처분청은 토지가격비준표를 사용하여 이 건 토지의 시가표준액을 산출한 후 「지방세법」 제4조 제4항에 따라 지방세심의위원회의 심의를 받은 것으로 나타나고, 이러한 과정에서 달리 절차상 하자가 있다고 보기도 어려우므로, 이 건 토지의 시가표준액이 잘못 산정되었다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨

이유 1. 처분개요 가. 청구법인은 2022.7.26. 광주광역시 동구 OOO 외 11필지 토지 3,782㎡(용도폐지된 정비기반시설용지, 이하 “이 건 토지”라 한다)를 처분청으로 취득(무상양여)하였으나, 그 취득세 등을 신고ㆍ납부하지 않았다. 나. 처분청은 2025.11.25. 청구법인에게 이 건 토지(3,782㎡)의 2022년도 시가표준액 OOO원(1㎡당 OOO원)을 과세표준으로 하고,「지방세법」(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제2호의 세율(1천분의 35)과「지방세특례제한법」(2021.12.28. 법률 제18656호로 개정된 것) 제74조 제3항의 감면율(100분의 75)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과ㆍ고지하였다. 다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.12.9. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 (1)「지방세법」제4조 제1항에서 토지에 대한 시가표준액은「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(개별공시지가)으로 하고, 개별공시지가가 공시되지 아니한 경우에만 한정하여 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액을 시가표준액으로 하도록 규정하고 있다. (2) 청구법인은 2022.5.31. 광주광역시 동구 OOO 토지에 공동주택용 건축물 123,850.8㎡(772세대, 이하 “이 건 건축물”이라 한다)에 대한 준공인가 전 사용허가를 받음과 동시에 처분청으로부터 이 건 토지(3,782㎡)를 무상양여받았다. (3) 청구법인이 이 건 토지를 취득할 당시 아래 <표>와 같이 광주광역시 동구 OOO, OOO 토지(2개 필지, 이하 “쟁점토지”라 한다)는「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(개별공시지가)이 있었으며, 나머지 10개 필지는 2022년도의 개별공시지가가 공시되지 않았다. (4) 처분청은 2025.9.10. 지방세심의의원회를 개최하여, 이 건 토지의 2022년도 개별공시지가를 1㎡당 OOO원으로 소급하여 일괄 결정하고, 이를 이 건 토지의 시가표준액으로 보아, 2025.11.24. 청구법인에게 그 시가표준액 OOO원(3,782㎡×OOO원/㎡)을 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등 OOO원을 부과하였다. (5) 처분청은 쟁점토지에 대한 2022년도 개별공시지가가 공시되어 있음에도 개별공시지가가 공시되지 않은 것으로 간주하여, 이 건 토지의 2022년도 시가표준액을 1㎡당 OOO원으로 일괄 결정한 후 이를 근거로 이 건 취득세 등을 부과하였는바, 쟁점토지를 비롯한 이 건 토지의 시가표준액은 처분청이 결정한 1㎡당 OOO원이 아니라 2022년도에 공시된 개별공시지가(OOO)이거나 적법한 절차와 과정을 통해 개별적으로 산출한 가액으로 재산정되어야 한다. (6) 또한, 처분청은 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표가 아니라 처분청 담당공무원이 처분청의 지가산정부서에 이 건 사업에 대한 예상공시지가를 의뢰(OOO)하여 회신받은 내용(OOO)에 따른 금액을 쟁점토지에 대한 개별공시지가를 선정하였으므로 이는 부당하다. (7) 처분청은 이 건 토지에 대하여 개별 필지별로 개별공시지가를 결정하여야 함에도 불구하고, 전체 필지를 1필지로 보아 개별공시지가를 결정하였으므로 이는 위법하다. 나. 