청구인이 제시한 쟁점평가액은 관련 법령상 인정기간 밖의 감정가액에 해당하여 관련 법령의 요건을 충족하였다고 보기 어려운 점, 청구인이 경락토지를 취득한 가액은 쟁점평가액이 아니라 여러차례 유찰된 후의 가액인 점을 고려하면 쟁점평가액을 청구인이 경락토지를 취득할 당시의 적정한 평가액이라고 보기 어려운 점, 당초 배분기준인 이 사건 기준시가에 대한 산정에 있어 중대한 오류가 있다는 객관적인 자료나 기준시가가 변경된 사실이 확인되지 않는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨

이유 1. 처분개요 가. 청구인은 2021.7.23. OOO OOO(이하 “쟁점경매”라 한다)에 참여하여 OOO 외 12필지(이하 “경락토지”라 한다)를 총 OOO원(이하 “경락가액”이라 한다)에 일괄 경락받은 후 2022.2.24. 경락토지 중 같은 리 OOO(이하 “쟁점①토지”이라 한다), 같은 리 OOO(이하 “쟁점②토지”라 한다), 같은 리 OOO(이하 “쟁점③토지”이라 한다), 같은 리 OOO(이하 “쟁점④토지”라 하고 쟁점①토지부터 쟁점④토지까지합하여 이하 “쟁점토지”라 한다)을 총 OOO원에 일괄 양도하고 2022.4.26. 취득 당시 개별공시지가(이하 “기준시가”라 한다)를 기준으로 안분하여 계산한 OOO원을 취득가액으로 하여 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고 후 무납부하였다. 나. 청구인은 2025.8.11. 쟁점토지 취득가액을 쟁점경매를 위하여 법원이 2019.8.11. 감정평가사무소에 의뢰하여 평가한 감정평가액(이하 “쟁점평가액”이라 한다)을 기준으로 안분한 OOO원으로 하여 2022년 귀속 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였다. 다. 처분청은 쟁점평가액은 「소득세법」 제100조 제2항, 같은 법 시행령 제166조 제6항 및 「부가가치세법 시행령」제64조 제1항 제1호 단서에서 정한 감정평가액에 해당되지 않아 쟁점평가액을 기준으로 쟁점토지의 취득가액을 계산할 수 없다는 이유로 2025.10.15. 청구인의 경정청구를 거부하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2025.12.31. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 경락토지를 일괄경락받아 각 자산별 취득가액의 구분이 불분명하므로, 쟁점토지의 취득가액은 법원의 쟁점경매를 위하여 감정평가한 쟁점평가액을 기준으로 안분계산하여야 한다. (가) 쟁점평가액과 평가 당시 기준시가를 비교해 보면 경락토지 대비 쟁점토지 가액은 쟁점평가액 기준으로 53.52%이나 기준시가 기준은 9.15%로 현저한 차이를 보이고 있다. <쟁점평가액 및 기준시가 배분 비교> OOO (나) 또한, 쟁점토지의 공부상 지목은 목장용지 또는 임야이나, 감정평가서에는 토목공사로 전원주택부지 및 옹벽, 도로 등이 조성된 것으로 기재되어 있고, 첨부 현장사진에 의하더라도 토지의 형질이 변경되어 실지 지목이 잡종지 및 도로인 상태로 나타나는바, 공부상 현황에 의한 기준시가는 토지의 실질가치를 반영하지 못하고 있다. <표 삽입을 위한 여백> 〈쟁점토지의 지목현황〉 (단위 : ㎡) 필지 면 적 공부상 지목 감정평가서상 지목 쟁점①토지 13,604 목장용지 잡종지 쟁점②토지 2,865 임야 도로, 잡종지, 임야 쟁점③토지 13,604 목장용지 잡종지 쟁점④토지 2,730 목장용지 도로 (다) 청구인이 2021.6.11. OOO 경매1계에 제출한 매각허가에 대한 의견서 등에 첨부된 2021.6.8. 현재의 현장사진 등을 보면, 경매 취득일(2021.7.23.) 현재의 토지현황이 감정평가서상의 현황과 동일함을 알 수 있다. (라) 국세청 예규 및 ‘소득세법 집행기준’은 법원의 경매를 통하여 부동산을 일괄취득하여 각 자산별 가액의 구분이 불분명한 경우 각 자산별 감정가액을 기준으로 총 경락가액을 안분계산할 수 있다고 해석하고 있다(소득46011-21162, 2000.9.20., 서면 인터넷방문상담5팀-691, 2006.11.6. 