청구인이 속한 1세대는 종전주택의 재건축사업 사업시행인가일 이전에 대체주택(쟁점주택)을 취득하여 관련 법령의 요건을 충족하였다고 보기 어려움

이유 1. 처분개요 가. 청구인의 배우자인 A은 1985.11.28. 부산광역시 OOO호(시멘트 블록조 기와지붕 단층주택 15㎡, 이하 “OOO 주택”이라 한다)를 매매로 취득하였고, 청구인은 2015.4.11. 부산광역시 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 매매(OOO원)로 취득하여 이사ㆍ거주하다가, 2025.3.12. 쟁점주택을 OOO에 양도한 후, 2025년 5월경 쟁점주택을 「소득세법 시행령」 제156조의2에 따른 대체주택에 해당하는 것으로 보아, 1세대 1주택 비과세 양도소득세 신고서를 제출하였다. 나. 처분청은 2025.9.12.~2025.9.30. 기간 동안 청구인의 위 쟁점주택 양도에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 청구인이 OOO 주택의 재개발사업 시행인가일 이전에 쟁점주택을 취득한 후, 거주하다가 양도하였으므로 동 주택은 「소득세법 시행령」 제156조의2에 따른 대체주택이 아니어서 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않는다고 보아, 2025.12.11. 청구인에게 2025년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2025.12.22. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인의 배우자가 보유한 OOO 주택은 40여년 전 매입하여 평생을 산 정든 곳인데, 재개발지역으로 지정되면서 모든 축조ㆍ보수행위가 금지되었고, 철거대상 구역으로 지정이 장기화되어 2015년경 자녀들이 살고 있는 부산광역시 OOO에 소재한 쟁점주택을 구입하여 약 10년간 거주하게 되었다. OOO 주택은 2021년경 마침내 재개발계획 시행인가가 되었고, 2023년경에 관리처분 인가가 되었는데, 쟁점주택은 사실상 사업시행계획 인가 후 구입한 것과 다를 바 없다. 한편, 쟁점주택은 1997년도에 준공된 아파트로 계단이 많고 노후화되어 방풍이 안되며, 벽체에 우수가 새어들고 배관 누수 등 결함이 많아 부득이 2025.3.12. 매매하게 되었고, 인근의 현재 거주지로 이사하게 되었다. 결론적으로 OOO 주택에서 살 수 없게 되었고, 소유권 행사도 금지되어 부득이 쟁점주택을 구입하여 약 10여년간 살다가 양도한 경우로서 동 주택은 1세대 1주택에 해당된다고 보아야 한다. (2) OOO 주택의 등기부등본을 보면, 청구인 부부가 이사한 이후에도 임대차 등의 계약이 없음이 확인된다. 이는 해당 주택에서는 청구인 부부뿐 아니라 다른 사람도 거주하기 힘든 점이 입증된다고 볼 수 있다. 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항에 따라 주택재개발사업의 사업시행인가일 이후에도 쟁점주택에서 거주하고 보유한 3년 이상의 기간은 대체주택의 기간으로 보아 비과세되어야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 「소득세법 시행령」 제156조2 제5항에 따른 ‘대체주택’이란 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업 등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 다른 주택으로서, 일정 요건을 갖춘 대체주택을 양도하였을 때 1세대 1주택 비과세 특례를 적용한다고 규정하고 있는데, 해당 규정은 재개발 등으로 인해 주거지를 옮겨야 하는 납세자의 주거 안정을 보장하기 위한 것으로, 조세정책상 특혜를 주는 비과세 규정이므로 비과세 요건을 해석함에 있어 엄격하게 해석하여야 하는바, 납세자의 불가피한 이주에 한정하여 해당 규정을 적용해야 한다. 해당 법령에 따르면, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(대체주택)을 취득한 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것, 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것, 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것 등의 모든 요건을 갖추어 대체주택을 양도하는 때에 한하여 이를 1세대 1주택으로 본다고 규정하고 있다. (2) 청구인은 OOO 주택의 재개발로 인해 거주할 수 없어 부득이하게 쟁점주택을 취득하였으므로 쟁점주택은 기존주택 재개발로 인한 대체취득에 해당한다고 주장하나, 조합설립인가일이란 정비구역 내 토지 등 소유자들이 사업 추진 주체로 인정받는 시점으로서 사업 추진 가능 단계일 뿐 실제 공사나 철거는 시작되지 않은 단계이며, 실제로 OOO 철거 진행 공사계약서상 철거일이 2025년 4월 이후로 확인되는 등 납세자가 주장하는 쟁점주택의 취득 시점이 실제 거주 불가로 인한 불가피한 이주로 보기 어렵다고 판단된다. 