주 문

OOO세무서장이 2017.7.20. 청구법인에게 한 2015년 귀속 OOO원의 소득금액변동통지는 2015년 주식회사 OOO의 주식을 평가함에 있어「상속세 및 증여세법」제63조 및 같은 법 시행령 제55조의 규정에 따라 OOO의 아파트 및 상가의 분양가액을 시가로 평가하여 소득금액변동통지를 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 주식회사 OOO(발행주식총수 60,000주, 자본금 OOO원, 사업개시일 2013.1.15., 대표이사 OOO, 이하 “OOO”이라 한다)은 2012.11.9. 설립되어 2013.1.15. 개업한 법인으로 주택신축판매업 및 건설업을 영위하고 있고, 2015.12.10. OOO은 OOO의 주식 45%에 해당하는 비상장주식 27,000주(이하 “쟁점주식”이라 한다)를 2016년 재무제표에 의한 추정 순자산가액(OOO원)에 할인율을 적용하여 1주당 OOO원, 양도가액 OOO원에 청구법인(대표이사 OOO, 49%의 주식소유)에게 양도하였다.

나. OOO(감사관, 이하 “감사청”이라 한다)은 2017.4.10.부터 2017.4.27.까지의 기간 동안 처분청에 대한 교차감사를 실시하여, OOO의 2016년 재무제표에 의한 추정 순자산가액에 할인율을 적용․평가한 쟁점주식의 1주당 가액 OOO원을 부인하고「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제63조 및 같은 법 시행령 제55조(보충적 평가)에 따라 평가한 OOO원을 1주당 가액으로 하여 그 차액 1주당 가액 OOO원을 고가로 양도한 것으로 보아 처분청에 소득금액변동통지(상여처분)와 소득처분 금액을 당초 양도가액에서 차감하는 감사처분지시를 하자, 처분청은 이에 따라 2017.7.20. 청구법인에게 2015년 소득금액변동통지(상여) OOO원(이하 “이 건 과세 처분”이라 한다)을 하였다.

 다. 청구법인은 이에 불복하여 2017.8.10. 이의신청을 거쳐 2017.11.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청이 쟁점주식을 보충적 평가 방법(순자산가치법, 1주당 OOO원)에 따라 과세한 이 건 과세처분은 아래와 같은 이유로 부당하다.

   (가) 쟁점주식에 대한 거래의 필요성 및 합리성에 대하여

    1) 쟁점주식에 대한 거래가 부당행위계산에 해당되는지 여부를 판단하는 기준인 ‘시가’는 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것이므로, 거래 당사자의 주관적인 동기나 의도를 근거로 ‘시가’ 여부를 판단할 수는 없고, 거래대상인 주식의 객관적인 교환가치를 기준으로 판단하여야 한다.

    2) 쟁점주식양수도 계약은 객관적인 교환가치에 따른 것으로 조세부담을 부당하게 회피하기 위함이 아니며, OOO은 비상장주식회사로서 특수관계자가 아니면 매수인을 찾기 어렵고, OOO이 이 사건 사업 종료 후 청산절차를 거친다고 가정하는 경우에도 분양수입을 잔여재산으로 분배받을 수 있고, 청산절차를 거치지 않는다고 하더라고 현금배당을 받을 수 있으므로 경제적 필요성이 전혀 없다고 할 수 없으며, 청구법인과 OOO은 부동산개발업을 영위하므로 청산절차를 거치지 않고 다른 사업을 수행하게 되는 경우, 사업상 시너지 효과를 낼 가능성도 충분히 있어 이 사건 주식양수도 계약이 경제적 합리성을 결한 비정상적인 거래라고 할 수 없다.

   (나) 쟁점주식양수도 거래금액은 객관적인 교환가치를 산정하기 위한 절차를 거친 것으로, 청구법인과 매도인 OOO은 제3자인 OOO에 주식평가를 요청하였고, OOO은 OOO의 객관적인 자료에 근거하여 쟁점주식가액을 산정하였으며, 쌍방은 OOO이 제시한 가액으로 거래하였다.