외 다수). (마) 처분청은 「부가가치세법 시행령」 제64조를 근거로 쟁점평가액이 인정기간 밖의 감정가액에 해당하므로 취득가액 안분기준으로 사용할 수 없다는 의견이나, 취득 당시 기준시가는 토지의 실지 현황과 지목을 제대로 반영하지 못하고 있어 이를 기준으로 각 자산별 취득가액을 산출할 경우 안분계산 결과가 취득가액을 심하게 왜곡하게 되고 결과적으로 양도차익도 왜곡된다. (바) 부동산의 시가 산정에 있어 인정기간 외의 감정가액이라 하더라도 감정평가 시점과 기준시점 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다면 시가로 인정하는 것이 판례의 입장인바(대법원 1993.10.8. 선고 93누10293 판결 참조), 쟁점토지의 취득가액 안분계산시 기준시가보다 감정평가액을 적용하는 것이 타당하다. (2) 법령의 해석에 있어 유추ㆍ확장해석은 금지하고 있으나, 이 건의 경우 「소득세법 시행령」 제166조를 적용함에 있어 소득세법 집행기준이나 해석사례가 현재까지 변경되지 않고 있는 이상 부동산의 실지현황을 기준으로 하여 쟁점평가액을 기준으로 안분하는 것이 엄격해석 원칙을 위반하였다는 처분청 의견은 타당하지 않다. 나. 처분청 의견 (1) 쟁점토지의 취득가액은 기준시가에 비례하여 안분하여야 한다. (가) 「소득세법」 제100조 제2항은 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분 기장하되, 그 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령으로 정하는 바에 따르도록 규정하고 있다. 그 위임을 받은 같은 법 시행령 제166조 제6항은 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제64조 제1항에 따라 안분계산하도록 규정하고 있고, 같은 항 제1호는 토지와 건물 또는 구축물 등에 대한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분하되, 단서에서 일정한 범위 내의 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산하도록 정하고 있다. 또한, 위 규정의 “토지와 건물 등”이라는 문언은 토지와 건물이 일괄 양도되는 경우뿐만 아니라 토지와 토지 사이의 가액 구분이 불분명한 경우에도 적용되는 것으로 보아야 하므로, 「소득세법」 제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제6항은 토지와 건물 사이의 가액 구분이 불분명한 경우뿐만 아니라 토지와 토지 사이의 가액 구분이 불분명한 경우에도 적용된다고 할 것이다(서울고등법원 2010.10.1. 선고 2010누5563 판결). (나) 한편 「부가가치세법 시행령」 제64조 제1항 제1호 단서에 따른 감정평가가액은 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간 종료일까지의 기간 중 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액을 의미하는바, 청구법인이 제시한 감정평가가액은 위 인정범위를 벗어난 것이므로 이를 기준으로 쟁점토지의 취득가액을 안분할 수 없다. 또한 감정평가가액의 인정범위는 2006.2.9. 이후 공급분부터 대통령령 제19330호로 개정되어 적용되고 있는바, 청구인이 제시한 심판례 및 해석사례는 위 개정 이전의 사안 등에 관한 것으로 보이고, 현행 규정상 감정평가가액과 기준시가 간 차이가 크다는 사정만으로 예외를 인정할 근거도 없다. (다) 청구인은 기준시가에 비례하여 취득가액을 산정할 경우 쟁점토지의 실질가치가 왜곡된다고 주장하나, 쟁점토지는 경매개시 시점의 감정평가 이후 약 2년간 수차례 유찰되었고 최종적으로는 감정평가액의 약 23% 수준으로 낙찰된 점에 비추어 볼 때, 경매개시 당시의 감정평가가액이 취득시점 당시의 실질가치를 적정하게 반영한다고 보기 어렵다. (2) 청구주장은 조세법규의 엄격해석 원칙에 반한다. (가) 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다(대법원 1983.6.28. 선고 82누142 판결, 대법원 2004.5.28. 