1. 질의내용 요약 |
1. 2003.12.31. 이전부터 1세대3주택이며, 2004.12.31 이전까지 1주택을 처분할 예정이나 현재 미등기상태임 2. 미등기 사유 : 1997년 분양받은 아파트로서 2000.8월 취득세를 납부하고 입주도 정상적으로 이루어졌으나, 조합원간의 이권다툼으로 준공허가(2004.5.11)가 늦어졌으며, 등기허가가 내년이 지나야 가능할 수도 있음 【질문】 1. 분양받은 아파트가 준공이 나지 않아 등기하지 못하고 매도한 경우 미등기전매에 해당하는 지 여부(혹은 분양권전매) 2. 위 아파트를 등기허가가 떨어지지 전에 처분하게 될 경우, 고의에 의한 미등기가 아니므로 양도소득세 계산은 일반세율을 적용해도 되는지 여부 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법기본통칙 98-2【신축건물의 취득시기】 ① 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 잔금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 않은 경우에는 건물이 완성된 날을 취득의 시기로 본다. ② 제1항에서 규정하는 건물이 완성된 날이라 함은 당해 건물에 대한 사용승인일을 말한다. 다만, 사용승인전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. ○ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2003. 12. 30. 개정) 제55조 제1항의 규정에 의한 세율 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 3. 미등기양도자산 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 70 ② 제1항 제2호제2호의 2 및 제4호 가목의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 당해 자산의 취득일로 본다. (2003. 12. 30. 개정) |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
③ 제1항 제3호에서 미등기양도자산이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】 ① 법 제104조 제3항 단서에서 대통령령이 정하는 자산이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 3. 법 제89조 제2호제4호 및 조세특례제한법 제69조 제1항에 규정하는 토지 (1998. 12. 31 개정) 4. 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산 5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것 (2002. 12. 30 개정) ○ 소득세법기본통칙 94-1 【부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시】 영 제157조 제3항에서 부동산을 취득할 수 있는 권리라 함은 법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다. 1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등) 2. 지방자치단체․한국토지공사가 발행하는 토지상환채권 3. 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권 4. 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 재일46014-1886(1999.10.27) 【질의】 채권자 갑은 을 법인에게 1994. 7.부터 1995. 3.까지 수차에 걸쳐 원금 13억3천만원을 대여하고 을법인이 갖고 있던 아파트 상가시설부지 및 준공건물 일체에 관한 소유권이전등기청구권을 1995. 3. 담보로 확보하였으나 을법인은 1995. 6.경 부도로 현재까지 원금 및 이자에 대한 채무변제를 받지 못하였으며, 당초 을법인은 1995. 3. 아파트상가시설 사업시행권을 병법인에게 양도하였으나 사업시행약정서에 의거 가지고 있던 상가 및 상가부대시설의 분양권을 채무변제능력이 없어 1999. 1. 채권자 갑에게 양도한 바 채권자 갑은 13억3천만원에 대한 대물변제로 취득한 소유권이전등기청구권을 병법인에 양도하고 9억6천만원을 받았을 때 상가 및 상가부대시설 소유권이전등기청구권의 양도가 소득세법 제94조에 의한 양도소득의 범위에 포함되는지 질의함 【회신】 1. 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 소득세법 제94조 각호의 자산이 사실상 이전되는 것을 말하는 것임 2. 또한, 같은법 제94조 제2호에 해당하는 부동산에 관한 권리를 취득하고 동 권리가 부동산으로 전환된 후 등기를 하지 아니하고 양도하는 경우에는 같은법 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산에 해당하는 것임 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
【질의】 1. 본인은 서울 양천구 ○동 929 ○○○○아파트 ×××동 1103호를 전○진으로부터 매수한 사실이 있음 2. 위 아파트는 ○○직장주택조합에서 신축한 아파트로 1993. 12. 14 가사용 승인을 받아 그 시경부터 입주하여 사용하고 있으나, 준공이 지연되어 현재까지 등기가 경료되지 않은 아파트임 3. 본인은 1993. 11. 2 조합원인 전○진과 1993. 11. 5부터 40개월 이내에 본인이 불입한 금 133,020,498원과 제세공과금 등을 변제하지 못할 때는 위 아파트로 대물변제받기로 예약을 한 바 있는데, 전○진이 40개월째인 1997. 3. 5이 지나도록 위 약정을 이행하지 못하고 있어 본인은 이를 1998년경에 매매를 완결한 바 있음. 이러한 경우 매도인이 1세대에 1주택밖에 없는 경우 양도소득세가 부과되는지의 여부에 관하여 질의함 (참고 : 가사용 승인일로부터 보유기간인 3년이 지났으므로 양도소득세가 부과되지 않는 것이 타당하다고 사료됨) 【회신】 1. 주택건설촉진법의 규정에 의한 조합아파트를 분양받아 양도하는 경우에 주무관청으로부터 가사용승인을 받아 사용하고 있으나 건축법의 규정에 의한 준공검사를 받지 못하여 취득에 관한 등기를 못한 상태로 양도하는 경우에는 미등기양도자산에 해당하지 아니하는 것임 2. 조합아파트를 분양받은 1세대가 가사용승인일부터 3년이상 보유하다 양도하는 경우에는 소득세법시행령 제154조 제1항 규정에 의하여 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것임 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
【질의】 본인은 서울시 구로구 ○○동 ○○호에 거주하는 사람으로 1975년도에 동소에 주택 건축허가를 받아 주택을 신축하였는데 건축당시 동 주택이 소재하는 곳은 낮은 지대로 상습 침수지역으로서 배수시설이 부족하여 지하실을 파지 못하였으며, 따라서 건축허가서와 다르게 시공되었다 하여 준공을 받지 못하였고 건물에 대한 등기를 하지 못하고 살고 있음 건물분 재산세는 매년 납부하고 있으며, 이 일대 주택의 상당수가 본인과 비슷한 처지에 있음 본인과 같은 경우 주택은 미등기되었으나 부득이한 일이고, 토지는 취득시부터 등기되었을 경우 동 주택이 1세대 1주택이면 미등기 건물부분은 비과세가 안되더라도 토지부분을 1세대 1주택의 부속토지로서 비과세될 수 있는지 【회신】 주택이 완성된 후 건축법상 사용검사(준공검사)를 받지 못하여 그 취득에 관한 등기가 불가능한 상태에서 당해 주택을 양도하는 경우에는 미등기 양도자산에 해당하지 아니함 |