주 문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
청구취지
피고가 2007.2.10. 원고에 대하여 한 2004년도 귀속 양도소득세 1,277.459.330원의 부과처분을 취소한다.
이유
1.처분의 경위
가. 원고는 2001.8.7. 서울 서초구 ○○동 68-○ 및 같은 동 535-○○, ○○, ○○대지 등 5필지 토지 1,232.2㎡(327.74평, 이하‘이 사건 토지’라 한다)를 소외 남○우, 차○은, 류○희(각 1/3지분, 이하‘매도인들’이라 한다)로부터 27억 원에 매수하기로 하는 계약을 체결하고, 2001.11.1.그 중 남○우의 지분에 관하여는 원고 명의로 소유권이전등기를 하였으나 차○은과 류○희 지분에 관하여는 소유권이전등기를 마치지 않은 상태에서 임○룡 등 타인 명의로 되어 있던 이 사건 토지상의 연립주택 건물(이하‘이 사건 건물’이라 하고, 이 사건 토지와 건물을 합하여‘이 사건 부동산’이라 한다)을 철거(2004.3.3.멸실신고)하였다.
나. 한편, 원고는 2002.3.11. 이 사건 토지상에 아파트건축허가를 받아 건축공사를 추진하다가 2004.8.6. 이 사건 토지를 서초구청에게 4,464,010,500원에 양도(다만 매매계약서상의매도인은 원고와 차○은, 류○희로 하였다) 한 다음,위 양도에 따른 2004년도 귀속 양도소득세를 신고하면서 실지거래가액을 기준으로 이 사건 토지의 양도가액에서 이 사건 토지의 취득가액 27억 원 외에 아래 표의 건물취득 및 기타 필요경비 등으로 계산하여 이를 공제한 830,556,980원을 양도차손으로 신고하였다.
다. 그 후 피고는 당초 원고가 신고한 내용 중 이 사건 토지의 취득가액 27억 원과 원고가 주장하는 필요경비 등 합계 2,594,947,890원 중 객관적으로 확인된 철거비용과 취득세 및 등록세 합계 62,928,300원만을 인정하고, 그 외 이 사건 건물 취득원가 및 임대보증금, 가압류말소비용, 설계비용 등 합계 2,532,019,590원을 부인하여 이 사건 토지의 양도차익을 1,701,082,201원으로 계산한 다음, 양도 당시 원고의 명의로 되어 있던 1/3지분의 양도에 관하여는 2년 이상 보유 토지의 양도로 보아 그에 따른 양도소득세로 235,441,538원을, 차○은, 류○희의 명의로 되어 있는 2/3지분의 양도에 관하여는 미등기 양도자산으로 보아 그에 따른 양도소득세로 1,042,017,807원을 산정한 다음, 2007.2.10. 원고에게 위 양도소득세 합계 1,277,459,330원을 원고의 2004년도 귀속 양도소득세로 경정부과하는 이 사건 처분을 하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4,6,10호증,을 제1호증(이상 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 원고의 주장
원고는 아래와 같은 사유로 이 사건 처분이 부적법하다고 주장한다.
(1) 원고가 이 사건 토지를 취득할 당시 토지상의 대출채무액 15억 원을 승계하고, 계약금으로 2억 7,000만 원, 중도금 2억 3,000만 원, 잔금 7억 원을 지급하기로 하였으나 실제 채무액 15억 원을 승계하지 아니하고, 계약금과 중도금 중 일부로 남○우 지분에 해당하는 3억 원만 지급하여 그의 지분에 관하여만 이전등기를 한 후 차○은, 류○희의 지분에 대한 대금인 나머지 중도금과 자금 9억 원을 지급하지 않은 상태에서 그 대금으로 명도비용 등에 충당한 것이므로 이 사건 토지 중 차○은, 류○희의 소유지분에 대한 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것에 불과하여 이를 미등기자산의 양도로 보아 양도소득세를 산정, 부과한 것은 부당하다.
나. 관계법령
다. 인정사실
앞서 든 증거들 및 갑 제5, 7호증, 을 제2, 3호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 아래의 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없다.
(1) 원고는 2001.8.7. 매도인들로부터 이 사건 토지를 27억 원에 매수하기로 하는 계약(다만 매도인 중 차○은, 류○희는 매매계약에 관한 일체의 행위를 남○우에게 위임하였고, 원고는 매매계약서상 매수인 명의를 홍○양과 공동명의로 하였다)을 체결 하였는데, 위 매매계약의 주요내용은 아래와 같다.