선고 2003두7392 판결 등 참조). (나) 청구인은 기준시가에 의한 안분계산시 취득가액이 왜곡된다고 주장하나, 쟁점평가액은 「부가가치세법 시행령」 제64조 제1항 제1호 단서에서 정한 감정평가가액의 인정범위를 벗어나는 것이 명백하다. (다) 설령, 현행 기준시가가 쟁점토지의 현황이나 실질가치를 충분히 반영하지 못하는 측면이 있다 하더라도, 이는 입법적으로 보완하여야 할 사항일 뿐이고, 법령상 인정범위를 벗어난 감정평가가액까지 포함하도록 해석하는 것은 조세법규를 유추ㆍ확장 해석하는 결과가 되어 허용될 수 없다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 청구인이 쟁점경매를 통하여 취득한 경락토지 중 일부인 쟁점토지를 양도하면서 그 취득가액을 쟁점평가액을 기준으로 안분하여 산정하여야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 (1) 소득세법(2022.12.31. 법률 제19196호로 개정되기 전의 것) 제99조(기준시가의 산정) ① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. 1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물 가. 토지 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 기준시가(이하 “기준시가”라 한다). 다만, 기준시가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 기준시가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다. 제100조(결정 및 경정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2) 소득세법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33267호로 개정되기 전의 것) 제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조 제1항에 따라 안분계산하며, 이를 적용함에 있어「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여「부가가치세법 시행령」 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. (3) 부가가치세법(2023.2.28. 대통령령 제33271호로 개정되기 전의 것) 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) ① 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. 1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. 2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우 : 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다. 3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우 : 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실들이 확인된다. (가) 청구인은 ‘OOO 외 12필지(44,173㎡)’를 2021.6.14. 경매법원(OOO)으로부터 매각허가결정을 받고 2021.7.23. 쟁점토지를 포함한 경락토지를 OOO원에 일괄 취득하였다. (나) 청구인은 2022.2.24. 쟁점토지(32,803㎡)를 OOO에게 OOO원에 양도한 뒤 2022.4.26. 취득 당시 기준시가에 비례하여 산정한 OOO원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 예정신고하였고, 2025.8.11. 법원 경매를 위해 2019.8.11. 평가된 쟁점평가액에 비례하여 산정한 OOO원을 취득가액으로 하여 과다납부한 양도소득세의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였다. <표1> 청구인의 경정청구 내역 OOO (다) 처분청은 2025.10.15. 청구인이 제시한 쟁점평가액은「부가가치세법 시행령」제64조의 제1항 제1호 단서에서 정한 감정평가액의 인정 범위를 벗어나 쟁점평가액에 비례하여 쟁점토지의 취득가액을 재산정할 수 없음을 기재한 경정청구 처리 결과를 청구인에게 통지하였다. (라) 쟁점토지는 2019.8.5. 