도시계획시설 조성비용(쟁점비용①), 간선시설 인입공사비(쟁점비용③) 중 이 건 공동주택 구외의 공사비용(재조사)을 이 건 공동주택의 취득가격으로 볼 수 없고, 분양가 산정 용역비(쟁점비용②), 차입금 이자(쟁점비용④), 조합운영비(쟁점비용⑤)는 이 건 공동주택의 취득가격에 해당함

이유 1. 처분개요 가. 청구법인은 2023.11.3. 경기도 화성시 OOO일원에 공동주택 590세대 및 상가 22개호 등 87,253.5343㎡(이하 “이 건 공동주택”이라 한다)를 취득(신축)한 후, 2023.12.11. 그 취득가액을 과세표준으로 하고, 「지방세법」제11조 제1항 제3호의 세율(1천분의 28)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 아래 <표1>과 같이 신고ㆍ납부하였다. <표1> 이 건 공동주택에 대한 취득세 등 신고ㆍ납부 내역 (단위 : ㎡, 원) ○○○ 나. 그 후, 청구법인은 2024.7.22. 아래 <표2>의 비용을 이 건 공동주택 취득에 따른 과세표준에서 제외하여 달라는 취지로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2024.9.13. 주택분양보증수수료 등 OOO원에 대하여만 인용한 후, 나머지 OOO원에 대하여는 이를 거부하였다. <표2> 청구법인의 경정청구 세부 내역 (단위 : 원) ○○○ 다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.12.19. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 처분청이 경정청구를 거부한 아래 <표3>의 쟁점①~⑤비용(이하 “쟁점비용”이라 한다)은 아래와 같은 이유로 이 건 공동주택의 신축비용에서 제외하는 것이 타당하다. <표3> 쟁점비용 내역 (단위 : 원) ○○○ (1) 쟁점①비용은 이 건 공동주택 단지 외부의 도로, 공원, 유수지 등 정비기반시설(이하 “쟁점기반시설”이라 한다)의 조성비용이므로, 과세표준에서 제외되어야 한다. 쟁점①비용은 이 건 공동주택 외부의 쟁점기반시설의 조성공사비이며, 이러한 기반시설 등은 처분청이나 국가 등에 무상귀속되는 것으로서 이 건 공동주택의 취득과 직접적인 관련성이 없는 별개의 물건에 관한 비용에 해당할 뿐만 아니라, 인ㆍ허가 조건의 이행 또는 공익적 목적에서 이루어진 것이므로, 과세표준에서 제외하여야 한다(대법원 2024.8.29. 선고 2024두43089 판결, 서울고등법원 2024.4.25. 선고 2022누47195 판결, 같은 뜻임). (2) 쟁점②비용은 이 건 공동주택의 분양가 산정과 관련한 용역비용으로서 분양과 관련한 판매비에 해당하므로, 이 건 공동주택 과세표준에서 제외되어야 한다. (3) 쟁점③비용은 지역난방, 가스시설 분담금, 전기인입공사비는 공급자의 공급시설로부터 이 건 공동주택까지 인입하는데 소요되는 공사비용으로서 건축물 구외의 시설물 공사비를 부담한 것에 해당하므로, 이 건 공동주택 과세표준에서 제외되어야 한다. (4) 「지방세법 시행령」제18조 제1항 제1호에서 법인이 아닌 자가 취득한 경우에는 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용을 제외한 금액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있고, 「주택법」에서는 지역주택조합에 대하여는 그 법인격에 대해 특별히 규정하고 있지 아니하는바, 청구법인은 처분청으로부터 주택조합 설립 인가를 받고, 법인격을 갖추지 아니함에 따라 2023.10.17. 부동산등기용 등록번호를 부여받았으므로, 청구법인은 법인격 없는 단체일 뿐 법인에 해당하지 않는다 할 것이므로, 법인이 아닌 자인 청구법인이 지급한 쟁점④비용은 이 건 공동주택 취득가액에 포함되지 아니한다. (5) 쟁점⑤비용은 사무실 운영을 위해 정기적으로 지출한 소속 직원의 급여, 수당, 건물관리비, 사무용품비 및 사무실 임차료 등으로 이루어진 조합의 운영비로서, 이러한 비용을 통상적인 기업회계기준에 따라 판매비와 관리비 항목으로 공사원가와 구분하여 기장하고 있는바, 판매비와 관리비인 쟁점⑤비용은 이 건 공동주택 신축과 관련이 없는, 사무실 운영을 위해 정기적으로 지출해 온 비용이므로 이 건 공동주택의 과세표준에서 제외되어야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 실시계획에 따른 기반시설을 설치하지 않거나 관계법령 등에 따른 기반시설부담금 등을 납부하지 않으면 토지 사용승인을 받을 수 없고 지목변경도 할 수 없으며, 해당 비용 등을 택지조성원가에 포함하여 회수하는 점을 감안했을 때, 기반시설 설치공사비는 지목변경 취득세 과세표준에 포함된다(대법원 2022.10.27. 