   (다) 처분청은 저율의 주식 양도세율을 적용하여 청구법인의 고액의 유보 현금을 유출할 목적으로 이 사건 주식을 양도하였다고 주장하나, 이는 처분청의 일방적인 주장에 불과하고 그 근거는 없다.

  (2) 쟁점주식을 보충적 평가방법에 의한 평가시 아래와 같은 이유로 아파트 및 상가의 분양가액을 시가로 보고 OOO의 자산을 평가하여야 한다(예비적 청구).

   (가) 신축·분양 중인 건물과 그 부수토지의 시가는 분양가액을 반영하여 평가하여야 하는 바, 상증세법 시행령 제54조 제2항, 제4항 제2호, 제55조 제1항에 따르면, 사업개시 후 3년 미만의 비상장법인의 주식은 당해법인의 순자산가액을 발행주식 총수로 나눈 1주당 순자산가치에 의하여 평가하여야 하고, 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하여야 하며, 상증세법 제60조 제1항은 재산의 가액을 평가기준일 현재의 시가에 따르도록 규정하고 있어 국세청 및 조세심판원은, 비상장주식 평가시 신축·분양 중인 건물과 부수토지의 분양가액을 시가로 볼 수 있는 경우에는 해당 분양가액을 반영하여 토지와 건설 중인 건물을 평가하도록 해석하고 있다.

   (나) 쟁점주식 양도일 당시 OOO이 신축하여 분양한 아파트 및 상가의 분양가액을 아파트 및 상가의 시가로 보아야 한다.

 OOO은 2013년 11월경부터 OOO 부지(69,016㎡, 이하 “이 사건 토지” 라 한다)에 연면적 158,758㎡, 1,096세대의 아파트 및 상가(이하 “이 사건 건물”이라 한다)를 건설하여 분양하는 사업을 수행하였고, 2015.12.31. 기준 OOO의 재무상태표에 이 사건 토지는 용지 약 OOO원으로, 이 사건 건물은 미완성공사 약 OOO 원으로 계상되어 있었던 것으로, 이 사건 토지는 개별법에 의하여 산정한 취득원가에서 작업진행률에 따라 용지매출원가로 반영된 금액을 차감한 금액(기말 용지 재고액)으로 계상하고, 이 사건 건물은 총 공사비용에서 작업진행률에 따라 공사매출원가로 반영된 금액을 차감한 금액(기말 미완성공사액)으로 계상한 것으로, 2015.12.10. 기준 아파트는 99% 분양이 완료되어 분양대금 중 4회차 중도금 거의 대부분이 입금된 상황이었고(수납율 99.9%), 상가는 82% 분양되어 1차 중도금이 납부된 상황이었는바, 쟁점주식 양도일 즉, 평가기준일 2015.12.10. 당시 아파트 및 상가 대부분이 분양되어 중도금 납입 중에 있었고, 당초 분양가액을 할인하여 분양하거나 분양계약이 해지된 경우는 없었으므로 위 분양가액이 아파트 및 상가의 시가이므로 이 사건 토지 및 건물의 시가도 위 분양가액을 반영하여 산정되어야 한다.

따라서 아파트 및 상가의 분양가액을 시가로 보고 OOO의 자산을 평가하여 산정한 쟁점주식의 1주당 평가액은 OOO원이다.

나. 처분청 의견

(1) 처분청이 쟁점주식을 보충적 평가(순자산가치법, 1주당 OOO원)에 따라 과세한 이 건 과세처분이 부당하다는 주장에 대하여

   (가) 쟁점주식거래에 대한 부당행위계산의 부인 적용 관련

    1) 부당행위계산부인 규정의 적용시 거래행위의 제반사정을 구체적으로 고려하여야 하고, 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것인지 여부에 따라 판단하여야 하므로, 이 사건 거래행위에 대한 제반사정에 대한 고려 시 특수관계인 법인의 주식 취득 경위, 목적 등이 구체적이고 합리적이야 하는데도, 주식양수도 계약서에는 계약체결 이유나 목적에 대해 전혀 언급이 없으며, 고액의 특수관계법인의 주식을 인수하면서도 청구법인과 OOO의 감사보고서에는 쟁점주식의 취득목적에 대해 구체적인 보고내용이 전혀 없다.

