이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2006.9.8. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 경기도 OOO 소재 4층 숙박시설(이하 “쟁점모텔”이라 한다)을 OOO원에 취득하였다가, 2020.11.20. A 외 1인에게 OOO원에 양도하였다.

나. 청구인은 2007년에 발생한 1차 리모델링 공사비 OOO원과 2019년의 2차 수리 공사비 OOO원 합계 OOO원을 양도자산의 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함하여, 2021.2.1. 쟁점모텔의 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 기타필요경비 OOO원, 양도차익 OOO원으로 2020년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

다. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용을 검토한 결과, 쟁점모텔에 대한 필요경비 중 도배, 미장, 방수, 벽지, 욕실, 가구 및 조경 공사비용 등을 수익적 지출로 보아 필요경비 OOO원(이하 “쟁점공사비”라 한다)을 부인하고, 감가상각비 OOO원을 취득가액에서 차감하여, 2026.1.9. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2026.3.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 쟁점모텔 리모델링을 위해 지출한 비용은 2007년 및 2019년 부가가치세 신고 시 환급금이 발생하여 처분청에 공사 관련 증빙과 금융지출내역을 제출하여 정당하게 환급받았기에 처분청과 청구인 모두 적격증빙에 대한 이견이 없고, 쟁점사항은 쟁점모텔에 대한 1차, 2차 리모델링 공사비용을 자본적 지출로 볼 것인지 수익적 지출로 볼 것인지 여부에 대한 것이다.

2007년 공사 당시 기존건물은 1994.10.31. 사용승인이 완료된 건물로 신축 후 13년이 경과한 상태로 엘리베이터가 없고, 기존건물은 지하 1층~지상 4층 건물로 1층부터 4층까지 객실로 사용되었는데 1층의 객실 수는 8호실, 2~4층까지의 객실수는 각 9호실로 모두 35호실로 구성되어 있었다.

2007년 5월 1차 리모델링 공사가 완료되었고, 리모델링 공사에 철골 공사비만 OOO원이 사용되었으며, 객실 수는 각층별 6호실, 전체 24호실로 객실의 면적이 확장되었다.

객실면적을 확장하여 층별 객실 수를 9호에서 6호로 줄인다는 것은 건물의 골조와 천정 등 구조부만 유지한 채 객실과 객실의 격벽을 모두 제거하여야 하고, 객실 내부 역시 욕실과 거주공간을 모두 새롭게 구획하고 시설하여야 하며, 이는 모텔을 신축하는 것과 차이가 없는 전면 리모델링 공사로 건물의 외관 역시 전혀 다른 건물로 보일 정도로 개·보수 되었다.

청구인이 2007년에 시행한 1차 리모델링 공사는 「소득세법 시행령」 제67조 제2항에 따라 자본적 지출에 해당하는 자산의 개량·확장·증설에 해당하고, 「소득세법 시행령」 제163조 제3항 제1호 및 제3호에 따라 자본적 지출로 인정되는 양도자산의 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용에 해당한다.

2007년의 1차 리모델링 공사비용 OOO원은 별도로 구분 기장한 매트리스, 전자제품, 가구와는 별개로 건물의 취득가액인 OOO원의 71%에 해당하는 가액으로 내용연수의 증가(철골공사비 OOO원)뿐 아니라 건물의 객관적 가치를 현실적으로 증가시킨 것이라 할 수 있다.

(2) 처분청은 2차 리모델링 공사에 대하여 쟁점모텔의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 지출된 자본적 지출액이라기보다는 모텔업 업종의 특성상 일정 기간마다 내부 인테리어 공사를 주기적으로 하여야 하기에 청구인이 쟁점모텔을 효율적으로 운영하기 위하여 지출한 사업비용으로 보아 공사비용 중 가구·침대·침구류·조명·도배·타일 등의 비용을 필요경비에서 차감하였다.

하지만 청구인은 쟁점모텔을 취득한 후 계속하여 모텔사업자에게 임대하였고, 임대수익에 비해 인수비용에 대한 이자 등이 너무 많아 쟁점모텔을 매도하기로 결정하였으며, 부동산의 매매에 있어서 높은 가격으로 매도하고 싶은 것은 인지상정이라 할 것이고, 매수인은 합리적인 가격에 인수하기를 바랄 것인데, 쟁점모텔의 노후화로 매매가 이루어지지 않아 청구인은 2차 리모델링 공사를 계획하게 되었다.

쟁점모텔의 취득시와 양도시의 부동산의 기준시가와 그 기준시가의 증가율에 대한 실거래가 변동률을 검토해 보면 쟁점모텔의 가치가 2차 리모델링 공사 후 증가하였다는 사실을 객관적으로 확인할 수 있다.

＜표1＞ 쟁점모텔 취득·양도시 기준시가 및 실거래가 변동내역

또한 모텔업의 경우 그 부동산의 가치가 수익률에 의하여 결정되는 경우가 많고 최근의 경우 모바일앱으로 그 수입을 입증하기가 용이하기에 모텔업이 수익을 내기 위해서는 모바일앱에서의 홍보와 사용자의 리뷰가 중요한 역할을 한다.

