1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2022. 1. 3. 원고에게 한 2020년도 귀속 양도소득세 167,504,660원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2019. 11. 25. ○○○○지역주택조합(이하 ‘이 사건 조합’이라 한다)에 ○○시 ○○읍 ○○리 167-2 전 183㎡(이하 ‘이 사건 제1토지’라 한다)를 688,000,000원에, ○○시 ○○읍 ○○리 167-1 전 760㎡(이하 ‘이 사건 제2토지)라 한다)를 644,000,000원에 매도하면서 이 사건 조합과의 사이에 매매대금 지급 일시를 아래와 같이 정하였다.

1) 이 사건 제1토지

 • 매매대금 688,000,000원 : 2019. 11. 25. 일시 지급

2) 이 사건 제2토지

 • 계약금 128,800,000원 : 2019. 11. 25. 지급

 • 중도금 505,200,000원 : 2020. 2. 20. 지급

 • 잔금 : 10,000,000원 : 2020. 12. 30. 지급

나. 이 사건 각 토지에는 2019. 11. 274. 주식회사 BB신탁 앞으로 2019. 11. 25.자 신탁예약을 원인으로 하는 소유권이전청구권가등기가 각 마쳐졌다.

다. 원고는 이 사건 각 토지 양도에 대하여 조세특례제한법 제69조에 따른 자경농민에 대한 양도소득세 감면을 적용하여 이 사건 제1토지 양도에 따른 2019년 귀속 양도소득세 및 이 사건 제2토지에 따른 2020년 귀속 양도소득세를 각 신고 및 납부하였다.

라. 피고는 이 사건 각 토지에 관한 양도에 대해 원고가 자경농지에 대한 과세기간별 양도소득세 감면한도를 회피할 목적으로 이 사건 각 토지의 양도시기를 임의로 조정하였다고 보고, 2회에 걸친 이 사건 각 토지의 양도거래를 2020. 2. 20.¹⁾ 이루어진 하나의 양도거래로 보아 원고에게 2020년 귀속 양도소득세를 167,504,660원으로 경정고지하였다(이하 ’이 사건 처분이라 한다).

마. 원고는 2022. 2. 4. 조세심판원에 심판청구를 하였으나. 2022. 8. 18. 그 청구가 기각되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 9호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1호증의 각 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장의 요지

이 사건 각토지에 관한 매매계약은 이 사건 제1토지에 설정된 근저당권을 먼저해지해야 하고, 이 사건 제2토지에서 1년간 농사를 더 지어야 하는 원고의 사정과 매매대금 지급시기를 최대한 늦추려는 이 사건 조합 측의 사정에 따라 잔금지급 시기를 달리 정하여 2개의 매매계약을 체결한 것이지, 원고가 오로지 조세회피를 위해 잔금지급 시기를 달리 정한 것이 아니다. 따라서 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지와 같다.

다. 판단

1) 관련 법리

국세기본법 제14조 제3항을 적용하여 거래 등의 실질에 따라 과세하기 위하여서는, 납세의무자가 선택한 행위 또는 거래 형식이나 과정이 처음부터 조세회피 목적을 이루기 위한 수단에 불과하여 그 실질이 직접 거래를 하거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것과 동일하게 평가될 수 있어야 한다. 그리고 이는 당사자가 그와 같은 형식을 취한 목적, 제3자를 개입시키거나 단계별 과정을 거친 경위, 그와 같은 방식을 위한 데에 조세 부담의 경감 외에 사업상의 필요 등 다른 합리적 이유가 있는지 여부, 각각의 행위 또는 거래 사이의 시간적 간격 및 그와 같은 형식을 취한 데 따른 손실과 위험부담의 가능성 등 제반사정을 종합하여 판단하여야 한다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2017두41313 판결 등 참조).

2) 구체적 판단

앞서 든 증거들에다가 을 제2호증의 기재 및 증인 정CC의 일부 증언에 변론 전체 취지를 종합하여 인정되는 아래의 각 사정들에 비추어 보면, 이 사건 각 토지의 매매는 하나의 거래로 보는 것이 타당하고, 갑 제10호증의 영상, 갑 제11, 12호증의 각 기재 및 증인 정CC의 일부 증언만으로는 위 인정을 뒤집기에 부족하다.

① 이 사건 제1토지의 매매대금이 적은 액수가 아님에도 계약일 당일 매매대금 전부를 지급하는 것으로 되어 있다. 고액의 매매대금을 계약 당일에 전액 지급하는 것은 상당히 이례적이고, 이는 매매대금을 최대한 늦게 지급하는 것이 이 사건 조합에 유리하다는 취지의 증인 정CC의 증언과도 모순된다.

② 이 사건 조합은 8년 자경에 의한 조세감면 특례가 적용되지 않는 안DD, 박EE, 정FF소유의 여러 필지의 토지를 매수함에 있어서는 토지를 일괄하여 양도받았고, 잔급 지급일도 이 사건 제2토지와 마찬가지로 계약일로부터 1년 이상의 기간을 두었으며, 그 일시도 모두 동일하게 2020. 12. 30.로 정하였다.

③ 원고는 이 사건 제1토지에 설정된 ○○○○협동조합의 근저당권을 먼저 해지할 필요가 있어 이 사건 제1토지에 관한 매매대금을 전액 먼저 지급받은 것이라고 주장한다. 그러나 이 사건 제1토지에 설정된 ○○○○협동조합의 근저당권의 채권최고액이 4,800,만 원에 불과하여 정상적으로 매매대금의 10%(이 사건 제1토지의 경우 6,880만 원)에 해당하는 계약금을 지급받았더라도 충분히 근저당권을 해지할 수 있었을 것으로 보인다.

④ 이 사건 조합에서는 이 사건 각 토지를 비롯한 사업지구 내 토지를 매수하여 주택개발사업을 실시하려는 목적으로 이 사건 각 토지를 매수하였다. 이 사건 조합이 이 사건 제1토지를 먼저 인도받는다고 하여 그 토지에 대해 먼저 사업을 진행할 수도 없는 것이어서, 이 사건 조합이 이사건 제1토지를 먼저 인도받을 아무런 이유가 없어보인다.

⑤ 이 사건 각 토지의 부동산매매계약서에는 매도인의 부동산 인도일을 잔금 지급일로 정하고 있고, 매도인은 잔금 지급일에 지장물, 재배 농작물 및 세입자가 있을 경우에는 처리하여 명도하여야 한다고 규정하고 있다. 따라서 원고로서는 이 사건 조합에 특별한 양해를 구하지 않더라도 잔금지급일까지 기존과 같이 농사를 지을 수 있고, 인근 토지의 매도인인 안DD, 박EE, 정FF 모두 계약일시로부터 1년이 지난 2020. 12. 30.을 잔금지급일로 정하고 있는 점에서, 이 사건 제2토지에서 더 농사를 지어야 하는 필요성이 있어 잔금지급일을 이 사건 제1토지와 달리 정하였다는 원고의 해명은 합리적이지 못하다.

⑥ 위와 같은 객관적인 사정에 비추어 볼 때 원고의 주장에 부합하는 듯한 정CC의 일부 증언은 믿기 어렵다.

 따라서 이 사건 각 토지에 관한 매매계약이 하나의 양도 거래임을 전제로 이루어진 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.