1. 처분개요

가. 청구인은 2015.6.10. 및 2016.10.13. 개업하여 OOO 및 OOO와 합하여 이하 “이 사건 건물”이라 한다) 소재지에서 부동산업, 비주거용건물임대업을 영위한 사업자로 이 사건 건물에 대한 관리를 목적으로 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)에게 2017∼2019년 과세기간에 건물관리수수료(이하 “쟁점관리수수료”라고 한다)로 합계 OOO원을 지급하였다.

나. 처분청은 2020.6.10.부터 2020.8.28.까지 청구인에 대한 개인통합조사를 실시한 결과, 청구인이 OOO에게 건물임대료의 35%를 관리수수료로 지급한 것은 「소득세법」상 시가의 범위를 벗어나 과다 지급한 것으로 보아 쟁점관리수수료와 시가의 차액 OOO원에 대하여 부당행위계산 부인 규정을 적용하고, 업무무관 경비 OOO원(이하 “쟁점지출액”이라 한다) 및 업무무관 매입세액 OOO원을 부인하여 2020.11.5. 및 2020.11.6. 청구인에게 2017∼2019년 귀속 종합소득세 합계 OOO원(2017년 귀속분 OOO원, 2018년 귀속분 OOO원, 2019년 귀속분 OOO원) 및 2017년 제1기∼2019년 제2기 부가가치세 합계 OOO을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.12.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 청구인이 OOO으로부터 제공 받은 용역은 임대차관리, 시설관리, 보안 및 안전관리, 위생관리, 재무관리 등 일체를 모두 용역업체에 맡기는 형태의 제3세대 부동산관리용역으로서 OOO에게 지급한 관리수수료는 과다한 것이 아니다.

  (가) 처분청은 「법인세법」 제52조 및 같은 법 시행령 제89조에 따라 특수관계인간 부당행위 부인에 적용되는 시가 중 해당 거래와 유사한 상황에서 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있다고 보고 이를 시가로 적용하여 이 건 과세처분을 하였으나, 제3자간의 일반적인 거래가격을 시가로 적용하려면, ‘비교의 대상이 되는 용역거래 사이에 있어 거래 조건, 거래의 기능, 경제상황이나 시장여건의 변화 등과 같은 제반 요소들에 대한 차이가 존재하는지를 분석하여 그에 따른 차이를 합리적으로 조정할 필요가 있고, 나아가 그와 같은 조정이 이루어졌다고 하더라도 가장 진실에 가깝게 반영할 수 있도록 합리적이고 타당성 있는 근거에 기초하여 시가를 산정할 필요가 있다(OOO법원 2012.10.18. 선고 2011누46165 판결 참조).

  (나) 청구인이 OOO으로부터 제공 받은 용역은 임대차관리, 시설관리, 보안 및 안전관리, 위생 및 안전관리, 재무관리 등 일체를 모두 용역업체에 맡기는 형태의 제3세대 부동산관리용역OOO으로 국내에는 비교적 최근에 도입된 용역 형태인바, 제3세대 OOO의 목적은 소유자의 임대사업 목적(보유기간의 이익창출과 양도시 차익획득)과 임대관리 지침(체납 없고 시설을 깨끗하게 사용할 임차인 선정 등)에 부합하도록 관리하는데 있다.

  (다) OOO은 2015.3.6. 설립되었고, 청구인이 2015년 6월 OOO 빌딩을, 2016년 10월 OOO 빌딩을 각각 매입하면서 빌딩들을 관리할 전담회사의 필요성이 제기되어, 전문 인력을 충원하여 2017년 2월부터 OOO업무를 시작한 회사로서 동 업무를 개시하기 위해 검토 작업하던 2016년경에는 이와 유사한 업무를 영위하는 용역회사의 수수료 산정에 관한 사례를 얻기 어려워, 인력은 최소 인원으로, 인건비는 동업계 수준으로 하는 등 적정 운영원가를 반영하는 방식으로 최선의 합리적인 방법을 기초로 수수료를 산정하였으며, OOO의 이익률은 아래 <표1>과 같이 동종업계 평균 이하로서 과다하지 않는 것으로 나타난다.

