1. 질의내용 요약

1. 개요

수원시 소재 연접하고 있는 나대지의 소유자 “갑”과 “을” 및 “병” 3인(특수관계자가 아닌 타인관계임)이 다음과 같이 부동산임대업을 공동(명의 자 “갑 ”외 2인)으로 하는 동업계약서를 작성하여 이행할 경우

2. 동업계약의 주요내용

(1) 토지사용수익권(지상권)출자

“갑”소유 나대지 230평(46%), “을” 소유 나대지 170평(34%), “병” 소유 나대지 100평(20%) 합계 500평(100%)의 토지사용수익권(지상권)만을 출자한다.

(2) 투자금액 출자

건축비 등 예상소요자금 600만원(100%)은 “갑”이 240백만원(40%), “을”이 240백만원(40%), “병”이 120백만원(20%)을 투자하여 근린생활시설용도의 건물을 신축하여 부동산 임대업을 영위한다.

(3) 건물 보존등기 및 손익분배비율

건물의 소유권 등기 및 손익분배비율은 투자금액비율대로 “갑”이 40%, “을”이 40%, “병”이 20%로 한다.

(4) 동업계약의 존속기간 및 그 후

① 신축건물의 사용검사일로부터 10년간(건물의 실내용연수 상당기간)을 동업계약의 존속기간으로 하고,

② 동업계약의 존속기간 종료시 동 임대건물을 철거,멸실등기 후 토지 사용수익권은 “갑”,“을","병” 3인에게 되돌아 간다.

1) 위와 같이 토지사용수익권(지상권)과 투자금액(토지사용수익권의 투자비율과 투자금액의 투자비율은 다름)을 출자하여 공동사업을 하는 경우 소득세법 제88조 “양도의 정의” 제1항의 규정하는 양도소득세가 과세되는 양도(법인에 대한 현물출자 등)에 해당하는지

2) 토지사용수익권의 투자비율과 투자금액비율이 다를 경우 “갑”이 “을”에게 토지무상사용권을 증여한 것으로 보는지요?(“갑”“을”은 특수관계자가 아님)

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 󰡒양도󰡓라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003. 12. 30. 개정)

○ 상속세및증여세법 제37조【부동산 무상사용에 따른 이익의 증여】

 (2003. 12. 30. 제목개정)

① 특수관계에 있는 자의 부동산(당해 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그 부수토지를 제외한다)을 무상으로 사용함에 따라 대통령령이 정하는 이익을 얻 은 경우에는 당해 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상사용자의 증여재산가액 으로 한다. (2003. 12. 30. 개정)

○ 상속세및증여세법 제42조【기타이익의 증여 등】 (2003. 12. 30. 제목개정)

① 제33조 내지 제41조, 제41조의 3 내지 제41조의 5, 제44조 및 제45조의 규정에 의한 증여외에 다음 각호의 1에 해당하는 이익으로서 대통령령이 정하는 기준 이상의 이익을 얻은 경우에는 당해 이익을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가 액으로 한다. (2003. 12. 30. 개정)

2. 타인으로부터 무상 또는 시가보다 낮은 대가를 지급하고 용역(불특정다수인 사이에 통상적인 지급대가가 1천만원 이상인 것에 한한다. 이하 이 호 및 제2항 에서 같다)을 제공받거나 타인에게 시가보다 높은 대가를 지급받고 용역을 제 공함으로써 얻은 이익. 이 경우 당해 이익은 시가와 실제 지급하거나 지급받은 대가와의 차액으로 한다. (2003. 12. 30. 개정)

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

② 제1항 제1호 및 제2호의 규정을 적용함에 있어서 재산의 사용기간 또는 용역의 제공기간이 정하여지지 아니한 경우에는 그 기간을 1년으로 하고, 그 기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음날에 매년 새로이 재산을 사용하거나 용역을 제공받은 것으로 본다. (2003. 12. 30. 개정)

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우에는 특수관계에 있는 자외의 자간에는 이를 적용하지 아니한다.

O 상속세및증여세법시행령 제31조의 9 【기타이익의 증여 등】

② 법 제42조 제1항 각호외의 부분에서 󰡒대통령령이 정하는 기준 이상의 이익󰡓이라 함은 다음 각호의 구분에 의하여 계산한 이익을 말한다. (2003.12.30.신설)

1. 법 제42조 제1항 제1호 및 제2호의 규정 중 재산의 무상사용 또는 용역의 무상 제공 등의 경우 : 재산의 무상사용 등 또는 용역의 무상제공 등에 따라 지급하거나 지급받아야 할 시가 상당액 전체 (2003. 12. 30. 신설)

⑧ 제2항의 규정을 적용함에 있어서 용역의 시가는 당해 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인간 통상적인 지급대가에 의한다. 다만, 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 어느 하나에 의하여 계산한 금액에 의한다. (2004. 12. 31. 신설)

1. 부동산임대용역의 경우 : 부동산가액(법 제4장의 규정에 의하여 평가한 가액을말한다) × 1년간 부동산 사용료를 감안하여 재정경제부령이 정하는 율

2. 부동산임대용역외의 경우 : 법인세법시행령 제89조 제4항 제2호의 규정에 의하여 계산한 금액 (2004. 12. 31. 신설)

2. 질의내용에 대한 자료

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일46014-2102(1999.12.14)

1. 거주자가 공동사업을 경영하기 위해 토지등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 공동사업에 출자하지 않은 경우에는 그러하지 아니하는 것임

2. 상속세 및 증여세법 제37조(토지무상사용권리의 증여의제)의 규정은 공동사업자로서 부동산임대업을 영위하는 경우에는 적용하지 아니하는 것이나

귀 질의와 같이 토지와 건물의 소유지분 및 소유자구성이 상이하고 신축 건물 소유자들만 공동사업자가 됨으로써 건물을 소유하지 아니한 토지 소유자의 토지지분을 무상으로 사용하는 경우 신축건물의 사용승인서 교부일 또는 사실상 사용일 중 빠른 날에 증여된 것으로 보아 증여세가 과세되는 것임

O 서면인터넷방문상담4팀-143(2004.02.26)

귀 질의의 경우 특수관계 없는 자간에 부동산 또는 금전을 무상 또는 시가보다 낮거나 높은 대가를 지급하고 사용하는 경우 상속세및증여세법 제42조 제1항 제2호 및 같은법시행령 제31조의 9 제2항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 이익상당액에 대하여 증여세가 부과되는 것임. 다만, 같은법 제42조 제3항의 규정에 의하여 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우에는 그러하지 아니하는 것임

O 서면인터넷방문상담4팀-1922(2004.11.29)

상속세및증여세법 제37조의 규정에 의하여 특수관계에 있는 자의 부동산을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액을 부동산 무상사용자의 증여재산가액으로 하는 것이나, 귀 질의 경우 토지를 공동소유하고 있는 자가 당해 토지위에 토지소유지분과 다르게 건물을 신축하여 소득세법의 규정에 의한 공동사업자로서 부동산임대업을 영위하는 경우에는 같은법 제37조 제1항의 규정에 의한 특수관계에 있는 자의 부동산을 무상으로 사용하는 경우에 해당하지 아니하는 것임