    2) 또한, 청구법인이 주장하는 청구법인의 OOO의 지분을 인수함으로써 청산절차 미 이행시 현금배당 및 사업상 시너지 효과 발생에 대한 주장은, 당초 전심절차를 거치며 청구법인이 일관되게 주장한 청산을 가정하여 주식을 평가한 기본 전제요건에 반하며, 감사보고서, 감사해명 과정에서의 OOO의 평가 서류 및 사후 OOO의 주식평가보고서에서도 전혀 고려하지 않았고, 구체적인 사업계획도 없는 추상적인 시너지 효과 발생 주장은 전혀 근거가 없으므로 이 청구법인이 주장하는 주식취득 목적이 구체적인 근거가 없고 불분명하므로 주식거래의 필요성과 합리성을 인정하기 어렵다.

   (나) 쟁점주식양수도 거래금액은 객관적인 교환가치를 산정하기 위한 절차를 거쳤다는 주장에 대하여

  청구법인은 이 사건 주식양수도 계약을 위해 OOO의 자문을 받아 주식가액을 산정하였으므로 객관적인 교환가치 산정을 위한 절차를 거쳤다고 주장하나, 단순히 회계법인의 자문을 받았다고 해서 그 주식가치가 곧바로 건전한 사회통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자간의 정상적인 가격인 ‘시가’라고 보기 어려우며, 거래당시의 주식 취득 경위, 목적, 절차 등 전체적인 제반 사정에 대한 고려가 반드시 필요하고, 쟁점주식양수도 계약과 같이 OOO의 지분 100%를 보유한 대주주(OOO)가 청구법인의 대표이사로 재직 중인 상태에서 쟁점주식 양수도와 관련하여, 청구법인의 대표이사 OOO이 주식거래 가격을 완전히 결정할 지배력을 행사할 수 있는 위치에 있었고, 주식가치 평가에 있어 거래 상대방과 객관적이고 공정한 가격 협상이나 쌍방이 대립되는 입장에서의 독립적인 평가기관의 선정 및 객관적인 주식가치 평가 과정이 생략되어 주식가치 평가의 투명성, 객관성 담보가 어려우므로 더욱 엄격한 판단이 필요하다.

  따라서 DCF법을 가미하여 추정 순자산가치를 토대로 평가한 청구법인의 주식평가방법이 아니라 상증세법에서 규정한 보충적 평가방법인 순자산가치법에 따라 평가하여 처분한 주식평가는 정당하다.

   (다) 쟁점주식가액 평가의 적정성에 대한 반박

    1) 일반적으로 비상장주식을 거래하기 이전에 주식가격을 합리적이고 객관적으로 평가하기 위해, 거래 당사자 각자가 서로 견제를 통한 합의를 통하여, 평가 대상 회사의 평가 시점, 자산별 평가 방법, 평가 기관 등을 계약서에 미리 명기하여 계약하는 것이 일반적이고, 이후 변동되는 우발적인 위험이나 조세부담 등을 특이사항으로 적시하여, 계약 이후의 변동 상황을 반영하는 것이 일반적인 주식거래 방법이다.

    2) 그러나 쟁점주식양수도 계약서에는 위와 같은 정상적인 주식거래 과정에서 이루어지는 거래 과정이 생략되었고, 또한 주식평가 방법도 일반적이지 않고, 청구법인이 쟁점주식을 평가한 방법은 순자산가액 평가방법을 토대로 하였으나, 순자산가액을 평가기준일 현재의 순자산가액이 아니라 평가기준일과 미래 추정 현금흐름을 할인한 추정 순자산가액으로 평가하였다.

