1. 질의내용 요약 |
(사실관계) 1. 서울 강남구(주택 및 주택외 투기지역) 소재 토지를 1989.8월 상속받은 후 나대지 상태로 보유하다가 1992.6월 동 토지에 근린생활시설을 신축하여 건물을 임대하고 부동산 임대업으로 사업자등록을 한 후 장부를 기장하여 부가가치세 및 종합소득세를 신고하고 있음 2. 건물 신축 후 장부를 기장하면서 토지 및 건물의 실지거래가액을 알 수 없어 임대사업 개시일 현재의 국세청 기준시가로 기장하였으며, 건물가액에 대하여 현재까지 감가상각을 하여 종합소득세 신고시 필요경비로 공제하였음 3. 위의 토지 및 건물을 양도하고 양도소득세 신고를 하고자 함 (질의사항) 1. 실지거래가액을 양도차익을 산정하는 경우 취득가액을 장부가액(기준시가)으로 할 수 있는지 아니면 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 소득세법 제97조 제1항 제호 다목(매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액)으로 하여야 하는지 2. 취득가액 산정시 부동산임대소득금액에서 공제한 감가상각비를 취득가액에서 차감하는지 또는 소득세법 제97조 제1항 제호 다목의 방법에 의한 취득가액의 경우에는 감가상각비를 차감하지 아니하는지 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정경정 및 통지】 ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999. 12. 28 개정) |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 사유라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31 신설) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부매매계약서영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31 신설) 2. 장부매매계약서영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 감정평가법인이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정) ○ 소득세법 기본통칙 97-3 【감정가액으로 기록된 장부가액을 취득가액으로 인정여부】 ① 사업자가 기장을 하기 이전에 취득한 자산을 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액으로 기장하여 감가상각을 한 경우라 할지라도 동 자산의 양도차익계산에 있어서 필요경비로 공제하는 취득가액은 당초 그 자산을 취득하기 위하여 소요된 실지거래가액 또는 기준시가로 한다. ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (1994. 12. 22 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 28 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정) |
2. 질의내용에 대한 자료 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면4팀-1634,2004.10.15 주택투기지정지역에 소재하는 주택(그 부속토지 포함)을 양도하는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 것이며, 이혼위자료로 대물변제받은 주택을 양도하는 경우로서 당해 주택의 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 소득세법 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것임 ○ 소득1264-3802,1983.11.10 장부에 기장하여 소득세실지조사를 받은 경우에도 취득에 관한 제증빙서류 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 장부가액(취득가액)을 실지거래가액으로 인정하는 것임 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비중 취득가액을 산정함에 있어, 양도자산 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액․사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 공제한 것을 그 취득가액으로 하는 것임 양도자산의 취득가액을 소득세법 제45조 제1항 제1호 (가)의 규정에 의하여 기준시가로 계산하는 경우에 그 자산의 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 부동산소득, 사업소득 또는 산림소득의 계산에 있어 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액은 당해 양도자산의 취득가액에서 공제하지 아니함 |