선고 2019두56654 판결, 같은 뜻임) 할 것인바, 쟁점①비용은 이 건 공동주택 신축에 따른 취득세 과세표준이 아닌 토지 지목변경에 수반된 비용에 해당하므로, 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이다. 다만, 토지 지목변경에 따른 취득세 세액 산정시, 국가 등에 귀속등의 반대급부로 국가 등이 소유하고 있는 부동산을 무상으로 양여받는 경우에 해당하는 필지는 비과세를 적용하고, 국가 등으로부터 무상으로 양여받는 토지는 무상 취득에 따른 취득세 전액을, 국가등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산의 경우에는 「지방세특례제한법」제73조의2에 따른 감면율을 적용하여야 할 것이므로, 이에 대한 세액은 청구법인이 산정하여 제출하는 것이 타당하다. (2) 쟁점②비용은 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액을 평가하는 데 든 비용으로서, 그 감정의 대상이 종전 토지 및 건축물이 아닌 분양 예정 토지 및 건축물이기는 하지만, 이 건 공동주택의 준공인가를 위해 반드시 거쳐야 하는 관리처분계획 수립에 소요되는 필수적 절차 비용에 해당한다. 따라서, 쟁점②비용은 「지방세법 시행령」제18조 제1항 제4호에서 정한 ‘취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비’에 해당하는 취득 절차 비용으로서 취득가격에 포함된다(대법원 2022.9.29. 선고 2022두45944 판결, 같은 뜻임). (3) 부동산 구외의 도로상에 설치되어 있는 기존의 전주와 전선 및 통신시설 등을 그 지하에 매설한 비용이라면 해당 관로 등의 설비가 사실상 공용에 제공된 것으로 볼 수 있으므로 이 건 공동주택 취득가액에서 제외되어야 한다(조심 2019지2369, 2020.11.19., 같은 뜻임) 할 것이지만, 쟁점③비용은 주택건설사업계획 승인 조건에 따라 해당 공사를 하지 않는 경우에는 인ㆍ허가권자로부터 사업 승인을 받거나 공사를 완료할 수 없었을 것이므로, 이 건 공동주택 취득을 위하여 사업계획 승인 조건에 의하여 지급한 일종의 부담금에 해당하는 점, 쟁점③비용이 이 건 공동주택 구외의 공사비용인지 확인되지 않는 점 등에 비추어, 이 건 공동주택 취득가격에 포함되는 것이 타당하다. (4) 「지방세기본법」 및 「국세기본법」에 따라 주택조합은 법인으로 보는 법인격 없는 단체에 해당하고(대법원 2006.10.13. 선고 2006다43712 판결, 행정안전부 지방세운영과-642, 2019.3.14. 등, 같은 뜻임), 「주택법」제14조의3 등에 따르면 주택조합도 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」제2조 제7호에 따른 감사인의 회계감사를 받아야 한다고 규정하고 있는바, 지역주택조합인 청구법인의 이 건 공동주택 취득에 대하여 「지방세법 시행령」제18조 제1항 단서를 적용하여 이 건 공동주택을 취득하기 위하여 지급한 간접비용인 금융비용 등은 취득가격에 포함하는 것이 타당하다. (5) 쟁점⑤비용은 청구법인의 존립 목적이 이 건 공동주택 신축과 관련한 사업에 있고, 청구법인은 이 건 공동주택 신축사업의 완료로 해산 및 청산되므로, 청구법인이 지출한 급여 등은 이 건 공동주택 신축 내지는 이와 관련된 업무를 수행하는 데에 소요된 것으로 보이는 점, 청구법인이 제출한 심판청구서만으로 조합운영비 세부지출내역 등이 확인되지 않는 점 등에 비추어, 이 건 공동주택의 취득세 과세표준에서 제외된다고 보기 어렵다(조심 2021지750, 2021.9.9. 등 다수, 같은 뜻임). 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 쟁점비용을 이 건 공동주택의 신축 비용의 일부로 보아 취득세 과세표준에 포함한 처분의 당부 나. 관련 법령 : <별지> 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 주택조합설립인가필증에 따르면, 청구법인은 「주택법」제11조 및 같은 법 시행령 제20조 등에 따라 2017.10.13. 처분청으로부터 주택조합 설립인가를 받은 것으로 나타난다. (나) 청구법인은 「부동산등기법」제49조 등에 따라 처분청으로부터 부동산등기용 등록번호를 부여 받았다. (다) 처분청은 경기도 화성시 OOO일원에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제30조 등의 규정에 따라 신남1지구 도시관리계획을 결정ㆍ고시하였고, 청구법인은 2019.9.18. 처분청으로부터 주택건설사업에 관한 사업계획의 승인을 받았으며, 2020.9.11. 건축공사에 착공하여 2023.11.3. 