<표1> OOO의 연도별 실제 손익현황

  (라) 2017.2.1.부터 2019.12.31.까지 적용할 OOO계약을 체결하면서 예정임대료의 35%를 관리수수료로 하되, 청구인인 임대인의 적정이익을 보장한다는 관점에서 ① 임대인의 계약상 목표수익을 보장하고 관리회사인 OOO이 그 미달 금액은 보상하고, ② 수수료 산정 기준 임대료에서 ‘중도해지시 징수하는 렌트프리 소급청구분’, ‘이동통신 중계기 임대료’ 등은 제외하고, ③ 공실관리비, 임대계약 중개수수료 등도 OOO이 부담하는 것으로 하였으며, 이를 적용하여 정산한 실제 수수료율은 아래 <표2>와 같이 당초의 35%에 미치지 못하는 23∼34%로 나타난다.

<표2> 청구인의 수수료 계산 내역

  (마) 처분청은 위 OOO용역에 대한 시가산정 자료를 비밀유지 등의 이유로 공개하지 않았고, 선정된 9개 업체 케이스의 연도별 임대료 대비 자산관리수수료의 평균비율(2017년 5.3%, 2018년 3.9%, 2019년 3.8%)을 초과하여 OOO이 지급받은 OOO수수료를 부당행위 대상금액으로 보았으나, 처분청의 과세처분은 아래와 같은 이유로 부당하다.

   1) 시가 산정의 기초 자료가 ‘해당 거래와 유사한 상황’에서 ‘특수관계자가 아닌 제3자간의 일반적인 거래’인지 여부가 불분명하다.

    OOO이 제공한 관리용역은 국내도입 역사가 일천하여 동종업체가 거의 없고, 자칭 ‘대한민국 1위 중소형빌딩 종합서비스회사’로 소개되는 OOO의 경우 2004년 설립된 이래 관리 빌딩수 120여개, 고용인원 150명, 서비스 고객수 1,000여명에 이르는 중견기업으로 OOO과는 비교할 수 없는 대규모회사인 점에서 설립된지 얼마 되지 않은 OOO과 유사한 상황으로 보기 어렵다.

    또한 위 회사 대표이사의 박사학위 논문에 의하면 자산관리수수료의 결정요인은 아래와 같이 다양하다.

    따라서 해당 거래와 유사한 상황인지 여부를 판단하려면 위의 여러 가지 요소의 유사성을 먼저 검토하여야 하고, 특히 OOO은 청구인의 부동산만을 전담하는 관리회사이므로 소유주와 월간 미팅회수, 월간 보고서작성수준, 제공서비스 범위 등의 관리서비스특성변수가 더 중요하게 고려되어야 한다.

    실제로 OOO은 주간업무계획과 일일 업무일지, 건별 품의서를 통해 거의 모든 업무처리를 건별로 청구인의 사전 결재를 득하고 업무처리 결과를 매일 보고하고 있고, 제공하는 서비스의 범위도 일반적인 OOO업무 이외에 많은 노력과 시간이 소요되어 전담이 아니면 도저히 수행하기 어려운 방수공사 등 시설하자 소송 업무, 임차인 불만사항 처리업무, 임차인간 분쟁 조정 처리업무, 임차인 퇴거에 따른 원상복구 관련 업무, 관리비 외의 청구인의 모든 재무 및 세무업무 등을 더 깊고 강도 높게 제공하고 있으므로 이와 같은 광범위하고 깊이 있는 서비스를 같은 조건으로 위 케이스 업체들이 제공하고 있다고는 믿기 어렵고, 케이스 각각의 자산관리수수료는 연간 OOO원으로 전담관리자 한 사람의 인건비에도 미치지 못하는 수준이다.