처분청 의견 (1) 이 건 토지는 AAA주택재개발정비사업(이하 “이 건 개발사업”이라 한다) 지구 내에 포함된 정비기반시설로서 이 건 개발사업이 시행되기 전까지 개별공시지가는 ㎡당 OOO원에서 OOO원 정도였으나, 이 건 개발사업의 준공으로 공동주택의 부속토지가 되어 토지의 이용 상태 및 경제적 가치가 근본적으로 전환되었다. (2)「지방세법」제4조 제1항에서 토지에 대한 시가표준액은「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액으로 한다고 규정하고 있는데, 이는 해당 토지의 현황이 개별공시지가를 결정할 때와 동일하다는 것을 전제로 한 규정으로 토지의 이용 형태와 가치가 현저히 변경된 경우까지 해당 개별공시지가를 적용할 수 없다고 보는 것이 실질과세의 원칙에 부합한다. (3) 조세심판원은 도시정비사업에 따라 무상 양여된 토지의 사실상 취득가격을 확인할 수 없는 경우에는 취득 당시의 시가표준액을 적용함이 타당하다고 결정하여, 그 취득가격 산정에 토지의 형질 변화를 반영하여야 한다고 결정하였다(조심 2016지1053, 2018.2.14.). (4) 처분청은 청구법인이 이 건 토지를 취득할 당시 이 건 토지를 「지방세법」제4조 제1항 단서에서 규정하고 있는 개별공시지가가 공시되지 않은 토지로 보아 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 이 건 토지의 2022년도 시가표준액을 1㎡당 OOO원으로 하고, 2025.9.10. 지방세심의위원회의 심의를 거쳐, 이 건 토지의 2022년도 시가표준액을 1㎡당 OOO원으로 결정하였다. (5) 청구법인은 이 건 토지의 필지별 개별 특성을 무시한 채 동일한 개별공시지가를 적용하는 것은 부당하다고 주장하나, 청구법인이 이 건 토지를 취득할 당시 이 건 토지는 전부 공동주택의 부속토지가 된 상태이므로 이에 대하여 동일한 개별공시지가를 적용하는 것은 당연하고, 조세심판원도 같은 취지의 결정을 하였다(조심 2023지465, 2024.3.5.). (6) 따라서, 처분청이「지방세법」제4조 제1항 단서에 따라 이 건 토지의 시가표준액을 1㎡당 OOO원으로 결정하여 이 건 취득세 등을 부과한 데에 절차적 하자나 오류는 없다고 할 것이므로 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 이 건 토지의 2022년도 시가표준액이 위법ㆍ부당하게 산정되었다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 : <별지> 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2015.9.4. 본점소재지를 광주광역시 동구 OOO으로 하고, 광주광역시 동구 OOO 일원에 새로운 주택을 건설하여 주거환경을 개선하는 것을 목적사업으로 하여 설립되었다. (나) 처분청 2017.1.12. 청구법인을 사업시행자로 하고, 광주광역시 동구 OOO 일대 44,056㎡에 이 건 건축물(123,850.8㎡, 공동주택 772세대)을 신축하는 이 건 개발사업의 시행을 인가한 후 2018.3.26. 그 관리처분계획을 인가하였다. (다) 청구법인은 2019.7.19. 이 건 건축물의 신축공사를 착공하여 2022.7.26 이 건 건축물의 준공 인가를 받았다. (라) 처분청은 청구법인이 이 건 개발사업의 관리처분계획에 따라 용도폐지된 기반시설용지인 이 건 토지를 취득하였음에도 그 취득세 등을 신고ㆍ납부하지 않았다고 보아, 2023.7.25. 청구법인에게 이 건 토지의 2022년도 시가표준액 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원(가산세 OOO원 포함)을 부과ㆍ고지하였다. (마) 청구법인은 처분청이 이 건 토지의 2022년도 시가표준액을 결정하는데 있어서, 지방세법령에서 규정하고 있는 적법 절차를 지키지 않았다는 취지로 2023.8.17. 심판청구를 제기하였고, 우리 원은 처분청이 이 건 토지의 2022년도 시가표준액을 1㎡당 OOO원으로 결정하면서 지방세심의위원회의 심의를 거치지 않았으므로 위법하다고 보아, 그 취득세 등을 취소하는 결정을 하였다(조심 2023지4646, 2025.8.6.). (바) 처분청의 지방세심의위원회는 2025.9.10. 이 건 토지의 2022년도 시가표준액(1㎡당 OOO원)을 원안대로 가결한 후, 이를 처분청에 통보하였다. (사) 처분청은 2025.9.25. 청구법인에게 이 건 토지의 2022년도 시가표준액 OOO원(3,782㎡× OOO원/㎡)을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원(가산세 OOO원 포함)을 부과하겠다는 취지의 지방세 과세예고를 하였고, 광주광역시 지방세심의위원회는 2025.10.23. 청구법인이 제기한 과세전적부심사 청구를 심의하여 그 취득세 등에서 가산세 OOO원을 취소하는 결정을 하였으며, 처분청은 2025.11.25. 