1. 질의내용 요약 |
(현황) ① 2005.6.11. 서울 중구 남대문로 5가동 673～675번지 소재 지상 3층 겸용주택과 부수토지를 매매대금 836,500,000원에 양도함 ② 건물의 현황 : 지상 3층(1층 68.07㎡, 2층 68.07㎡, 3층 53.98㎡), - 세대별, 층별로 구분등기 되어 있지 않아 공동주택에 해당하지 않음 - 1층 점포를 직접 운영하였고 나머지 일부에서 거주하였으며, 2,3층은 전․월세로 임대차하였음 ③ 당 겸용주택외 별도의 주택을 소유하고 있지 않았으며, 취득시점인 1991년(배우자의 사망으로 상속) 이전부터 양도할 때까지 거주하였음 (질의) 1. 겸용주택 전체를 주택으로 보아 양도자산 전체를 주택으로 보아 양도자산 전체에 대해서 1세대 1주택 비과세가 적용되는지 2. 당해 겸용주택에 여러 세대가 거주하고 있을 경우에도 다가구주택의 경우와 같이 하나의 매매단위로 거래하였을 경우 전체 주택부분을 비과세하는지? 3. 양도일 현재 서울시 중구는 주택 및 투기지역에 해당하지 않으며, 당 겸용주택 및 부수토지의 일괄양도가액이 이 경우와 같이 6억원을 초과하는 경우 전체를 고가주택으로 보아 실거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있을 뿐인지 또는 점포부분을 제외한 주택과 부수토지가 일괄양도가액에서 차지하는 비율에 따라 6억 초과여부를 판단하여 실거래가액 또는 기준시가에 의해 양도차익을 계산할 수 있는지 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제89조【 비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. “단서 생략” ③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. ○ 소득세법시행령 제156조【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30 제목개정) ① 법 제89조 제3호에서 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2002. 12. 30 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30 개정) ○ 소득세법 제96조【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정) 1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002. 12. 18 개정) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002. 12. 30 개정) 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002. 12. 30 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002. 12. 30 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ───────── 양도가액 ② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이며, 이와 같이 주택외의 부분이 주택으로 간주되어 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되는 경우에는 그 주택외의 부분의 가액을 주택의 가액에 포함시켜 현행 소득세법시행령 제156조(고가주택의 범위) 규정을 적용하는 것임 그러나 질의와 같이 1세대1주택 비과세규정이 적용되지 아니하는 복합건물의 고가주택 규정 적용에 있어서는 같은 규정 제1항에서 규정하는 주택(그 부수토지 포함)의 양도당시 실지거래가액 6억원 계산시 주택외의 부분(그 부수토지 포함)의 가액을 제외하고 판정하는 것임 ○ 서면4팀-1528,2004.09.24 1. 1세대 1주택으로 인한 양도소득세 비과세를 판정함에 있어서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것이며, 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것임 2. 그리고 위 1과 같은 방법으로 계산한 주택과 그 부수토지의 양도당시의 실거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 고가주택은 비과세양도소득에서 제외하는 것이나, 이 경우 주택과 주택으로 보지 아니하는 부동산을 함께 양도하는 경우로서 그 가액이 불분명한 경우에는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 제1호의 규정에 의한 방법으로 안분계산하는 것임 1. 현행 소득세법시행령 제154조 제3항의 규정에 의하여 1세대 1주택에 해당하는 주택을 판정함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택이외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우로서 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보는 것이며, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것임 2. 이때 주택과 주택이외의 건물은 임대여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 하는 것이고 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것임 |