이유
1. 처분개요
가. 청구법인은 서울특별시 중구 OOO에 위치한 집합건물 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 소유하고 있는 부동산 임대법인이며, 처분청은 2025년 7월경 청구법인에 쟁점부동산 관련 2025년도 건물분 재산세 등 OOO원을 부과고지하였고, 2025년 8월경 2025년도 토지분 재산세 등 OOO원(이하 “이 건 토지분 재산세 등”이라 하고, 건물분 재산세 등과 합하여 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과고지하였다.
나. 청구법인은 2025년 12월경 이 건 토지분 재산세 등 OOO원 중 OOO원을 납부하였으며, 심리일 현재 청구법인의 쟁점부동산 관련 재산세 등 체납 내역은 아래 표와 같다.
＜쟁점부동산에 대한 재산세 체납 내역＞
(단위: 원)
○○○
다. 청구법인은 쟁점부동산에 대한 감당하기 어려운 수준의 재산세 부과로 인하여 회생절차를 밟게 되었다고 주장하며, 이 건 재산세 등과 관련하여 징수유예와 분할납부 신청, 가산세 감면 및 납세자의 담세력을 고려한 재산세 과세표준 조정을 주장하며, 처분청에 대하여 별도의 징수유예, 분할납부 및 가산세 감면 신청이나 이 건 재산세 등에 대한 이의신청 없이 2026.4.10. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
(1) [쟁점① 및 쟁점②] 청구법인은 체납된 조세채권의 변제 가능성을 극대화하기 위하여 징수유예와 분할납부 신청 및 가산세 감면을 요청하는 것이다.
(가) 청구법인은 최근 5년간 월세 수입의 약 67%를 쟁점부동산과 관련된 재산세 및 종합부동산세 등으로 납부하여 왔는데, 이는 정상적인 임대사업의 수익구조로는 도저히 감내하기 어려운 수준이다. OOO 건물은 총 700평 규모의 토지에 약 700여명의 공유지분으로 구성된 집합상가로, 구조적으로 점포 단위의 매매거래가 매우 어렵고 공유지분과 전유지분 간 경계가 없어져서 신규 금융기관 대출도 불가능하다. 이러한 상황으로 인하여 청구법인은 2025.7.15. 회생절차를 개시하기에 이르렀다.
(나) 현재 체납된 가산세와 압박 위주의 징수 방식은 청구법인의 파산을 초래하여 국고손실로 이어질 가능성이 매우 높은 반면, 청구법인에 대한 징수유예 또는 분할납부가 허용되고 가산세가 감면된다면, 청구법인은 현재 확보된 월 OOO원의 임대수익을 통하여 조세채권을 성실히 변제할 구체적인 계획을 갖추고 있다.
(2) [쟁점③] 이 건 토지분 재산세 등 산정시 OOO 건물의 구조적 특수성과 층별 수익격차를 반영하여 과세표준을 조정하여야 한다.
(가) 쟁점부동산의 경우 부속토지를 포함한 감정평가액은 약 OOO원에 불과하나 부속토지의 개별공시지가는 약 OOO원으로 산정되는 매우 특수한 형태의 집합건물이다. 그럼에도 단순히 개별공시지가를 기준으로 산정된 이 건 토지분 재산세 등은 납세자의 담세력을 고려하지 않은 형식적 평가에 따른 것이므로 실질과세 원칙에 위배된다.
(나) 처분청은 OOO 소재 토지 8필지 중 최고가의 소형 필지를 비교표준지로 선정하였고, 표준지 산정의 대표성 결여로 인하여 나머지 대형 필지들의 개별공시지가가 애당초 높게 산정되는 문제가 발생하였다.
(다) OOO 층별 월임대료를 비교해보면 1층의 경우 OOO원이고, 6층의 경우 OOO원이며, 8층의 경우 OOO원으로 큰 차이가 존재한다. 이처럼 층별 경제적 가치가 상이함에도 불구하고 상가 내부의 개별 수익력, 층별 이용상황, 공실 여부 등과 관계없이, 해당 건물 8층에 대한 이 건 토지분 재산세 등이 해당 건물 1층에 대한 토지분 재산세 등과 동일한 수준으로 부과되는 것은 불합리하다.