    3) 추정 순자산가액 평가시 미래 추정 현금흐름을 할인을 위한 할인율 산정과 관련하여 명확한 계산 근거가 없고, 추정 순자산가액을 순자산가치 평가시 적용하는 것도 매우 드문 사례이며, 위와 같은 평가방법은 순자산가치법에 현금흐름할인법을 가미한 이 사건 주식평가에서만 이루어진 임의적인 주식평가 방법이다.

     4) 청구법인의 대표이사 OOO과 청구법인은, 분양사업이 종료되어 청산이 예정된 특수목적사업을 시행하던 OOO의 주식을 청산예정일 보다 약 1년 먼저 거래하면서 저율의 양도소득세 세율(10%)을 적용하였고, 동시에 청구법인 내 고액의 유보 잉여금을 회수하였는데, 이를 청산과정에서 발생할 고율의 배당소득세 부담을 회피하기 위한 목적으로 보이며, 이는 일반적인 상거래 관행이 아닌 특수관계인 사이의 비정상적인 거래를 판단하는 주식평가의 ‘시가’ 판단에서의 제반 사정으로 충분히 고려되어야 할 합리적인 의심인 것이다.

    5) 만약, 특수관계인이 아닌 정상적인 제3자가 OOO원에 쟁점주식을 인수하였다고 가정하고 추후 정상적으로 예정된 청산과정을 진행한다면 주식인수가격의 약 38%의 조세를 부담하여야 하므로, 실제 얻는 현금 배당금은 투자금액 OOO원 중 약 OOO원에 지나지 않으므로, 이는 일반적이고 상식적인 정상적인 거래에서는 위와 같은 거래는 일어날 수 없는 것이다.

    6) 비록 상증세법 상 보충적평가방법이 다른 이론적인 방법보다 주식평가가 더 정확한지는 개별 회사에 따라 다를 수 있으나, 현재 비상장주식 거래의 대부분은 세법이 정한 보충적 평가방법을 기준으로 이루어지고 있는 바, 청구법인의 주식거래 과정은 일반적이고 정상적인 거래에서 발생되기 어려운 상황이며, 주식평가 방법은 임의의 방법으로 경제적 합리성의 공정성과 객관성을 담보할 수 없어「법인세법」상 ‘시가’로 보기 어려우므로, 일반적이고 예측가능하며 객관적인 상증세법 상 보충적 평가방법으로 쟁점주식을 평가하여 과세한 이 건 과세처분은 정당하다.

 (2) 예비적 청구에 대하여는 공식적인 답변을 하지 아니하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점주식을 보충적 평가방법(순자산가치법, 1주당 가액 OOO원)에 따라 과세한 처분의 당부(주위적 청구)

 ② 보충적 평가시 아파트 및 상가의 분양가액을 시가로 보고 OOO의 자산을 평가하여야 한다는 청구주장의 당부(예비적 청구)

나. 관련 법령

  (1) 법인세법

    제52조(부당행위계산의 부인) ① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 "특수관계인"이라 한다)과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.

 (2) 법인세법 시행령

    제89조(시가의 범위 등) ①법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.

②법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.

2.「상속세 및 증여세법」제38조·제39조·제39조의2·제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 「조세특례제한법」제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우「상속세 및 증여세법」제63조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항 제1호·제2호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항·제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 제2항에 따른 순자산가치에 따른다.

1. 법 제67조 및 법 제68조에 따른 상속세 및 증여세 과세표준신고기한 이내에 평가대상 법인의 청산절차가 진행 중이거나 사업자의 사망 등으로 인하여 사업의 계속이 곤란하다고 인정되는 법인의 주식등

2. 사업개시 전의 법인, 사업개시 후 3년 미만의 법인 또는 휴업·폐업 중인 법인의 주식등. 이 경우「법인세법」제46조의3, 제46조의5 및 제47조의 요건을 갖춘 적격분할 또는 적격물적분할로 신설된 법인의 사업기간은 분할 전 동일 사업부분의 사업개시일부터 기산한다.

