1. 질의내용 요약 |
(사실관계) - 용인시 ○○읍에 소재한 아파트를 2003.10월에 취득하여 지금까지 거주하여 왔으나, 매각을 하고 인천으로 이사를 계획하고 있음 - 그 사유는 자녀가 인천소재 ○○대학교에 금년에 입학하여 월세방을 얻어서 학교를 다니고 있는데 저에게는 여러모로 과중한 생활비가 문제가 되어 이사를 생각하고 있음 (질의1) 법에는 1년 이상 거주하고 자녀의 취학을 사유로 거주지를 이전하는 경우 양도소득세가 비과세되는 것으로 되어 있지만, 공인중개사나 주변사람들은 수도권내에서 이사하는 것이나, 취학의 요건이라도 특수한 경우를 제외하고는 인정받기가 힘들다고 말하는데 국세청 내부적으로 세부조건이 별도로 있는 것인지, 저의 경우 비과세혜택을 받을 수 있는 지, 받을 수 있다면 신고상의 절차 등에 대하여 (질의2) 만약에 비과세 혜택을 받지 못할 경우에 2003년 구입당시 검인계약서상에 저의 불찰로 실제구입가격보다 낮은 금액으로 써주는 바람에 현재의 매매차익이 미미함에도 양도차액이 많은 것으로 나타나는데, 그 당시 거래되는 객관적인 거래금액이 어느 정도 인정받을 수 있는지 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2003. 12. 30. 개정) |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 시행규칙 제71조 【1세대 1주택의 범위】 ③ 영 제154조 제1항 제3호에서 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유라 함은 세대 전원이 다음 각호의 1에 해당하는 사유로 다른 시(특별시와 광역시를 포함하되, 광역시의 읍면지역과 지방자치법 제7조 제2항의 규정에 의하여 설치된 도농복합형태의 시의 읍면지역을 제외한다)군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다. (2000. 4. 3 개정) 1. 초중등교육법에 의한 학교(유치원초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 고등교육법에 의한 학교에의 취학 (1998. 8. 11 개정) 2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편 (1996. 3. 30 개정) 3. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양 (1996.3.30 개정) ④ 영 제154조 제1항 단서의 규정에 해당하는 지의 확인은 다음의 서류와 주민등록표등본에 의한다. (1996. 3. 30 개정) 4. 제2항 제2호 및 제3항의 경우에는 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 등 당해 사실을 증명하는 서류 (1996. 3. 30 개정) ⑤ 제3항의 규정을 적용함에 있어서 제3항 각호의 사유가 발생한 당사자외의 세대원중 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편등으로 당사자와 함께 주거를 이전하지 못하는 경우에도 세대전원이 주거를 이전한 것으로 본다. (1996. 3. 30 개정) ○ 소득세법 기본통칙 89-10【전출 등 부득이한 사유가 있는 경우 보유요건배제】 영 제154조 제1항 제3호의 사유로 1년 이상 거주한 1세대 1주택을 양도하는 경우에는 보유기간의 제한없이 양도소득세가 비과세된다. 이 경우 거주기간의 계산은 취득일 이후의 거주일부터 기산하며 취득한 날부터 동조 동항 동호의 사유가 발생한 날까지의 거주기간을 통산한다. ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정) 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) 3. 삭 제 (2000. 12. 29) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) ② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (1994. 12. 22 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 28 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정) |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면인터넷방문상담4팀-232,2005.2.11 【질의】 - 2003년 서울에 주택에 매입하여 거주하고 있으나 아들이 수원에 있는 대학원의 박사과정에 합격하여 아들의 등록금등 뒷바라지를 위하여 전가족이 당해 서울집을 팔고 수원으로 이사하려 함 - 위의 경우 서울집의 양도소득세가 비과세 되는지 【회신】 소득세법 제89조 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항 제3호에 따라 양도소득세가 