[회 신] |
실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 실지취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 시행령 제163조 제12항 및 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것이며, 취득가액 외의 기타 필요경비는 동법 제97조 제3항 제2호의 규정에 따라 산정하는 것입니다. |
1. 질의내용 요약 |
[사실관계] - 종전연립주택 12세대를 헐고 위 지상에 19세대의 아파트를 건축하여 12세대는 종전주택의 소유자가 사용하고 7세대는 시공사의 공사비로 대물변제 하였습니다. - 도시 및 주거환경정비 법에 의한 재건축이 아니며 현물출자일 현재 종전주택을 감정평가하지 않았음. ․ 종전주택 및 부수 토지 현물출자일 : 2003. 6.10. ․ 신축주택 사용승인서 교부일 : 2004. 9.22. ․ 양도물건 기준시가 최초고시 : 2005. 5. 2, ₩2.32억. ․ 양도 일자 : 2005.11. 1. [질의사항] 1. 종전주택의 소유자가 신축한 주택에 계속 거주하다가 양도함에 따라 기준시가로 신고하려면 취득가액 및 필요경비 산정방법에 대하여 질의합니다. 2. 실가로 신고하려면 신축주택의 취득가액은 어떻게 산정하는지요? 3. 종전주택이 현물출자일 현재 1세대1주택 비과세 요건을 충족하지 못한 경우 현물출자일 현재 양도가액 산정방법에 대하여 질의합니다. |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. (1999. 12.28. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000.12.29. 개정) 가. 토 지 (2005. 7.13. 개정) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 (2005. 7.13. 개정) 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 다. 이하생략 ○ 소득세법시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ① ～⑤ 생략. ⑥ 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목 단서의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목 국세청장이 당해 가액과 나목의 가액의 합계액 자산에 대하여 최초로 × ─────────────────────── 고시한 기준시가 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000.12.29. 개정) 나. 생략 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002.12.18. 개정) ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비 계산】 ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2002.12.30. 개정) ○ 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】 ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999.12.28. 개정) |
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○ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 사유라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999.12.31. 신설) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비 된 경우 (1999.12. 31. 신설) 2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 감정평가법인이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2.19. 개정) ② 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12.31. 신설) 2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2002.12.30. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────―――――――――――――─― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) |
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○ 소득세법 제19조【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (1994.12.22. 개정) 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 ○ 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 대통령령이 정하는 주택신축판매업이라 함은 다음 각 호의 것을 말한다. 1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 2. 삭 제 (1995.12.30.) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제154조 제7항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지를 포함하는 것으로 한다. ○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 대통령령이 정하는 부동산매매업이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영 건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급 업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법 기본통칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】 영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다. 1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 3. 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 주택이 정착된 면적의 5배(도시계획구역 밖의 토지는 10배)를 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다. 4. 시공 중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다. 5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매 사업은 건설업으로 본다. ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도 시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일․인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날 (1999.12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면인터넷4팀-2198, 2005.11. 【회신】 1. 주택투기지역내의 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격이 공시되어 있는 주택(그 부수 토지를 포함한다)을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 실지취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 시행령 제163조 제12항 및 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것이며, 상기 취득가액 외의 기타 필요경비는 동법 제97조 제3항 제2호의 규정에 따라 산정하는 것입니다. 이 경우 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득가액을 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제2항 제2호의 산식에 의하여 환산하는 경우, 양도당시의 기준시가는 당해 개별주택가격이 되는 것이며, 취득당시의 기준시가는 동법 시행령 제164조 제7항의 규정에서 정한산식에 의하여 계산한 가액으로 하되, 토지를 먼저 취득하고 건물은 나중에 취득한 경우의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하는 것입니다. ※ 취득당시의 기준시가 ＝ ⓐ - ⓑ ⓐ 건물 취득당시의 기준시가 ＝ 최초공시 개별주택가격 × 건물취득당시의 토지·건물 기준시가 합계액/최초공시당시의 토지·건물 기준시가 합계액 ⓑ 건물 취득당시와 토지 취득당시의 토지가액 차이 ＝ 건물 취득당시의 토지 기준시가 - 토지 취득당시의 토지 기준시가 ○ 서면인터넷방문상담4팀-122, 2005. 1.14. 【회신】 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 종전 주택과 그 부수 토지를 공동사업에 현물출자 하는 경우 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 주택과 부수 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