    따라서 본 건 용역대가의 시가 산정을 위해서는 이러한 관리수수료 결정요인이 유사한지 여부를 검토하여야 하고, OOO 한 개 회사만을 비교대상으로 하는 것은 부당하다.

   2) 처분청이 제시한 시가 산정 방식은 단순히 관리비지급액을 임대료수입으로 나눈 방식인데, 여기에는 임대인의 목표수익 미달분 보상, 기준임대료에서 렌트프리 소급청구분, 이동통신 중계기 임대료 미차감, 공실관리비 부담 등의 조건이 제외되어 있다. 따라서 유사한 상황이라고 하더라도 이와 같은 조건을 반영한 시가가 비교되어야 하고, 사례로 제시된 수수료율도 2017년 2.4∼15.7%, 2018년 2.3∼6.6%, 2019년 2.4∼6.6%로 변동폭이 큰 것으로 보아 케이스 간에도 유사한 거래 조건인지 여부가 불분명하다.

   3) 설령 처분청의 모든 자료가 이 건과 유사한 용역대가라고 하더라도 ‘시가’의 결정 시기를 보면, 청구인과 OOO간 용역대가는 2017.2.1.∼2019.12.31. 3년간 적용하기로 2016.12.22.에 결정한 것이므로 처분청이 2017년부터 2019년까지 각각 사후적으로 수수료율을 산정한 것은 부당하다.

    세법상 부당행위계산 부인 규정은 ‘경제인의 입장에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위계산을 함으로 인하여 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용되는 것이고, 경제적인 합리성의 유무에 대한 판단은 거래 행위의 여러 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것인지의 여부에 따라 판단하여야 한다(대법원 2007.12.13. 선고, 2007두19037 판결 등 참조).

   따라서 처분청이 제시한 ‘시가’가 OOO용역의 개별성(관리서비스의 특성 등)에 비추어 이 건 용역과 유사한지 여부가 불분명하고, 용역업체의 특수한 부담(수익 보장 등)을 고려하지 않은 OOO수수료 산정방식도 불합리하며, 시가의 산정 시기도 계약 당시가 아니라 사후적으로 산정된 점 등을 고려하면 처분청의 시가 산정은 부당하므로 비교대상인 시가가 존재하지 않는데도 이를 부당행위계산 대상으로 보아 과세한 이 건 처분은 취소되어야 한다.

 (2) 처분청은 청구인이 OOO에 부동산관리업무를 포괄적으로 위임했다는 단순한 이유로 사업경비의 상당 부분을 ‘사적 경비’로 분류해 업무무관경비로 필요경비 불산입하고, 관련 부가가치세 매입세액 을 불공제하였는바,

  (가) 사업장의 임대수입(관리비 포함)은 전액 청구인에게 입금되고 사업경비는 청구인이 필요에 따라 직접 집행하거나, 청구인으로부터 결재를 받아 OOO이 수령, 집행하는 구조이고, 경험칙으로 보아도 ‘용역을 위임했다’고 하는 것이 그 수행에 소요되는 비용까지 수임자에게 부담시키는 것은 아니며 청구인과 OOO 간의 OOO용역계약에도 이러한 비용까지 OOO이 부담한다는 조항은 없다.

  그러므로 단순히 포괄 위임했다는 이유로 관련 비용을 모두 부인하는 것은 부당하고, 사업관련성의 유무를 지출의 목적과 경위, 사업의 내용 등에 비추어 그 지출이 사업의 수행에 필요한 것이었는지를 살펴보아 개별적으로 판단하여야 한다(대법원 2012.7.26. 선고 2010두12552 판결 참조).

  (나) 처분청이 부인한 경비들을 항목별로 살펴보면 다음과 같다.

   1) 지급수수료는 OOO 방수공사 부실에 대한 시공업자 상대 손해배상소송 관련 비용, 새로운 임대부동산 신축을 위한 설계공모비용, OOO 정화조 청소비용 등이 포함되어 있다. 특히 위 손해배상소송비용에 대해서는 해당 소송이 항소심에서 조정 성립되어 받은 배상금 OOO원이 2019.2.12. OOO의 잡이익에 계상되어 청구인의 사업소득에 포함되었고, 임대용 부동산 설계공모비용, 정화조 청소비용 등이 사업경비가 아니라는 처분청의 주장은 상식적으로 납득하기 어렵다.