구체적인 건축계획 및 소유자 또는 세입자들의 이주 계획 등 행정청의 인가를 받아 실질적인 거주이전의 필요성이 객관적으로 인정되는 시점인 사업시행 인가일 이후 취득한 주택을 대체주택으로 보아 비과세 적용하는 것이 타당하며, 세법 규정에도 대체 주택의 취득 시점이 사업시행인가일 이후로 명시되어 있다. 따라서 「소득세법 시행령」 제156조2 제5항에 따라 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업의 시행 기간 동안 주택재개발사업의 시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 등의 요건을 갖추어 대체주택을 양도하는 때에 한하여 이를 1세대 1주택으로 인정하고 있으므로, 사업시행인가일 이전에 취득한 쟁점주택 양도에 대한 비과세를 부인하여 과세한 당초 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점주택을 「소득세법 시행령」 제156조의2에 따른 대체주택으로 볼 수 있는지 여부 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 ② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2) 소득세법 시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례) ② 법 제89조 제2항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우로서 제3항부터 제11항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다. ⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다. 3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청과 청구인이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) OOO 주택의 재개발사업 진행 현황 및 및 쟁점주택의 취득ㆍ양도 내용 등은 아래 <표1>과 같다. <표1> 주택 보유 및 재개발사업 등 현황 OOO (나) 부산광역시 정비사업 통합홈페이지 자료 내용을 보면, OOO 주택이 소재한 OOO 정비사업은 2021.12.29. 사업시행계획인가, 2023.3.3. 관리처분계획인가를 받은 것으로 나타나는데, 사업의 주요 추진 경과는 아래 <표2>와 같다. <표2> OOO 정비사업 추진경과 OOO (2) 2005.12.31. 「소득세법 시행령」이 대통령령 19254호로 개정되면서, 1주택을 보유한 1세대가 재개발사업 등으로 인하여 대체주택을 취득ㆍ양도한 경우, 그 대체주택에 대하여 양도소득세가 비과세되는 요건으로 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재건축ㆍ재개발사업의 시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고, 주택재건축ㆍ재개발사업의 시행으로 취득하는 주택(이하 "재건축주택"이라 함)이 완공된 후 1년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주하며, 재건축주택 완공 후 1년 이내에 대체주택을 양도하는 등의 사후관리 규정이 신설되었는데, 재정경제부는 그 개정취지를 아래 <표3>과 같이 밝히고 있다. <표3> 2005 간추린 개정세법 OOO (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택 양도에 대하여 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항에 따라 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다고 주장하나, 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업 또는 재건축사업 등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(대체주택)을 취득한 경우 재개발사업 또는 재건축사업 등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것, 재개발사업 또는 주택재건축사업 등의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것, 재개발사업 또는 재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것 등의 요건 모두를 갖추어 대체주택을 양도하는 때에 한하여 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용하도록 규정하고 있는바, 청구인이 속한 1세대는 종전주택(OOO 주택)의 재건축사업 사업시행인가일(2021.12.29.) 이전인 2015.6.15. 대체주택(쟁점주택)을 취득하여 위 요건을 충족하였다고 보기 어려우므로 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.