이 건 공동주택을 신축하여 사용승인을 받았다. <표4> 이 건 공동주택 신축 경과(청구법인 정리) ○○○ (라) 처분청은 2017.8.23. 도시관리계획(지구단위계획구역, 지구단위계획) 결정 및 지형도면을 고시하면서 아래와 같이 도로, 공원, 녹지, 공공공지, 유수지 등의 공공시설을 결정ㆍ고시하였다. (마) 화성시 고시 제OOO호의 도시관리계획(지구단위계획구역, 지구단위계획) 결정(변경)에 의하면, 쟁점기반시설은 이 건 공동주택의 외부에 위치하고 있는 것으로 나타난다. < 쟁점기반시설 위치도 > ○○○ (바) 청구법인은 쟁점기반시설에 편입된 토지의 목록 및 소유관계 등을 아래 <표5>와 같이 제출하였다. <표5> 쟁점기반시설 편입대상 토지 목록(청구법인 정리) ○○○ (사) 청구법인은 이 건 공동주택의 취득세 과세표준에서 쟁점비용이 제외되어야 한다고 주장하며 아래와 같은 자료를 제출하였다. 1) 청구법인은 이 건 공동주택을 신축하는 과정에서 도시계획시설사업(도로, 유수지, 공원 상수도시설 등)의 조성공사비로 지출한 쟁점①비용은 이 건 공동주택 단지 외부의 기반시설 등에 해당하고, 처분청이나 국가 등에 무상귀속 되는 것으로서 이 건 공동주택의 취득과는 직접적ㆍ구체적으로 관련이 없는 비용이라 할 것이고, 처분청은 2023.11.3. 이 건 공동주택에 대한 동별 사용검사를 하면서, 첨부한 안내사항에서 ”기반시설 설치를 위한 실시계획인가 공사 완료 예정일은 2024.12.31.이며, 기반시설 공사 완료 후 시설물 인수인계 절차를 이행하여야 한다.”고 명시하였다. < 처분청의 주택건설사업 동별 사용검사 알림 공문(발췌) > ○○○ 2) 청구법인은 2020.10.23. 재단법인 현대산업정보연구원과 분양가산정 용역계약을 체결하여 그 비용을 지급하였다. 3) 청구조합은 2022.10.5. 유지텔레콤 주식회사와 통신선로 지중화공사를 위해 공사계약을 체결하여 공사를 시행하고, 그 비용을 이 건 공동주택의 취득가격에 포함하여 신고하였다. 4) 청구법인은 자금대출과 관련하여 신탁수수료, 브릿지대출이자 및 유동화대출이자 등 금융비용과 금융대출주선 및 금융자문용역비 등 합계 OOO원을 지출하였다. 5) 청구법인은 조합운영비 OOO원을 이 건 공동주택의 취득비용에 포함하여 신고하였으나, 쟁점⑤비용은 이 건 공동주택의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다. (가) 첫째, 쟁점①비용에 대하여 살펴본다. 1) 「지방세법 시행령」제18조 제1항에서 사실상의 취득가격이란 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액을 말한다고 규정하고 있는바, 위 규정에 따른 취득가격에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금 이자, 설계비 등), 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이지만, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상 물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 등의 과세표준으로 삼을 수 없다 할 것이다(대법원 2010.3.25. 선고 2007두15643 판결, 같은 뜻임). 2) 살피건대, 쟁점①비용은 청구법인이 이 건 공동주택 단지 외부의 토지에 도로, 유수지, 소공원, 오수관로 등 정비기반시설을 설치하는 과정에서 발생한 비용으로서 처분청에 귀속하거나 기부채납한 비용으로서 이 건 공동주택과 별개의 물건인 토지의 조성비에 해당한다 할 것이고, 처분청 또한 이 건 공동주택의 취득세 과세표준에 포함하는 것은 타당하지 아니한다는 의견을 제시하고 있으므로, 쟁점①비용이 토지의 지목변경에 수반되는 비용에 해당하는지 여부는 별론으로 하더라도 이 건 공동주택의 취득비용으로 보기는 어렵다(조심 2024지430, 2025.10.1. 외 다수, 같은 뜻임)고 판단된다. (나) 둘째, 쟁점②비용에 대하여 살피건대, 「지방세법 시행령」제18조 제1항 제4호에서 ‘취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료’의 경우는 사실상의 취득가격에 포함하도록 규정하고 있는바, 청구법인이 재단법인 현대산업정보연구원과 분양가산정 용역계약을 체결하고 용역의 대가로 지급한 쟁점②비용은 청구법인이 이 건 공동주택의 신축을 위한 목적으로 지급한 간접비용으로서 이 건 공동주택의 취득시기 이전에 이미 지급원인이 발생 또는 확정된 비용이라 할 것이므로, 처분청이 쟁점②비용을 이 건 공동주택의 취득가격의 일부로 보아야 한다고 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다(조심 