청구법인에게 이 건 취득세 등 OOO원(가산세 제외)을 부과ㆍ고지하였다. (2)「지방세법」제4조 제1항에서 이 법에서 적용하는 토지에 대한 시가표준액은「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액으로 하되, 개별공시지가가 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서 제1항에 따른 시가표준액의 결정은「지방세기본법」제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다고 규정하고 있다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대해 살피건대, 청구법인이 이 건 토지를 취득할 당시 이 건 토지 중 쟁점토지(광주광역시 동구 OOO)를 제외한 나머지 10개 필지는「지방세법」제4조 제1항 단서에서 규정하고 있는 개별공시지가가 공시되지 않은 토지에 해당하는 점, 쟁점토지의 경우 2022년도 개별공시지가가 공시되어 있다고 하더라도 이는 용도폐지된 기반시설에 대한 것으로, 청구법인이 취득할 당시의 용도(주택의 부속토지 등)나 가치를 제대로 반영하지 못하고 있는바, 이는 개별공시지가가 공시되지 않은 토지와 다를 것이 없는 점, 처분청은 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 이 건 토지의 2022년도 시가표준액을 1㎡당 OOO원으로 산출한 후「지방세법」제4조 제4항에 따라 지방세심의위원회의 심의를 받은 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 처분청이 이 건 토지의 시가표준액을 OOO원으로 하여, 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정된 것) 제4조[부동산 등의 시가표준액] ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다. ④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은「지방세기본법」제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제10조[과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. (단서 생략) ② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다. 제11조[부동산 취득의 세율] ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 2. 제1호 외의 무상취득 : 1천분의 35.(단서 생략) (2) 지방세기본법(2021.12.28. 법률 제18654호로 개정된 것) 제34조[납세의무의 성립시기] ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 성립한다. 1. 취득세 : 과세물건을 취득하는 때 제147조[지방세심의위원회 등의 설치ㆍ운영] ① 다음 각 호의 사항을 심의하거나 의결하기 위하여 지방자치단체에 지방세심의위원회를 둔다. 4. 지방세관계법에 따라 지방세심의위원회의 심의를 받도록 규정한 사항 (3) 지방세법 시행령 제2조[토지 및 주택의 시가표준액]「지방세법」(이하 “법”이라 한다) 제4조 제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은「지방세기본법」 제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다. (4) 지방세특례제한법(2021.12.28. 법률 제18656호로 개정된 것) 제74조[도시개발사업 등에 대한 감면] ③ 도시개발사업의 사업시행자가 해당 도시개발사업의 시행으로 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세의 100분의 75를 2022년 12월 31일까지 경감한다. (5) 도시 및 주거환경정비법 제97조[정비기반시설 및 토지 등의 귀속] ② 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 그에게 무상으로 양도된다. ⑤ 사업시행자는 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 관리청에 귀속될 정비기반시설과 사업시행자에게 귀속 또는 양도될 재산의 종류와 세목을 정비사업의 준공 전에 관리청에 통지하여야 하며, 해당 정비기반시설은 그 정비사업이 준공인가되어 관리청에 준공인가통지를 한 때에 국가 또는 지방자치단체에 귀속되거나 사업시행자에게 귀속 또는 양도된 것으로 본다.