(라) 따라서 이 건 토지분 재산세 부과시 과세표준의 산정은 다음 중 하나의 방법으로 변경되어야 한다. 첫째, OOO 소재 토지 8필지의 과세표준 총액을 각 층별 수익비율에 따라 안분하여야 한다. 둘째, 층별 경제적 가치를 반영하여 과세표준을 조정하여야 한다. 셋째, 소유관계가 복잡한 특수한 집합건물에 대하여 개별적인 보정이 필요하다.
나. 처분청 의견
(1) [쟁점①] 청구법인이 구하는 징수유예는 「지방세징수법」제25조의3 및 같은 법 시행령 제32조에 따르면, 징수유예등을 신청하려는 납세자는 고지 예정이거나 고지된 지방세의 납부기한, 체납된 지방세의 독촉기한 또는 최고기한의 3일 전까지 지방자치단체장에게 신청서를 제출하여야 하고, 징수유예 등을 신청받은 지방자치단체의 장은 고지 예정이거나 고지된 지방세의 납부기한, 체납된 지방세의 독촉기한 또는 최고기한의 만료일까지 납세자에게 통지하는 것으로 그 여부가 결정되는 것인데,
체납액의 분할납부 결정은 과세관청의 고유한 행정재량에 따른 선택적 편의일 뿐, 납세자의 권리나 의무에 직접적인 변동을 일으키는 강제적 ‘처분’에 해당하지 않는다. 그러므로 ‘징수유예 및 분할납부’의 결정을 구하는 본 청구는 심판청구의 대상이 될 수 없으므로 각하되어야 한다.
(2) [쟁점②] 「지방세기본법」제57조 제1항에서 “지방자치단체의 장은 이 법 또는 지방세관계법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제26조 제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 해당 의무를 이행하지 아니한 정당한 사유가 있을 때에는 가산세를 부과하지 아니한다”라고 명시하고 있는데,
청구법인이 주장하는 법인의 경영난이나 급격한 세 부담 증가 등은 「지방세관계법 운영 예규」법57-2에 따른 조세 채무 불이행을 정당화할 수 있는 사유에 해당하지 않아 가산세 감면 대상이 아니므로 해당 청구는 이유 없다.
(3) [쟁점③] 「지방세기본법」 제90조 제3항에서 이의신청을 거치지 아니하고 바로 심판청구를 할 때에는 그 처분이 있은 것을 안 날(처분의 통지를 받았을 때에는 통지 받은 날)부터 90일 이내에 하여야 한다고 규정하고 있는바, 처분청은 2025년 7월 및 2025년 8월에 이 건 재산세 등을 부과처분을 하였고, 청구법인은 2025년 8월 과세 건에 대하여 2025.12.24. 및 2025.12.25. 일부 납부를 한 후, 2026.4.10.에 이르러 이 건 심판청구를 제기하였다. 따라서 본 청구는 청구기간을 도과하였으므로 절차적 요건을 갖추지 못한 부적합한 청구에 해당한다.
나아가 예비적으로 살펴보더라도, 「지방세법」 제4조 및 제110조에 의거하여 토지의 재산세 과세표준은 공시된 개별공시지가를 시가표준액으로 사용하도록 규정하고 있다. 현행법상 개별공시지가는 필지 단위로 산정될 뿐 건축물의 층별 위치나 수익에 비례하여 차등 산정할 법적 근거가 존재하지 않으므로 청구법인의 주장은 이유 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
① 이 사건 심판청구가 본안심리 대상인지 여부
② 가산세를 면제할 만한 정당한 사유가 있는지 여부
③ 이 건 토지 재산세 과세표준 산정 시 개별공시지가 외에도 건축물의 시장가치를 반영하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법률 : ＜별지＞ 참조
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) 청구법인은 2000.6.12. 설립되어 2006.8.31. 쟁점부동산을 취득한 후 임대사업을 영위 중이다. 2026년 1월 ‘매출 전자세금계산서 목록’에 따르면 청구법인은 월 임대료 OOO원을 수취하고 있다.