3. 법인의 자산총액 중「소득세법」제94조 제1항 제4호 다목1) 및 2)의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인의 주식등

5. 법인의 자산총액 중 주식등의 가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인의 주식등

6. 법인의 설립 시 정관에 존속기한이 확정된 법인으로서 평가기준일 현재 잔여 존속기한이 3년 이내인 법인의 주식등

 (3) 상속세 및 증여세법

    제63조(유가증권 등의 평가) ① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 주식등의 평가

다. 나목 외의 주식등은 해당 법인의 자산 및 수익 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다.

 (4) 상속세 및 증여세법 시행령

    제54조(비상장주식등의 평가) ① 법 제63조 제1항 제1호 나목에 따른 주식등(이하 이 조에서 "비상장주식 등"이라 한다)은 1주당 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이하 "순손익가치"라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율[부동산과다보유법인(「소득세법」제94조제1항 제4호 다목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다]로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액 보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장주식등의 가액으로 한다.

1주당 가액 = 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 ÷ 3년 만기 회사채의 유통수익률을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 이자율

② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다.

1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수

  제56조(1주당 최근 3년간의 순손익액의 계산방법) ① 제54조 제1항에 따른 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액은 다음 계산식에 따라 계산한 가액으로 한다. 이 경우 그 가액이 음수(陰數)인 경우에는 영으로 한다.

1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 = {(평가기준일 이전 1년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액 × 3) + (평가기준일 이전 2년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액 × 2) + (평가기준일 이전 3년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액 × 1)} ÷ 6

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다.

   (가) OOO은 2015.12.10. OOO의 주식 45%에 해당하는 쟁점주식을 청구법인에게 1주당 OOO원, 양도가액 OOO원에 청구법인에게 양도하는 계약을 체결하였고, OOO과 청구법인은 OOO에 쟁점주식에 대한 양도가액 산정을 의뢰하였고, OOO은 OOO이 설립 이후 이 사건 건설사업만을 아래 <표1>과 같이 수행하였는데 이 사건 사업은 2016년 말에 종료되어 모든 매출 및 비용이 확정되고 이후 새로운 사업계획이 없다는 점을 고려하여 2016년말의 재무제표에 의한 추정 순자산가액(OOO원)에 할인율(9.4%)을 적용하여 추정 순자산액을 OOO원에 평가하고 1주당 가액을 OOO원으로 평가하여 쟁점주식 양도가액을 OOO원으로 평가한 것으로 나타난다.

OOO

   (나) 감사청은 처분청에 대한 교차감사를 실시하여 OOO의 2016년 재무제표에 의한 추정 순자산가액에 할인율을 적용․평가한 쟁점주식 1주당 가액 OOO원을 부인하고, OOO이 사업개시(2013.1.15., 처음으로 재화 또는 용역의 공급을 개시한 날은 2013.3.25.) 후 3년 미만의 법인에 해당하므로 상증세법 제63조 및 같은 법 시행령 제55조(보충적 평가방법)에 따라 평가한 1주당 가액 OOO원으로 평가하여 OOO이 특수관계인에 해당하는 청구법인에게 그 차액 1주당 가액 OOO원을 고가로 양도한 것으로 보아 처분청에 소득금액변동통지(상여처분)와 소득처분 금액을 당초 양도가액에서 차감하는 감사처분지시를 하였고, 처분청은 OOO의 쟁점주식 양도가액과의 차액인 OOO원을 청구법인의 익금에 산입하고 이를 OOO에 대한 상여로 처분하여 청구법인에게 2015년 소득금액변동통지(상여) OOO원(이 건 과세 처분)을 하는 한편 OOO의 양도소득세는 경정감(당초 납부세액 OOO원, 경정감 세액 OOO원) 처리하였다.