   2) 세금과 공과금은 전액 위 손해배상소송 관련 항소 인지대로서 마땅히 사업경비에 포함되어야 한다.

   3) 소모품비는 전액 빌딩 관리에 필요해 구입하는 소모성 공구 등 소모품들로서 사업경비에 해당한다.

   4) 지급임차료는 업무용차량 렌트비로서 청구인은 차량을 부동산 임대사업에 사용하고 있으며, 운행일지를 작성․비치하고 있다.

   5) 건물관리비는 청구인이 업무용 사무실로 사용하는 OOO 관리비로서 건물 자체는 주거용이지만 청구인은 오로지 임대 업무를 총괄 관리하는 사무실 용도로만 사용하고 있으므로(청구인은 OOO 작동에 소재한 주택에 거주하면서 매일 사무실로 출퇴근) 실질적인 사용 용도를 살펴 사업경비로 인정되어야 한다.

   6) 접대비는 ‘접대, 교제, 사례 또는 그 밖에 어떠한 명목이든 상관없이 이와 유사한 목적으로 지출한 비용으로서 사업자가 직접 또는 간접적으로 업무와 관련이 있는 자와 업무를 원활하게 진행하기 위하여 지출한 금액’을 말하는바(「소득세법」 제35조 제1항 참조), 청구인은 임차인, 용역업체 등과의 업무를 원활하게 할 목적으로 적격증빙을 갖추고 식사대, 경조사비 등의 접대비를 지출하였므으로 이는 사업경비에 해당한다.

   7) 복리후생비에 대하여 처분청은 청구인의 사업장에 직원이 없다는 이유로 업무 무관 경비로 처분하였으나, 이는 용역업체인 OOO 직원과의 업무 회의 식대 지출액으로서 접대비로 분류되어야 하는 것을 착오로 계정과목을 잘못 분류한 것이므로 이를 접대비로 재분류하여 경비로 인정하여야 한다.

   8) 통신비는 각 사업장 관리실에 사용하는 인터넷, 유선전화, 팩스 비용으로서 사업경비에 해당한다.

   9) 차량유지비는 업무용으로 렌트한 차량의 주유비, 세차비, 수리비, 통행료 등으로서 사업경비에 해당한다.

   10) 교육훈련비는 용역업체인 OOO 직원의 업무 관련 외부 교육훈련비 지원액으로서 사업자가 자기의 사업을 위하여 당사 및 협력업체 직원의 자질향상을 위하여 무상으로 교육을 하는 경우 그 교육과 관련된 매입세액은 「부가가치세법」 제17조 제2항 각 호의 사유를 제외하고는 자기의 매출세액에서 공제할 수 있는 것(서면인터넷방문상담3팀-968, 2005.6.28. 참조)이므로 사업비용에 해당되는 것으로 보아야 한다.

   따라서 처분청이 업무무관경비로 부인한 금액은 세부적으로 보면 모두 사업과 관련된 비용으로서 ① 용역 위임이란 ‘비용을 부담하라는 것’이 아니라 ‘노력 및 행위를 대신해달라’는 것이므로 비용은 당연히 위임자인 청구인이 부담해야 하는 점, ② 비용의 업무 관련성은 지출에 대해 개별적으로 판단해야 하나 처분청은 그러한 검토 없이 특정 비용을 통째로 부인하였고, 이로 인하여 OOO의 2017년 통신비의 경우 장부상 사업경비 계상액보다 더 많은 금액이 부인된 점 등을 고려하면 처분청이 포괄적으로 부인한 사업경비는 항목별로 판단하여 그 사업관련성이 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