(가) 매매대금 지불조건 및 기간(제3조) : 계약금 2억 7,000만 원은 계약 당일에, 중도금 2억 3,000만 원은 2001.10.10.에, 잔금 7억 원은 같은 해 12.30. 지급하되, 이 사건 토지를 담보로 ○○신협으로부터 대출받은 대출금채무 15억 원을 매수인(원고)이 인수하여 매매대금에 포함한다.
(나) 부동산의 하자정리 및 지상물 명도(제4조) : ① 매도인들은 매매목절물에 설정된 가등기, 근저당권, 지상권 등 모든 제한물권 및 임차권, 가처분, 압류 등의 하자를 해제하여야 하며, 계약 후 부동산 등기부상 어떠한 등기설정 행위를 할 수 없다. 단, 매수인은 상기 제한물권 정리를 위해 중도금을 집행하여야 하며, ○○시협의 대출금은 매수인의 승계로 해지에서 제외된다. ② 부동산매매계약 체결 후 매수인의 중도금으로 거주자 이주를 매도인들의 책임으로 2001.10.10.까지 완료하여야 한다( 단 부동산의 명도가 기한 이전에 끝났을 때는 중도금의 지급시기를 앞당긴다).
(다) 소유권의 이전 및 명도(제5조) : ① 매도인들은 중도금 수령시 소유권이전에 필요한 서류 일체를 매수인 또는 매수인이 지정하는 자에게 교부하고, 위 부동산을 명도한다. ② 매도인들의 부동산 명도 지체로 매수인의 사업추진에 차질을 초래하여 매수인에게 손해를 발생케 한 경우는 매도인들이 책임진다.
(라) 특약사항 및 기타사항 : 잔금지급은 중도금 지급 후 7일 이내에 매도인들은 매수인에게 소유권이전에 관한 일체의 서류를 제출하며 명의이전에 문제가 없도록 하며, 매수인은 서류 수령후 잔금으로 매도인들의 대출금 15억 원을 채무승계하여 잔금으로 대체한다(제10조), 자금 중 가처분 해지용으로 매수인이 1억 원을 선지급하고, 가처분권자가 잔금이행을 확보하기 위한 담보를 요구할 시 매수인은 담보를 제공키로 한다. 잔금 중 2억 원은 2002.4.30. 지급일 약속어음(은행도)으로 대체한다(기타사항).
(2) 한편, 이 사건 토지 등의 지상에는 소외 엄○룡 외 6인의 명의로 된 2층 규모의 연립주택 12세대가 있었는데, 위 매매계약 당시 원고는 매도인들 중 남○우가 이 사건 건물의 소유자 또는 세입자 등에 대한 명도절차 및 가압류 등 하자정리를 하는 조건으로 남○우도 건물의 명도 및 토지 등의 하자정리비를 8억 7,000만 원 정도에서 책임지는 조건으로 위와 같이 매매대금을 정하였다. 원고는 매매계약 후 우선 남○우에게 계약금과 중도금의 일부로 3억 원을 지급하였는데, 그 후 남○우가 건물명도 업무 등을 제대로 진행하지 못하자 매도인들을 믿을 수 없다는 이유로 자신의 책임하에 이 사건 토지의 나머지 중도금과 잔금으로 직접 명도 및 하자정리 비용에 충당하겠다고 제의하여 남○우와 위와 같이 추가합의 한 후 매도인들에게 나머지 중도금 2억 원과 잔금 7억 원을 지급하지 아니한 채 그 대금으로 이 사건 부동산의 명도 및 하자정리업무를 처리하였다. 한편 원고는 명도 및 하자정리비용이 당초 예상한 나머지 중도금과 잔금 합계 9억 원보다 초과할 경우를 대비하여 2001.12.경 매도인들 중 남○우 담보가등기(채권최고액 5,000만 원)를 설정받은 후 실제 명도비용은 9억 원을 초과하였다는 이유로 2004.9.23. 위 아파트에 대하여 경매신청을 하여 2006.3.21. 경락대금 중 19,072,160원을 배당받았다.
(3) 원고는 당초 매매계약에 따라 매도인들이 ○○신협으로 대출받은 15억 원의 대출금채무에 관하여 채무자 명의를 승계, 변경하지는 않았으나, 실제 위 대출금에 대한 이자를 상환하여 오다가 이 사건 토지의 양도 무렵인 2004.8.경 그 대출금 15억 원을 상환하였고, 한편 이 사건 토지를 서초구에 양도한 후 양수인으로부터 그 양도대금 4,464,010,500원을 원고 명의의 통장으로 입금받았다.
