1. 질의내용 요약 |
연립주택 소유자들과 건설업자가 기존연립주택을 멸실하고 주택이 아닌 업무시설로 분류되는 오피스텔을 신축함에 있어서 기존연립주택 소유자들은 건축비 상당액에 대한 대가로 토지 지분 일부를 건설업자에게 사전양도하고 건설업자는 오피스텔을 신축하여 기존연립주택소유자들에게 각각 1세대씩을 배정한 경우로서 배정받은 오피스텔을 기존연립주택 소유자들이 처분할 때 오피스텔 부수 토지 지분의 취득 시기는 언제인지? 참고로 기존연립주택 소유자들이 오피스텔을 신축함에 있어 공동 또는 개인적으로 부동산매매업이나 사업자등록을 한 사실이 없고 조합을 결성하거나 오피스텔 신축공사시점에 토지 등을 현물출자 및 기존연립주택에 대한 정산과정은 없음. ○ 갑설 기존연립주택의 부수토지의 취득시기이다. ○ 을설 비록 조합결성이나 공동사업자로 등록한 사실이 없고 토지 등을 공동사업에 현물출자하거나 소유권 변동에 따른 등기이전이 없더라도 공유지분토지에 공동으로 오피스텔을 신축하여 양도한 것이므로 취득 시기는 기존연립주택을 멸실하고 오피스텔 신축공사를 착수한 시점으로 보아야 한다. |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994.12.22. 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도 시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. ○ 국세기본법 기본통칙 2-1-05…14 【거래의 실질내용 판단기준】 거래의 실질내용은 형식상의 기록내용이나 거래명의에 불구하고 상거래관례, 구체적인 증빙, 거래당시의 정황 및 사회통념 등을 고려하여 판단 한다 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면4팀-1313, 2005. 7.25. 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물 출자하는 경우 현물 출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보는 것임. 2. 공동사업자가 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택씩에 대하여 공동지분을 교환․등기하여 자가 사용하고 잔여주택 및 부수 토지를 대물 변제하는 경우 공동사업자 본인들이 자가 사용하는 1주택에 대하여는 당해 주택신축판매 공동사업자의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이며, 자가 사용하는 새로운 주택의 양도차익을 산정함에 있어 그 취득 시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 주택은 사용검사필증교부일(다만, 사용 검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일), 그 부수 토지는 현물출자일이 되는 것임. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 대법2000두5852, 2002.04.23. 【제목】연립주택소유자들이 연립주택의 부지를 건설업자에게 제공해 재건축하는 경우,동업계약에 의한 현물출자로서 그 양도시기를 동업계약 체결일로 본 사례 【이유】1. 원심이, 원고 등 구 ○○연립주택의 소유자 16인은 1991. 3. 9. 주택재건축을 위하여 공사업자인 ○○○과의 사이에, 원고 등 소유자들은 위 연립주택의 부지를 제공하고 ○○○은 그의 책임으로 공사비 등을 투자하여 연립주택 33세대를 신축하되 위 16인의 소유자들은 각 신축 주택 1세대씩을 소유하고 나머지는 ○○○이 처분하기로 하는 내용의 계약을 체결하였고, 이 계약은 원고 등 16인과 ○○○ 사이의 동업계약이라고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 심리미진이나 채증법칙 위배 또는 법리오해의 위법이 없다. 따라서 이 부분 상고이유는 받아들이지 아니한다. 2. 조합에 출자된 자산은 출자자의 개인재산과 구별되는 별개의 조합재산을 이루어 조합원의 합유로 되고 출자자는 그 출자의 대가로 조합원의 지위를 취득하는 것이므로, 조합에 대한 자산의 현물출자는 자산의 유상이전으로서 양도소득세의 과세원인인 양도에 해당하고, 그 양도 시기는 조합에 현물출자를 이행한 때이다(대법원 1985.11.12. 선고, 85누 339 판결 및 1987. 4.28. 선고, 86누 771 판결 등 참조). 같은 취지로 원심이, 원고가 ○○○과 동업계약을 체결하여 원고 소유인 이 사건 대지지분을 출자한 것으로 인정하고 그 양도시기를 동업계약 체결일로 보아 이 사건 양도소득세부과의 제척기간이 경과하였다고 판단한 것은 정당하다. 【회신】거주자가 공동으로 상가를 건축하여 분양할 목적으로 조합을 구성하고 조합원 소유 토지를 현물출자 하는 경우에는 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 그 등기접수일 중 빠른 날에 그 출자지분에 따른 토지가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 재재산46014-119, 2002.06.07. 【회신】1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물 출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 2. 공동사업자인 주택신축판매업자 또는 부동산매매업자의 사업소득금액을 계산함에 있어서 현물 출자된 토지는 소득세법시행령 제55조 제1항의 규정에 의하여 "공동사업에 현물출자한 당시의 가액"을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 계산하는 것임 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물 출자하는 경우 현물 출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보아 양도소득세를 과세하는 것임. ○ 대법2003두2137, 2003. 5.16. 부동산임대사업을 공동으로 영위하기 위해 수인이 각각 그 소유 토지를 출자하여 임대용 건물을 신축하는 경우, 조합이 출자한 자산은 출자자의 개인재산과는 별개의 조합재산을 이루어 조합원의 합유가 되고 출자자는 그 출자의 대가로 조합원의 지위를 취득하는 것이므로 조합에 대한 자산의 현물출자는 소득세법상 자산의 유상이전으로서 양도소득세의 과세원인인 양도에 해당한다. |