(나) 청구법인은 회계상 자본잠식 상태는 아니나 누적된 결손으로 인하여 2025.7.15. 회생절차(OOO)가 개시되었고, 2026.4.21. 회생절차 폐지결정이 이루어졌다.
(다) 청구법인은 국토교통부에 2026년 표준지 공시지가에 대한 이의신청을 제기하였으나, 당초 공시한 가격이 적정한 것으로 확인한 회신받은 바 있다.
(라) 청구법인이 2020년~2025년 사이 이 건 재산세 등에 대한 징수유예, 분할납부 및 가산세 감면을 적용 받기 위해 처분청에 제출한 신청서는 없는 것으로 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대해 살펴본다.
(가) 「지방세기본법」 제89조 제1항에 따르면, ‘이 법 또는 지방세관계법에 따른 처분으로서 위법ㆍ부당한 처분을 받았거나 필요한 처분을 받지 못하여 권리 또는 이익을 침해당한 자’는 심판청구를 할 수 있으나, 「지방세기본법 운영 예규」 법96-1[각하결정사항] 제1호 가목에서 정한 ‘불복청구의 대상이 된 처분이 존재하지 않을 때(처분의 부존재)’에는 그 청구를 각하하도록 규정하고 있다. 그리고, 「지방세기본법」 제91조 제3항에 의하여 이의신청을 거치지 아니하고 바로 심판청구를 할 때에는 그 처분이 있은 것을 안 날(처분의 통지를 받았을 때에는 통지받은 날)부터 90일 이내에 조세심판원장에게 심판청구를 하여야 한다.
(나) 청구법인이 이 건 재산세 등에 대하여 주장하는 「지방세징수법」에 따른 징수유예, 「지방세법」에 따른 분할납부, 「지방세기본법」에 따른 가산세 감면제도는 이를 받으려는 자가 지방자치단체장에게 제출기한 내에 신청서를 제출하고 이를 승인 받아야만 그 효력이 발생하는 행정절차인데, 청구법인은 처분청에 어떠한 신청서도 제출하지 않았고 따라서 이에 대한 어떠한 거부처분도 존재하지 않은바, 청구법인은 「지방세기본법」 제89조 제1항에서 규정하는 ‘위법ㆍ부당한 처분을 받았거나 필요한 처분을 받지 못하여 권리 또는 이익을 침해당한 자’에 해당되지 않는다고 판단되며(국심 2007중2605, 2007.8.24. 같은 뜻), 이 건 재산세 등에 대한 징수유예, 분할납부, 가산세 감면을 요구하는 심판청구는 처분성이 부존재한 상태에서 제기된 부적합 청구로 판단된다.
(다) 또한, 청구법인은 2025년 7월 및 2025년 8월 중 이 건 재산세 등에 대한 부과처분을 통지 받았음에도 불구하고, 처분일부터 90일을 경과한 2026.4.10.에 이르러서야 심판청구를 제기한 점에 비추어, 이 건 재산세 등의 감액을 구하는 심판청구 역시 부적법한 청구에 해당하는 것으로 판단된다.
(3) 쟁점①이 각하되어 쟁점②와 쟁점③은 심리할 실익이 없으므로 심리를 생략한다.
4. 결론
이 건 심판청구는 부적법한 청구에 해당하므로 「지방세기본법」제96조 제7항, 「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제1호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 지방세기본법
제26조(천재지변 등으로 인한 기한의 연장) ① 지방자치단체의 장은 천재지변, 사변(事變), 화재(火災), 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 납세자가 이 법 또는 지방세관계법에서 규정하는 신고ㆍ신청ㆍ청구 또는 그 밖의 서류 제출ㆍ통지나 납부를 정해진 기한까지 할 수 없다고 인정되는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 직권 또는 납세자의 신청으로 그 기한을 연장할 수 있다.