2022지526, 2024.5.24., 같은 뜻임). (다) 셋째, 쟁점③비용에 대하여 살피건대, 「지방세법 시행령」제18조 제1항에서 사실상취득가격의 범위를 규정하면서, 그 제2항에서는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 사실상취득가격에 포함하지 않는다고 하면서, 그 제2호에서 ‘「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용’을 규정하고 있는바, 청구법인이 통신선로의 지중화와 관련된 비용이라고 주장하는 쟁점③비용의 경우, 「지방세법 시행령」제18조 제2항 제2호 등과 관련한 비용으로서 이 건 공동주택 단지 밖에 매설한 통신선로의 지중화 비용이라면 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다 할 것이므로, 처분청이 쟁점③비용에 대한 구체적인 자료 등을 재조사한 후, 이 건 공동주택 구외의 지중화 공사비용에 해당하는 부분에 한정하여 이를 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다. (라) 마지막으로, 쟁점④ㆍ⑤비용에 대하여 살피건대, 신탁수수료 및 금융이자, 금융대출주선용역비 및 금융상담비 등 쟁점④비용은 이 건 공동주택 신축을 위한 직ㆍ간접 비용에 해당한다(조심 2016지0302, 2017.9.5. 등, 같은 뜻임) 할 것이고, 이 건 공동주택을 신축하는 과정에서 발생한 조합운영비 또한 이 건 공동주택 신축 비용의 일부에 해당한다(조심 2022지835, 2024.1.30. 등, 같은 뜻임) 할 것이므로, 처분청이 쟁점④ㆍ⑤비용을 이 건 공동주택의 취득비용의 일부로 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호ㆍ제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 지방세법 제10조의4(원시취득의 경우 과세표준) ① 부동산등을 원시취득하는 경우 취득당시가액은 사실상 취득가격으로 한다. (2) 지방세법 시행령 제18조(사실상취득가격의 범위 등) ① 법 제10조의3 제1항에서 “대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격”(이하 “사실상취득가격”이라 한다)이란 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액을 말한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 하고, 법인이 아닌 자가 취득한 경우에는 제1호, 제2호 또는 제7호의 금액을 제외한 금액으로 한다. 1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용 4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료(건축 및 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료를 포함한다) 5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용 ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 사실상취득가격에 포함하지 않는다. 1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용 2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용 5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용 (3) 지방세특례제한법 제73조의2(기부채납용 부동산 등에 대한 감면) ① 「지방세법」 제9조 제2항에 따른 부동산 및 사회기반시설 중에서 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합(이하 이 조에서 "국가등"이라 한다)에 귀속되거나 기부채납(이하 이 조에서 "귀속등"이라 한다)한 것의 반대급부로 국가등이 소유하고 있는 부동산 또는 사회기반시설을 무상으로 양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 조건으로 취득하는 부동산 또는 사회기반시설에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 감면한다. 1. 2020년 12월 31일까지 취득세를 면제한다. 2. 2021년 1월 1일부터 2024년 12월 31일까지는 취득세의 100분의 50을 경감한다. ② 제1항의 경우 국가등에 귀속등의 조건을 이행하지 아니하고 타인에게 매각ㆍ증여하거나 국가등에 귀속등을 이행하지 아니하는 것으로 조건이 변경된 경우에는 그 감면된 취득세를 추징한다.