 (1) 청구인은 특수관계법인 OOO에서 제공받는 ‘3세대 임대관리 용역’의 내용이 통상적인 OOO용역과 크게 다르고, 처분청이 제시한 시가는 쟁점관리수수료 산정방식과 각 과세기간별 결정시기가 다르므로 비교대상이 아니라고 주장하나,

  (가) 처분청이 제시한 시가는 제3자간 거래가격을 산정하기 위하여 동업종 업체를 정보 분석 및 자료 검색 등을 통하여 산정되었고, 이 중 청구인과 거래관계가 유사한 60여 업체 중 세금계산서 상 ‘OOO관리수수료’ 항목으로 발급한 것을 기준으로 33곳을 선정한 후 이 중 3년간 임대료수입이 OOO원으로서 청구인과 유사한 9개 업체의 수수료율을 평균하여 시가를 산정하였다.

  (나) 위 시가는 이 사건 거래의 부당행위 내용이 확인되는 상황에서 과세처분의 기준이 되는 제3자간의 시가를 도출한 것으로, 쟁점거래상황과 비교가능성을 높이기 위해 임대료, 관리용역비용, 건물 면적 등 종합적 사항의 고려를 거쳐 계산된 것이다.

  (다) 청구인은 계약서상 기재된 수수료(임대료의 35%)가 계약 당시 수수료 산정 사례를 찾기 어려웠고, 그러한 상황에서 최선의 합리적 방법으로 수수료를 산정하였다고 주장하나, 처분청에 제출한 수수료 산정 기초근거에는 용역계약 내용, 부동산관리회사의 부담비용내역, 임대료의 산출방식 등 사업내용만 있을 뿐, 위 OOO수수료의 산정 근거는 제시하지 않았다.

  (라) 청구인이 특수관계인인 OOO에 지급한 쟁점관리수수료의 구체적인 산정근거를 전혀 제시하지 못하는 점, 청구인 소유의 쟁점건물만을 관리하는 법인으로서 청구인의 자녀들이 대부분의 지분을 보유함에 따라 특수관계인 간에 이익을 분여하기 위한 목적으로 설립한 것으로 볼 여지가 있는 점, 처분청이 산정한 시가는 청구법인이 쟁점관리용역비의 산정근거를 제시하지 못하고 있는 상황에서 구할 수 있는 가장 근접한 시가인 점 등에 비추어 정당하고, 만약 처분청이 시가로 본 가액 이외의 거래가액이 있다면 이에 대해서는 청구인이 입증할 책임이 있다(조심 2019중199, 2019.3.14. 참조).

 (2) 청구인은 수탁자가 대행하는 용역에 필요한 비용은 위탁자가 부담하는 것이 통상적이고, 관련 판관비는 모두 사업경비에 해당한다고 주장하나,

  (가) 복리후생비의 경우 사용인에게 직접 지급되는 급여, 상여 또는 퇴직급여와는 별도로 근로환경의 개선 및 근로의욕의 향상을 위하여 지출하는 비용으로 정의되는바, 청구인은 상가관리를 위한 별도의 고용인이 없으며, 임대수입을 위하여 본인이 직․간접적으로 상가건물 등을 관리하기 위하여 지출한 비용으로 볼 수 있는 근거가 없다.

  (나) 지급임차료(OOO 차량렌트비)의 경우 쟁점사업장에 정기적인 출근여부를 검토하기 위하여 쟁점사업장의 임대차 현황을 조사대상자가 신고한 부동산임대공급가액명세서를 통하여 확인한바 쟁점사업장에는 공실이 없어 조사대상자가 쟁점사업장 관리를 위하여 상주한 것으로 보이지 않아 차량을 업무용으로 사용하였는지 여부는 확인할 수 없다.