   (다) 청구법인은 이 사건에 대한 2018.4.4. 항변자료(보충서)를 제출하고 쟁점주식을 보충적 평가시 아파트 및 상가의 분양가액을 시가로 보고 OOO의 자산을 평가하여야 한다고 주장하면서 OOO이 2013년 11월경부터 OOO 부지(69,016㎡, 이 사건 토지)에 연면적 158,758㎡, 1,096세대의 아파트 및 상가(이 사건 건물)를 건설하여 분양하는 사업을 수행하였고, 2015.12.10. 평가기준일 현재 아파트는 99% 분양이 완료되어 분양대금 중 4회차 중도금 거의 대부분이 입금된 상황이었고(수납율 99.9%), 상가는 82% 분양되어 1차 중도금이 납부된 상황이었는바, 쟁점주식 평가기준일 2015.12.10. 당시 아파트 및 상가 대부분이 분양되어 중도금 납입 중에 있었고, 당초 분양가액을 할인하여 분양하거나 분양계약이 해지된 경우는 없었으므로 위 분양가액이 아파트 및 상가의 시가이므로, 이 사건 토지 및 건물의 시가도 위 분양가액을 반영하여 아래 <표2>와 같이 산정되어야 할 것이므로 아파트 및 상가의 분양가액을 시가로 보고 OOO의 자산을 평가하여 산정한 쟁점주식의 1주당 평가액은 OOO원이라고 주장하였다.

OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 주위적 청구에 대하여 살피건대, 상증세법 시행령 제54조 제4항에서 비상장 주식을 순자산가치로만 평가가 가능한 경우는 사업개시 전의 법인, 사업개시 후 3년 미만의 법인 또는 휴업·폐업 중인 법인의 주식 등으로, OOO은 2013.1.15. 개업되었고 OOO은 2015.12.10. 청구법인에게 쟁점주식을 양도하여 OOO이 사업개시 후 3년 미만의 법인에 해당하나, 청구법인은 쟁점주식을 평가함에 있어 순자산가액을 평가기준일(2015.12.10.) 현재의 순자산가액이 아니라 2016년 재무제표에 의한 추정 순자산가액(OOO원)에 임의의 할인율(9.4%)을 적용하여 1주당 가액을 OOO원에 평가한바, 이는 건전한 사회통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자간의 객관적이고 정상적인 ‘시가’로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

(3) 다음으로 예비적 청구에 대하여 살피건대, 상증세법 시행령 제55조에서 비상장법인의 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 같은 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액의 합계액에서 평가기준일 현재 확정된 부채를 차감하여 계산하는 것이며, 비상장법인의 순자산가액을 계산함에 있어 신축ㆍ분양 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 건물에 대한 분양가액 중 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액을 그 건물가액으로 하고 부수토지에 대한 분양가액을 토지가액으로 하는 것인 점(조심 2009중1903, 2010.3.31. 국세청 재산세과-1899, 2008.7.25.․재산세과-119, 2012.3.22. 외 다수, 같은 뜻임), 2015.12.10. 기준 이 사건 아파트는 99% 분양이 완료되어 4회차 중도금 대부분이 입금되었고, 상가는 82% 분양되어 1차 중도금이 납부되었으므로 분양가액이 이 사건 건물의 시가로 볼 수 있으며, 작업진행율에 따라 익금에 산입한 선수분양수입금액은 자산의 인도전에 선수입한 것이므로 평가기준일(2015.12.10.) 현재 부채에 가산하는 것이 타당하다 할 것인 점 등에 비추어 2015년 OOO의 주식을 평가함에 있어 상증세법 제63조 및 같은 법 시행령 제55조의 규정에 따라 OOO의 아파트 및 상가의 분양가액을 시가로 보아 재평가하여 이 건 2015년 소득금액변동통지를 경정하여야 할 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유가 있므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호․제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.