2019년 2차 리모델링 공사 전후 쟁점모텔 임차인인 모텔 운영업자의 부가가치세 신고내용에 따르면, 쟁점모텔의 객관적인 가치증가를 확인할 수 있다.

＜표2＞ 쟁점모텔 임차인 B(137-20-*****)의 부가가치세 신고내용

청구인은 쟁점모텔을 매각하기 위해 2019년 2차 리모델링 공사를 시행하였고 그 결과 쟁점모텔의 가격을 올려 받을 수 있었으나, 처분청은 쟁점모텔의 양도가액은 그대로 인정하면서 양도를 위해 지출한 비용은 인정하지 않고 있으므로 이는 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 「소득세법」 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 따르면 자산의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제할 필요경비를 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 등으로 규정하고 있고, 이때 자본적 지출이라 함은 자산의 “용도변경이나 개량 또는 이용 편의를 위해 지출한 비용”으로 해당 부동산을 사용할 수 있는 기간이 늘어나거나 자산가치가 현실적으로 증가해야 함을 요건으로 하는 것이다.

청구인이 양도소득세 신고 시 쟁점모텔의 공사와 관련하여 필요경비로 신고한 내역 및 처분청에서 필요경비 부인한 내역은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 청구인의 필요경비 신고내용 및 처분청의 부인내용

(2) 청구인은 2006년 쟁점모텔을 경매로 취득한 후 2007년 건물 골조만을 남긴 상태에서 모텔 내외부 전체 리모델링 공사를 시행하여 이를 임대하였으므로 2007년 공사비 전액이 「소득세법 시행령」제163조 제3항에서 규정한 자본적 지출에 해당한다고 주장한다.

그러나 필요경비에 대한 입증책임은 청구인에게 있음에도 불구하고 청구인은 불복청구일 현재까지도 2007년 쟁점모텔 공사 관련 서류를 제출하지 아니하여 처분청은 공사업체, 공사금액, 공사시기 및 공사 세부내역 등을 확인할 수 없는 상황이다.

그럼에도 처분청은 청구인이 제출한 유형자산 감가상각비 명세서 및 부가가치세, 종합소득세 신고내용 등을 종합하여 항목별로 자본적 지출에 해당하는지 여부를 판단하였고, 청구인이 계상한 공사비 중 철골공사, 승강기 및 시스템 냉난방기 공사, 전기난방공사, 전기 온수기 설치 등의 비용 OOO원은 자본적 지출로 인정하였고, 그 외 도배, 미장, 방수, 벽지, 조경 공사 등 수선비 성격의 비용 OOO원은 청구인이 모텔 임대업을 효율적으로 영위하기 위해 지출한 사업비용에 해당한다고 보아 필요경비에서 부인하였다.

(3) 청구인은 모텔의 매매가액은 모텔의 매출액이 중요한 가치평가의 척도가 되는데 2019년 2차 리모델링 공사 후 쟁점모텔의 가치가 증가하였으므로 필요경비 부인된 2차 공사비 전액을 자본적 지출로 인정해야 한다고 주장하나, 처분청은 청구인이 신고한 2019년 공사비 OOO원 중 설비공사, 전기공사 등 건물의 기초적인 설비와 관련된 공사비 OOO원은 자본적 지출로 인정하였고, 그 외 OOO원은 도배, 타일, 욕실, 방수, 가구 공사 등으로 모텔 본래의 기능을 유지하기 위한 수선비 성격의 사업비에 해당한다고 보았다.

(4) 쟁점모텔의 건축물대장에 따르면, 쟁점모텔에 증축·개축, 대수선 공사내역, 용도변경 등의 변동상황이 확인되지 않는바, 구체적인 리모델링 공사 관련 증빙이 없는 상황에서 필요경비 계상액 전부를 자본적 지출로 인정할 수 없고, 쟁점공사비의 주요 내용은 도배, 미장, 방수, 조명, 조경, 타일, 목공, 가구 공사 등으로 이는 부동산의 내용연수 연장이나 그 가치의 현실적인 증가를 위해 지출한 비용이라기보다는, 청구인이 모텔 임대업을 효율적으로 영위하기 위해 지출한 사업비용이라 판단되므로, 처분청이 쟁점공사비를 수익적 지출로 보아 필요경비에서 부인하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점공사비는 쟁점모텔의 자본적 지출에 해당하므로 필요경비로 인정되어야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

제160조의2(경비 등의 지출증명 수취 및 보관) ② 제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 제163조 및 「법인세법」 제121조에 따른 계산서

2. 「부가가치세법」 제32조에 따른 세금계산서

3. 「여신전문금융업법」에 따른 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증명서류를 포함한다)

4. 제162조의3 제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시ㆍ금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하 “현금영수증”이라 한다)

(2) 소득세법 시행령

제67조(즉시상각의 의제) ① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

② 제1항에서 “자본적 지출”이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

(3) 소득세법 시행규칙

제79조(양도자산의 필요경비 계산등) ① 영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

1. 「하천법」ㆍ「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액

5. 사방사업에 소요된 비용

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2020.11.20. 쟁점모텔을 OOO원에 양도하였고, 2020년 귀속 양도소득세 신고 시 2007년에 발생한 1차 공사비 OOO원과 2019년의 2차 공사비 OOO원을 양도자산의 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함하였으나, 처분청은 도배, 미장, 방수, 벽지, 욕실, 가구 및 조경 공사비용 등을 수익적 지출로 보아 필요경비 OOO원(쟁점공사비)을 부인하였다.