쟁점경매개시결정이 있었고, 2019.8.9.을 기준시점으로 하여 2019.8.11. 감정평가서가 작성되었다. 이후 쟁점토지는 5차례 유찰된 후 2021.6.7. 제6회 매각기일에 청구인에게 낙찰되었다. (마) 쟁점경매와 관련하여 2021.5.14. OOO에서 작성된 매각물건명세서상 비고란 내용에 따르면 쟁점①토지, 쟁점③토지에 대해 ‘공부상 용지는 목장지이나 현황은 잡종지’로 기재되어 있고, 쟁점④토지에 대해서는 ‘토지의 공부상 지목은 목장용지이나 현황 도로이며 도로임을 감안하여 평가함’으로 기재되어 있으며, 쟁점②토지는 ‘토지의 공부상 지목은 임야이나 현황 일부 도로, 잡종지, 임야이며 도로임을 감안하여 평가, 수목 포함 평가함’으로 기재되어 있다. (바) 「부가가치세법 시행령」 제64조 제1항 제1호(구 「부가가치세법 시행령」 제48조의2 제4항)는 2006.2.9. 대통령령 제19330호로 현행과 개정되었는데 관련 개정세법 해설 내용은 아래와 같다. <표 삽입을 위한 여백><표2> 「부가가치세법 시행령」 제48조의2 제4항 개정사항 해설 8. 토지ㆍ건물 감정가액 명확화 가. 개정취지 ○ 토지와 건물의 가액구분이 불분명한 경우 감정가액 인정범위를 명확히 규정하여 납세편의 제고 나. 개정내용 종 전 개 정 ○ 토지, 건물 등을 함께 공급하면서 가액구분이 불분명한 경우 과세표준 안분계산 기준 1) 기준시가 2) 감정평가액 3) 장부가액, 취득가액 -감정평가가액의 인정범위 공급시기 직전 과세기간부터 공급시기가 속하는 과세기간까지의 감정가액 다. 적용시기 및 적용례 : 2006.2.9. 이후 공급하는 분부터 적용 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 당초 안분기준인 기준시가는 실제 쟁점토지의 현황을 제대로 반영하지 못하였으므로 쟁점경매 절차에서 평가된 쟁점평가액을 기준으로 안분하여 취득가액을 산정하여야 한다고 주장하나, 「소득세법」 제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제6항은 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산하도록 규정하고 있고, 같은 영 제64조 제1항 제1호는 기준시가가 모두 있는 경우에는 기준시가에 따라 안분계산하되, 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간 종료일까지의 기간 중 감정평가법인등이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액에 비례하여 안분계산하도록 규정하고 있는바, 「부가가치세법 시행령」 제64조 제1항 제1호 단서의 감정가액 인정범위는 2006.2.9. 대통령령 제19330호 개정으로 ‘공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간 종료일까지 평가한 감정가액’으로 그 적용 범위를 명확히하여, 공급시기와 평가일 간의 차이가 현저한 경우 이를 배제하고 공급시기와 근접한 객관적인 평가가액을 기준으로 안분계산하도록 하기 위한 것이 그 입법취지로 보이고, 관련 법령상 인정기간을 벗어난 감정가액까지 안분기준으로 인정하는 것은 관련 규정을 확장해석하는 결과가 되어 허용되기 어려워 보이는 점, 청구인이 제시한 쟁점평가액은 2019.8.11. 작성된 것으로서 관련 법령상 인정기간(2021.1.1.∼2021.12.31.) 밖의 감정가액에 해당하여 법정 요건을 충족하였다고 보기 어려운 점, 쟁점평가액 작성시기와 청구인이 쟁점토지를 포함한 경락토지를 취득한 시기 사이에 약 2년의 시차가 존재하고 청구인이 경락토지를 취득한 가액은 쟁점평가액이 아니라 여러 차례 유찰된 후의 가액인 점을 고려하면 쟁점평가액을 청구인이 경락토지를 취득할 당시의 적정한 평가액이라고 보기 어려운 점, 당초 안분기준인 이 사건 기준시가에 대한 산정에 있어 중대한 오류가 있다는 객관적인 자료나 기준시가가 변경된 사실이 확인되지 않는 점 등에 비추어, 처분청이 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2026. 6. 12.