  (다) 접대비 또한 접대 거래처에 관한 정보가 확인되지 않아 임대사업과 관련된 비용인지 확인할 수 없고, 복리후생비, 지급임차료, 접대비 등 임대수입을 위하여 본인이 직․간접적으로 쟁점사업장을 관리하기 위하여 지출한 비용으로 볼 수 있는 근거가 전혀 없고, 오히려 납세자 다른 수익활동인 파생상품거래(OOO원대, 일일 약 OOO원)와 관련하여 사용된 사적경비 또는 임대사업과 무관한 경비로 판단되므로 전액 필요경비를 부인한 것은 정당하다.

  따라서 위 경비는 사적경비로 사용하였을 것으로 판단되는 비용을 사업관련 비용 처리한 것으로 보아야하고, 이는 업무무관경비에 해당하므로 이 건 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 ① 청구인이 특수관계인에게 쟁점관리수수료를 과다지급한 것으로 보고 부당행위계산부인 규정을 적용하여 과세한 처분의 당부

 ② 쟁점지출액을 업무무관 경비로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법

 제33조【필요경비 불산입】① 거주자가 해당 과세기간에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 해당하는 것은 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입하지 아니한다.

1. 소득세와 개인지방소득세

2. 벌금ㆍ과료(통고처분에 따른 벌금 또는 과료에 해당하는 금액을 포함한다)와 과태료

3. 「국세징수법」이나 그 밖에 조세에 관한 법률에 따른 가산금과 체납처분비

4. 조세에 관한 법률에 따른 징수의무의 불이행으로 인하여 납부하였거나 납부할 세액(가산세액을 포함한다)

5. 대통령령으로 정하는 가사(家事)의 경비와 이에 관련되는 경비

 제41조【부당행위계산】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 배당소득(제17조 제1항 제8호에 따른 배당소득만 해당한다), 사업소득 또는 기타소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 (2) 소득세법 시행령

 제61조【가사관련비등】① 법 제33조 제1항 제5호에서 "대통령령으로 정하는 가사(家事)의 경비와 이에 관련되는 경비"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 사업자가 가사와 관련하여 지출하였음이 확인되는 경비. 이 경우 제98조 제2항 제2호 단서에 해당하는 주택에 관련된 경비는 가사와 관련하여 지출된 경비로 본다.

2. 사업용 자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액에 상당하는 부채의 지급이자로서 기획재정부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액

 제78조【업무와 관련 없는 지출】법 제33조 제1항 제13호에서 "직접 그 업무와 관련이 없다고 인정되는 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 사업자가 그 업무와 관련 없는 자산을 취득ㆍ관리함으로써 발생하는 취득비ㆍ유지비ㆍ수선비와 이와 관련되는 필요경비

2. 사업자가 그 사업에 직접 사용하지 아니하고 타인(종업원을 제외한다)이 주로 사용하는 토지ㆍ건물등의 유지비ㆍ수선비ㆍ사용료와 이와 관련되는 지출금

3. 사업자가 그 업무와 관련 없는 자산을 취득하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자

4. 사업자가 사업과 관련 없이 지출한 접대비

 제98조【부당행위계산의 부인】① 법 제41조 및 제101조에서 "특수관계인"이란「국세기본법 시행령」제1조의2 제1항, 제2항 및 같은 조 제3항 제1호에 따른 특수관계인을 말한다.

② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우

2. 특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다.

3. 특수관계인으로부터 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 높은 이율 등으로 차용하거나 제공받는 경우

4. 특수관계인으로부터 무수익자산을 매입하여 그 자산에 대한 비용을 부담하는 경우

5. 그 밖에 특수관계인과의 거래에 따라 해당 과세기간의 총수입금액 또는 필요경비를 계산할 때 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우

③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는「법인세법 시행령」제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는「법인세법 시행령」제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.

 (3) 법인세법 시행령

 제88조【부당행위계산의 유형 등】① 법 제52조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

7. 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 시가보다 높은 이율·요율이나 임차료로 차용하거나 제공받은 경우

 제89조【시가의 범위 등】① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.

② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등은 제외하며, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가사의 감정은 감정한 가액이 5억원 이하인 경우로 한정한다.