2. 공동사업자가 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택씩에 대하여 공동지분을 교환․등기하여 자가 사용하고 잔여주택 및 부수 토지를 대물 변제하는 경우 공동사업자 본인들이 자가 사용하는 1주택에 대하여는 당해 주택신축판매 공동사업자의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이며, 자가 사용하는 새로운 주택의 양도차익을 산정함에 있어 그 취득 시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 주택은 사용검사필증교부일, 그 부수 토지는 현물출자일이 되는 것임. ○ 서면인터넷방문상담4팀-214, 2005.02.01. 【회신】 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물 출자하는 경우 현물 출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보는 것임. 2. 자산의 양도차익을 산정함에 있어 적용할 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나 소득세법 제96조 제1항 각호에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것임. 3. 사업상 목적으로 공동사업을 영위하는 공동사업자가 국민주택규모를 초과하는 주택을 공동으로 신축하여 일반인에게 분양하는 경우에는 재호의 공급에 해당하는 것이며, 당해 재화의 공급과 관련된 매입세액은 매출세액에서 공제하는 것임. 4. 거주자가 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택은 자가 사용하고 잔여주택은 일반분양하는 경우 공동사업자 본인들이 자가 사용하는 1주택에 대하여는 당해 주택신축판매업의 소득금액계산에 있어서 총수입금액 및 필요경비에 산입하지 아니하는 것임. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면인터넷방문상담4팀-1253, 2005. 7.19. 【회신】 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업, 부동산매매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물 출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임. 2. 「소득세법」 제96조 제1항 제6의 2호의 지정지역에 소재하는 부동산을 양도하는 경우에는 그 지정일 이후 최초로 양도하는 분부터 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것이며, 이 경우 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 동법 시행령 제176조의 2의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 동법 제114조 제5항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 결정하는 것임. 4. 거주자가 토지를 현물 출자하여 공동으로 부동산매매업을 영위하는 경우 「소득세법 시행령」제55조 제1항의 규정에 의하여 “공동사업에 현물출자한 당시의 가액”을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 계산하는 것인바, 현물출자 당시의 가액 산정방법은 기 질의회신문 서일46011-10261호(2003. 3. 5.)를 참고하시기 바라며, 개인과 법인이 공동으로 사업을 영위하는 경우 소득금액 계산방법에 대하여는 기 질의회신문인 소득46011-21039호(2000. 7.26.) 및 법인46012-300호(1998. 2. 5.)를 참고하시기 바람. ○ 서일46011-10261, 2003. 3. 5. 【회신】 현물 출자한 출자당시의 가액은 ① 법인세법시행령 제89조 제1항에 해당하는 가격, ② 법인세법시행령 제89조 2항 제1호의 감정가액(이 경우 소급 감정가액은 불인정), ③ 상속세법 제61조의 개별공시지가(지가급등지역의 경우 공시지가에 배율을 곱하여 산정)의 순서대로 적용하여 산정된 가액에 취득세․등록세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하는 것임. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 재재산 46014-119, 2002.06.07. 【회신】 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물 출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 2. 공동사업자인 주택신축판매업자 또는 부동산매매업자의 사업소득금액을 계산함에 있어서 현물 출자된 토지는 소득세법시행령 제55조 제1항의 규정에 의하여 "공동사업에 현물출자한 당시의 가액"을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 계산하는 것임. (보충설명) - 자산을 공동사업체(조합)에 현물 출자하는 경우 당해 자산은 공동사업목적에 의하여 통제되고 그 조합구성원의 합유재산이 되므로 등기에 관계없이 현물출자시점에서 사실상 유상이전된 것이므로 봄. - 위와 같이 현물 출자한 자산 전체가 유상금액 산정 시 현물 출자한 토지 등의 취득가액은 당초 토지 등의 취득가액이 아니라 현물출자당시의 가액임. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물 출자하는 경우 현물 출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보아 양도소득세를 과세하는 것임. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
거주자가 토지와 건물을 현물 출자하여 공동으로 주택신축판매업을 영위하는 경우 필요경비에 산입할 금액은 총수입금액에 대응하는 현물출자일 현재의 토지가액, 기존건물의 철거비용, 신축주택의 건축비용 등의 합계액으로 하는 것이며, 이때 토지가액은 유사한 상황에서 당해 거주자가 특수 관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수 관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우 그 가격에 의하는 것이나, 당해 가격이 없고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한법률에 의한 감정평가법인이 감정평가 한 가액도 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조에 규정된 개별공시지가를 적용하는 것임. 【회신】취득 후 1년 이내에 양도한 부동산은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 것이며, 당해 부동산을 교환하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것임. 다만, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 소득세법시행령 제176조의 2의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 제114조 제5항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 결정하는 것임. |