(2) 쟁점공사비에 대하여 처분청이 자본적 지출에 해당하지 않는다고 보아 필요경비 부인한 내역은 다음과 같다.

(가) 쟁점공사비 내역은 아래 ＜표4＞와 같다.

＜표4＞ 쟁점공사비 내역

(나) 2007년 1차 공사비 항목에 대하여 처분청이 자본적 지출액, 수익적 지출액으로 구분한 내역은 아래 ＜표5＞와 같다.

＜표5＞ 2007년 공사비 관련 처분청의 구분 내역

(다) 2019년 2차 공사비 항목에 대하여 처분청이 자본적 지출액, 수익적 지출액으로 구분한 내역은 아래 ＜표6＞·＜표7＞과 같다.

＜표6＞ 2019년 공사비 관련 처분청의 구분 내역

＜표7＞ 위 ＜표6＞상 전기공사 중 자본적·수익적 지출로 구분한 내역

(3) 청구인은 2007년 1차 리모델링 공사는 쟁점모텔의 내부 시설 전체를 개량하여 자산의 가치를 현실적으로 증가시킨 대수선 공사 등에 해당한다고 주장하며, 공사 전·후 쟁점모텔의 사진과 도면 등을 다음과 같이 제출하였다.

(가) 쟁점모텔의 공사 전·후 사진

(나) 쟁점모텔 공사계획안 및 설계 개요, 공사 전·후 도면

(4) 청구인은 2019년 2차 공사와 관련하여 업무도급계약서 및 견적서 등의 자료를 아래 ＜표8＞과 같이 제출하였다.

＜표8＞ 업무도급계약서 및 견적서 등 자료 일부

(5) 쟁점모텔의 일반건축물대장 자료에 따르면, 쟁점모텔의 사용승인일은 1994.10.31.로 확인되고, 변동내용에서 개축 및 대수선 공사내역, 리모델링 공사내역 등은 확인되지 아니하며, 2007.5.30., 2007.6.26. 지하1층 용도변경 내역이 확인된다.

(6) 처분청은 2025.12.4. 경기도 OOO에게 쟁점모텔의 2007년 리모델링 공사와 관련한 대수선 허가 신청 여부 및 관련 자료의 제출을 요청하였고, 경기도 OOO은 2025.12.8. ‘대수선 허가 내역이 없음’으로 회신하였다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 2007년 쟁점모텔의 내용연수를 연장하고 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 리모델링 공사비용 OOO원을 지출하였으므로 이를 자본적 지출액으로 인정하여야 하고, 2019년 리모델링 공사를 통해 쟁점모텔의 가치가 현실적으로 증가되었으므로 공사비용 OOO원을 자본적 지출액으로 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하나, 자본적 지출액 등을 양도소득금액 계산시 필요경비로서 인정받기 위해서는 자본적 지출에 해당하는 것으로 법이 규정한 용도 변경이나 내용연수 증가 등의 결과를 양도 자산에 가져올 정도의 공사비용이라는 사실이 명확히 확인되어야만 필요경비로 인정될 수 있는 것(대법원 OOO 판결)인바, 처분청은 청구인이 필요경비로 계상한 2007년 및 2019년 쟁점모텔 공사비 OOO원 중 승강기 공사, 냉·난방장치 설치금액, 철골공사 등의 비용 OOO원을 쟁점모텔에 대한 자본적 지출액으로 인정한 것으로 나타나는 점, 공사비 중 객실 및 복도의 인테리어 공사, 욕실공사, 도장공사, 바닥마감, 도배, 조명, 가구 등에 지출된 쟁점공사비는 쟁점모텔의 정상적인 수선 및 본래의 기능 유지를 위한 개량 또는 순수 인테리어 공사에 해당하는 것으로, 쟁점모텔의 객관적 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출된 자본적 지출액이라기보다는 청구인이 모텔사업을 효율적으로 영위하기 위하여 지출한 사업비용으로 보는 것이 합리적인 것으로 보이는 점, 쟁점모텔 건축물대장상 증축·개축 및 대수선 공사내역, 리모델링 공사내역, 용도변경 내역 등이 확인되지 아니하고, 경기도 OOO은 2025.12.8. 처분청에 쟁점모텔에 대한 대수선 허가 내역이 없다는 내용의 공문을 회신한 것으로 나타나며, 청구인이 제시한 증빙으로는 쟁점모텔의 세부 공사내역을 구체적으로 확인하기 어려워 전체 공사대금을 자본적 지출로 인정하기는 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.