다. 판단
(1) ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도인지, ‘미등기자산’의 양도인지 여부
앞서 본 관련법령 등의 규정에 의하면, ‘미등기양도자산’이라 함은 등기에 의하여 공시되는 톶, 건물, 지상권 등의 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도를 하는 것이라고 할 것이고,‘부동산을 취득할 수 있는 권리’라 함은 부동산 자체의 취득을 주목적으로 하는 권리로서 부동산의 취득을 권리의 직접 대상으로 하여 향후 추가적인 요건을 구비하거나 일정한 절차를 거친다면 그 부동산을 취득할 수 있게 되는 권리를 의미하는 것으로 일반적으로 아파트당첨권이나 계약금만 지급한 상태에서의 부동산매매계약상의 지위를 말한다고 할 것인데,위 인정사실에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 원고가 이미 남○우와의 추가합의에 따라 이 사건 토지를 서초구청에 양도하기 이전에 매도인들에게 지급할 일부 중도금과 잔금으로 이 사건 부동산의 명도비용과 하자정리비용으로 충당, 지출하였던 점, 비록 ○○신협의 대출금 채무자 명의를 원고 앞으로 변경하지는 않았지만 이 사건 토지에 담보물권이 이자를 원고가 변제하여 왔을 뿐만 아니라 이 사건 토지의 양도 전에 그 원금도 실제 원고가 변제한 것으로 보이는 점, 원고가 이 사건 토지의 취득 후 그 지상 건물을 철거하여 아파트건축을 추진하던 중 이를 서초구청에 양도하면서 그 양도대금을 실제 원고가 모두 수령하였던 점 등에 비추어 보면, 이 사건 토지 중 차○은, 류○희의 명의의 2/3지분 또한 실제 원고가 서초구청에 양도하기 이전에 중도금과 잔금을 모두 지급, 청산함으로써 언제든지 원고 명의로 소유권이전등기가 가능하였음에도 이에 대하여 이전등기를 경료하지 않은 상태에서 서초구청에 양도한 미등기양도자산에 해당한다고 할 것이므로, 이 사건 토지 중 차○은, 류○희 명의의 지분에 대한 양도가 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당함을 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다.
(2) 명도비용 등의 취득 및 필요경비 해당여부
살피건대, 원고가 주장하는 명도비용 등 합계 2,532,019,590원이 이 사건 부동산의 취득 및 필요경비에 해당하는지 여부에 관하여 보건대, 이에 부합하는 증거로 원고가 제출한 갑 제11호증의 1 내지 12, 갑 제12호증의 1 내지 3, 갑 제13내지 19호증 (가지번호 포함)의 각 기재는 위 각 서증이 사인 사이에 언제든지 임의로 작성될 수 있는 것이거나 이 사건 소송 제기 후에 작성된 것으로서 아래의 사정에 비추어 믿기 어렵거나 위 증거들만으로는 원고 주장의 명도비용 등이 이 사건 부동산의 취득 및 필요경비에 해당한다고 인정하기 어려우며, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려, 위 인정사실에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 원고가 매도인들로부터 이 사건 토지를 매수할 당시 그 대금 27억 원 속에 이미 건물의 취득이나 그에 대한 명도비용, 가압류말소 등 하자정리비용 등이 모두 포함되어 매도인들이 그에 대한 책임을 지기로 하였고, 그 후 남○우와 추가합의에 라 원고가 그 중 중도금 일부와 잔금에 해당하는 9억 원을 지급하지 않는 대신 그 대금으로 명도비용이나 하자정리비용에 충당하기로 한 점, 또한 명도비용이나 하자정리비용이 9억 원을 초과하는 경우를 대비하여 남○우의 처 명의의 부동산에 관하여 담보가등기를 설정하여 두었다가 담보권의 실행으로 일부 금액을 배당받았고, 가사 실제 명도비용 등이 9억 원을 초과하였다고 하더라도 이는 매도인인 남○우 등과 정산하여 구상받을 수 있는 금액으로 보이는 점, 이 사건 토지상의 아파트 건축설계비용은 이 사건 토지의 양수인인 서초구청이 위 아파트의 건축허가권이나 그 설계도면을 함께 양수받아 아파트 건축사업을 계속하고 있지 않은 이상 이 사건 부동산의 취득 또는 자본적 지출액, 양도비 등과는 무관한 개인적인 사업비용에 불과한 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 위 명도비용 등을 이 사건 부동산의 취득 및 필요경비 등으로 보기는 어렵다.
(3) 소결
따라서 이 사건 토지 중 차○은, 류○희 명의의 2/3지분에 관한 양도를 미등기 양도자산으로 보고, 원고가 주장하는 명도비용 등을 부동산의 취득 및 필요경비 등에서 제외하여 원고에 대한 양도소득세를 산정, 부과한 이 사건 처분은 적법하다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로, 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.