2. 「상속세 및 증여세법」 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 「조세특례제한법」 제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항 제1호ㆍ제2호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 "원가"라 한다)과 원가에 당해 사업연도 중 특수관계인 외의 자에게 제공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 원가로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액

다. 사실관계 및 판단

 (1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

  (가) OOO 법인등기사항일부증명서에 의하면, 청구인은 2015.3.6. OOO에서 OOO을 설립하고 2017.6.16. 청구인의 사업장인 OOO로 본점을 이전하였고, 대표이사는 2017.1.18. 청구인에서 AAA(청구인의 매제)로 변경되었으며, 2020.5.6. 청구인의 아들인 BBB 및 CCC이 사내이사로 취임한 것으로 나타난다.

  (나) OOO의 주식변동 내역은 아래 <표3>과 같고, 회사 설립 시 주주는 청구인(OOO주, 지분율 16.67%), DDD(OOO주, 16.67%), BBB(OOO주, 33.33%), CCC(OOO주, 33.33%)이고, 2017년 기말 BBB(OOO주, 50%), CCC(OOO주, 50%)로 변동되었다가 2020.3.31. 유상증자(보통주 OOO주, 주당 액면가액 OOO원, 주당 발행가액 OOO원, 증가자본금 OOO원)하여 2020년 기말 현재 주주는 청구인(OOO주, 91.20%), BBB(OOO주, 3.88%), CCC(OOO주, 3.88%), DDD(OOO주, 1.04%)으로 나타난다.

<표3> OOO 주식변동 내역

  (다) 청구인이 2017.2.1. OOO과 체결한 이 사건 건물에 대한 “부동산임대 및 건물종합관리 위․수탁 도급계약” 주요 내용은 아래와 같고, 임대관리기간은 2017.2.1.∼2019.12.31., 부동산임대관리수수료는 임대표 매출액의 35%(부가가치세 별도), 건물관리비 월정액 도급액 OOO원, 임대료청구액에서 부동산임대관리수수료를 차감한 금액으로 연간 OOO원을 보장하는 것으로 나타난다.

  (라) 청구인에 대한 개인정기조사 보고서(2020년 9월)에 의하면, 처분청은 아래 <표4>․<표5>와 같이 청구인이 2017∼2019년 과세기간 중 특수관계법인인 OOO과 용역계약을 체결하고 지급한 관리수수료가 시가(동종업종 33개업체 중 연간 임대수입이 OOO원인 9개업체 평균 수수료율)보다 과다한 것으로 보아 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 필요경비 OOO원을 부인하고 업무무관 경비 및 업무무관 매입세액을 불공제하였다.

<표4> OOO 계산 내역

<표5> OOO 계산 내역

  (마) 처분청은 청구인과 동일업종 상가건물 임대사업자 33개업체 중 3년간 임대료수익이 OOO원으로 이 사건 건물과 유사한 9개 업체의 관리수수료율(OOO관리비/임대료)을 연도별로 평균하여 2017년 5.3%, 2018년 3.9%, 2019년 3.8%를 통상적인 제3자간의 거래수수료율로 보았고, 수수료율 시가 산정 내역을 심리자료로 제시하였다.

  (바) 처분청은 이 사건 건물에 공실이 없어 청구인이 사업장에 상주한 것으로 볼 수 없는 점에서 차량이 업무용으로 사용되었는지 확인되지 않고, 이 사건 건물 관리를 위한 별도의 고용인을 두지 않고 있는 점에서 청구인이 지출한 복리후생비, 지급임차료, 접대비 등이 임대사업과 관련된 비용이 아닌 청구인이 사적용도로 지출한 것으로 보아 아래 <표6>과 같이 2017∼2019년 과세기간 계정별원장 필요경비 중 합계 OOO을 필요경비 부인하고 위 사업자별 계정별원장을 심리자료로 제출하였다.

<표6> 필요경비 부인 금액

  (사) 처분청의 필요경비 부인 내역은 아래 <표7>과 같다.

