할 것을 요청하였고, 이에 이 건 조합이 2021.5.10. 청구법인과 쟁점임대주택에 관한 포괄양수도 계약을 체결하는 한편, 민간임대주택법 제43조 제2항에 따라 청구법인에게 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하기로 약정하였다. (라) 처분청이 제출한 청구법인의 임대사업자 등록대장에 따르면, 청구법인은 2024.5.20. 쟁점임대주택을 임대목적물로 하여 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록을 마쳤고, 당시 주택구분은 ‘건설’, 주택종류는 ‘단기민간임대주택’, 주택유형은 ‘아파트’, 등록이력은 ‘양수’로 기재한 것으로 확인된다. (마) 국토교통부장관은 2020.7.10. ＜표1＞의 주택시장안정보완대책을 발표한바, 이에 따른 민간임대주택법 및 「지방세특례제한법」제31조 제4항의 개정내역은 ＜표2＞ 및 ＜표3＞과 같다. ＜표1＞ 주택시장안정보완대책 내역(2020.7.10. 국토교통부장관)① 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지 예) 단기임대 의무기간 4년을 기준하면 2017년 임대주택 등록 활성화 방안에 따라 기존 주택임대사업자는 2021년 폐업가능 ② 폐지유형의 최소임대의무기간 종료 시 자동 등록말소 추진 ③ 폐지유형의 임대주택에 대한 자발적 등록말소 기회 부여 - 폐지유형(단기ㆍ아파트 장기일반 매입임대)으로 등록된 기존 임대주택은 임대의무기간 내에도 자발적 등록말소를 허용,(공적 의무를 준수한 적법 사업자에 한하여 적용되며, 사업자 의무위반 적발시 원칙대로 행정처분 부과) - 다만, 이 경우에도 현재 거주 중인 임차인의 신뢰 보호 필요성을 감안하여 자진말소 신청은 현재 임대차계약 체결 중인 임차인의 동의가 있는 경우에 한정하여 가능토록 하였다.
[임대사업자의 공적 의무 강화] ① 장기임대유형의 최소 임대의무기간 연장 (기존 8년→10년) ② 등록 임대사업자 임대보증금 보증가입 의무화 - 이 중 법 시행 이후 신규 등록하는 주택의 경우 법 시행 즉시 적용하되, 기존 등록주택은 준비과정이 필요함을 고려하여 법 시행 1년 후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용된다. ＜ 등록임대주택 유형별 신규등록 가능여부 현황 ＞
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2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것 | 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것 |
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. "단기민간임대주택"이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. | 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다. 6. ＜삭 제＞
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제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. 11. ＜신 설＞
| 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. 11. 제43조에도 불구하고 종전의「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조 제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우 |
＜부 칙＞ 제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ①ㆍ② (신설)
| ＜부 칙＞ 제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다. ② 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다. |
2021.12.28. 법률 제18656호로 개정되기 전의 것 | 2021.12.28. 법률 제18656호로 개정된 것 |
④ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 「지방세법」 제4조제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장·군수가 산정한 가액이 3억원(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 공동주택과 「지방세법」제4조제2항에 따른 시가표준액이 2억원(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권은 4억원으로 한다)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외한다. 1. 전용면적 40제곱미터 이하인 「공공주택 특별법」 제50조의2제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다. 2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감한다. 3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다. | ④ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔[2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 단기민간임대주택인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 「지방세법」 제4조제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장·군수가 산정한 가액이 3억원[「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권은 6억원(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택인 경우에는 9억원)으로 한다]을 초과하는 공동주택과 「지방세법」제4조에 따른 시가표준액이 2억원(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권은 4억원으로 한다)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외한다. 1. 전용면적 40제곱미터 이하인 「공공주택 특별법」 제50조의2제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다. 2. 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감한다. 3. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다. |