제57조(가산세의 감면 등) ① 지방자치단체의 장은 이 법 또는 지방세관계법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제26조제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 해당 의무를 이행하지 아니한 정당한 사유가 있을 때에는 가산세를 부과하지 아니한다.
③ 제1항 또는 제2항에 따른 가산세 감면 등을 받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면 등을 신청할 수 있다.
제91조(심판청구) ③ 이의신청을 거치지 아니하고 바로 심판청구를 할 때에는 그 처분이 있은 것을 안 날(처분의 통지를 받았을 때에는 통지받은 날)부터 90일 이내에 조세심판원장에게 심판청구를 하여야 한다.
(2) 지방세법
제118조(분할납부) 지방자치단체의 장은 재산세의 납부세액이 250만원을 초과하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 납부할 세액의 일부를 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내에 분할납부하게 할 수 있다.
(3) 지방세징수법
제25조의3(징수유예등의 신청 및 통지) ① 납세자는 고지유예, 분할고지 또는 징수유예(이하 “징수유예등”이라 한다)를 받으려는 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 지방자치단체의 장에게 신청할 수 있다.
(4) 지방세기본법 시행령
제35조(가산세의 감면 신청 등) ① 법 제57조제1항 또는 제2항에 따라 가산세의 감면 등을 받으려는 자는 다음 각 호의 사항을 적은 신청서를 지방자치단체의 장에게 제출하여야 한다.
1. 감면 등을 받으려는 가산세와 관계되는 세목, 과세연도
2. 감면 등을 받으려는 가산세의 종류 및 금액
3. 해당 의무를 이행할 수 없었던 사유(법 제57조제1항의 경우만 해당한다)
② 제1항의 경우에 같은 항 제3호의 사유를 증명할 수 있는 서류가 있을 때에는 이를 첨부하여야 한다.
(5) 지방세법 시행령
제116조(분할납부세액의 기준 및 분할납부신청) ① 법 제118조에 따라 분할납부하게 하는 경우의 분할납부세액은 다음 각 호의 기준에 따른다.
1. 납부할 세액이 500만원 이하인 경우: 250만원을 초과하는 금액
2. 납부할 세액이 500만원을 초과하는 경우: 그 세액의 100분의 50 이하의 금액
② 법 제118조에 따라 분할납부하려는 자는 재산세의 납부기한까지 행정안전부령으로 정하는 신청서를 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.
(6) 지방세징수법 시행령
제32조(징수유예등의 신청절차) ① 납세자가 법 제25조의3제1항에 따라 징수유예등을 신청하려는 경우 고지 예정이거나 고지된 지방세의 납부기한, 체납된 지방세의 독촉기한 또는 최고기한(이하 이 조에서 “납부기한등”이라 한다)의 3일 전까지 다음 각 호의 사항을 적은 신청서(전자문서를 포함한다)를 지방자치단체의 장에게 제출해야 한다. 다만, 지방자치단체의 장이 납부기한등의 3일 전까지 신청서를 제출할 수 없다고 인정하는 납세자의 경우에는 납부기한등의 만료일까지 제출할 수 있다.
1. 납세자의 성명과 주소 또는 영업소
2. 납부할 지방세의 과세연도ㆍ세목ㆍ세액 및 납부기한
3. 제2호의 세액 중 징수유예등을 받으려는 세액
4. 징수유예등을 받으려는 이유와 기간
5. 분할납부의 방법에 의하여 징수유예등을 받으려는 경우에는 그 분할납부 세액 및 횟수
(7) 지방세관계법 운영 예규
법96-1[각하결정사항] 1.「지방세기본법」제96조제1항제1호에서 규정하는 각하결정을 하여야 하는 때에는 다음의 경우를 포함한다.
가. 불복청구의 대상이 된 처분이 존재하지 않을 때(처분의 부존재)
나. 불복청구의 대상이 된 처분에 의하여 권리 또는 이익의 침해를 당하지 않은 자의 불복(당사자 적격의 부존재)
다. 불복청구의 대상이 되지 아니하는 처분에 대한 불복(청구대상 적격의 부존재)
라. 대리권 없는 자의 불복