<표7> 필요경비 부인 내역

  (아) 처분청은 청구인이 청구인의 사무실이 소재한 OOO 아파트관리단 대표자 회의비, 주유비, 통신비, 법률대리인 비용으로 지출한 금액 등을 업무무관경비로 보아 아래 <표8>과 같이 2017년 제1기∼2019년 제2기 매입세액 합계 OOO원을 불공제하여 부가가치세 합계 OOO원을 경정․고지하였다.

<표8> 처분청의 매입세액 부인내역

 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다.

  (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 부당행위계산이라 함은 납세자가 정상적인 경제인의 합리적 거래형식에 의하지 아니하고 우회행위, 다단계행위 그 밖의 이상한 거래형식을 취함으로써 통상의 합리적인 거래형식을 취할 때 생기는 조세의 부담을 경감 내지 배제시키는 행위계산을 말하고,「법인세법」제52조에서 부당행위계산 부인 규정을 둔 취지는 법인과 특수관계 있는 자와의 거래가 같은 법 시행령 제88조에 정한 제반 거래형태를 빙자하여 남용함으로써 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되어 조세법적인 측면에서 부당한 것이라고 보일 때 과세권자가 객관적으로 타당하다고 인정되는 소득이 있었던 것으로 의제하여 과세함으로써 과세의 공평을 기하고 조세회피행위를 방지하고자 하는 것(대법원 2006.1.13. 선고 2003두13267 판결, 같은 뜻임)으로, 경제적 합리성의 유무에 대한 판단은 거래행위의 여러 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것인지 여부에 따라 판단하여야 한다(조심 2016서2376, 2017.7.5., 같은 뜻임).

 「소득세법 시행령」제98조 제2항 제3호 및 제3항에서 부당행위계산 대상의 하나로 금전 기타 자산 또는 용역을 시가보다 높은 이율, 요율이나 임차료로 차용하거나 제공받은 경우로 정하고, 이에 대한 판단의 기준이 되는 용역의 시가는 1차적으로 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 거주자가 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격에 의하도록 하고 있는바,

  이 건의 경우 청구인은 처분청이 제시한 시가(쟁점건물과 연간 임대료수익이 유사한 9개 건물의 관리용역수수료의 평균액)를 청구인이 제공받은 쟁점건물의 관리용역과 유사한 용역의 거래가격으로 보기 어렵다고 주장하나, 청구인이 특수관계인인 OOO에 지급한 쟁점관리수수료의 구체적인 산정근거를 제시하지 못하는 점, 쟁점관리수수료는 이 사건 건물 임대료의 35%인 반면, 처분청이 OOO과 동종업종 33개 업체 가운데 이 사건 건물 임대료수익과 유사한 9개 업체의 관리수수료율을 평균하여 3.8∼5.3%로 산정한 시가는 청구인이 쟁점관리수수료의 산정근거를 제시하지 못하고 있는 상황에서 구할 수 있는 가장 근접한 시가로 보이는 점, OOO은 청구인이 2015년에 설립한 회사로 2019사업연도까지 청구인의 자녀들이 주식 전부(100%)를 보유함에 따라 특수관계인 간에 이익을 분여하기 위한 목적으로 설립한 것으로 볼 여지가 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점관리수수료에 대하여 부당행위계산부인 규정을 적용하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

  (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점지출액은 청구인이 사업과 관련하여 지출한 금액이므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, ｢소득세법｣ 제27조 제1항에서 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다고 규정하고 있는바, 쟁점지출액 내역을 살펴보면 OOO에 건물관리 일체를 위탁하고 그 대가로 건물임대료수익의 35%를 지급한 청구인이 교육훈련비, 건물관리비, 복리후생비 등을 사업과 관련하여 지출하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점지출액이 모두 사업과 관련하여 지출된 비용이라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

   다만, 쟁점지출액 중 부실공사 관련 손해배상소송비용과 OOO 계획설계용역비 지출건에 대하여는 청구인의 임대사업과 관련하여 지출한 금액인지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.