비과세되는 부득이한 사유라 함은 취학, 직장변경, 1년이상 치료 등 현주소지에서 통상 출퇴근이 불가능하여 출퇴근이 가능한 다른 시군으로 세대 전원이 이전하게 되는 경우를 말하며, 이는 구체적인 거리, 시간, 교통편의 등 출퇴근여건 등을 종합하여 비과세 여부를 판단하는 것임 【질의】 양도소득세 중 비과세인 거주기간의 제한을 받지 아니하는 부득이한 사유에서 (1)취학 (2)질병의 요양 (3)근무상 형편 (4)사업상 형편으로 세대 전원이 다른 시, 읍, 면으로 퇴거함으로써 3년이상 거주못한 경우를 말한다고 되어있는데 (1)～(4)항까지 구체적으로 설명바람 예, (1)항 : 부천소재 고교졸업하고 천안소재 대학(전문대 포함)에 입학하여 통학하다가 거리가 멀어 2～3학년에 세대전원이 천안으로 퇴거하는 경우(3년미만 거주시) (2)항 : 정신병원에서 치료 후 완치가 안되어 강원도 공기좋은 산속 기도원에서 요양목적으로 퇴거하는 경우 (3)항 : ᄀ. 부천소재 ○○회사에 근무하다가 수원소재 타기업인 ○○기업으로 대우가 좋아 회사를 옮겨서 세대전원이 이사간 경우 ᄂ. 부천에서 무직자가 수원소재 회사로 취직되어 이사한 경우 (4)항 : 부천에서 무직자가 인천에서 여관 경영(식품점 경영)의 사업자등록을 한 경우 퇴거했을때 종전 주택은 거주기간의 제한을 받지 아니하는지 【회신】 소득세법시행규칙 제6조 제4항 제1호에 규정하는 부득이한 사유(취학, 질병의 요양, 근무상의 형편, 사업상의 형편)에 해당하는지 여부는 소득세법시행규칙 제6조 제5항에서 규정된 재학증명서, 요양증명서, 재직증명서와 주민등록표등본에 의하여 소관세무서장이 사실조사하여 판단하는 것임 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 재재산46014-334,1998.10.30 【질의】 1. 국세청 재일 46014-1871(1998. 9. 26) 관련 양도세 질의 회신 답변에 이의가 있어 다시 질의함 2. 질의 당사자는 서울특별시 용산구 ○○동에 있는 특수학교 교직원으로써 자택은 고양시 원당의 아파트에 거주하면서 출퇴근을 하였음 자택인 원당에서 직장인 용산구 ○○동까지는 먼거리이나 광화문까지 좌석버스를 이용하고 광화문에서 남산1호터널을 통과하는 좌석버스를 이용하면 50분이내에 출퇴근이 가능하였음 그러나, 직장이 노원구 ○○동에 있는 특수학교로 전근된 이후에는 버스 또는 자가용으로도 1시간 30분 이상이 소요되어 부득이 세대전원이 노원구 ○○동에서 가까운 의정부시로 주거를 이전하였음 3. 따라서, 소득세법시행규칙 제71조 제3항 제3호에 의하여 직장의 변경이나 전근 등 근무상형편에 의하여 고양시에서 의정부시로 세대전원이 주거를 이전하였으므로 소득세법시행령 제154조 제1항 단서규정에 의하여 그 보유기간에 제한없이 1세대1주택으로 비과세를 받을 수 있음에도 불구하고 국세청에서는 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편을 축소 해석하여 동일 시 군내에서 직장 근무지가 이전되는 경우는 부득이한 사유에 해당하지 않는다고 해석하였음 세법 적용에 있어 어려운 점은 있겠으나, 법에 없는 또하나의 단서를 만드는 결과를 초래하여서는 안된다고 생각함. 세무서장이 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편을 조사하여 누구나 신뢰할 수 있는 판단을 한다면 맞겠으나, 단순히 동일한 시 군내에서 직장근무지가 이전되는 것은 안된다는 것은 법 해석에 있어 문제가 있어 다시 한번 질의함 【회신】 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조 제1항의 규정에 따라 양도소득세를 비과세받는 경우의 부득이한 사유라 함은 취학, 직장변경, 1년이상 치료 등 현주소지에서 통상 출퇴근이 불가능하여 출퇴근이 가능한 다른 시․군으로 세대 전원이 이전하게 되는 경우를 말하며, 이에 대한 구체적인 사실여부는 관할세무서장이 판단할 사항임 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면인터넷방문상담4팀-544,2005.4.11 【질의】 (사실관계) - 양도물건 : 충남 당진군 ○○면 ○○리 208-10번지 소재 임야(주택외투기지역임) - 양도가액 : 35,000,000원(2005.3.16 양도) - 취득가액 : ․ 실제 취득가액 : 30,000,000원(1990.3.17 취득하였으며, 매매계약서는 없음) ․ 취득시 검인계약서상 매매가액 : 13,335,200원 ․ 취득시 기준시가 : 17,852,400원 (질 의) 1. 위의 경우 취득시 실제 매매계약서가 없으나 양도소득의 필요경비계산 방법은 2. 증빙은 없지만 필요경비는 양도차익의 1%를 공제할 수 있는지 【회신】 1. 양도소득세를 실거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 취득가액 및 필요경비는 소득세법 제97조 및 동법시행령 제163조의 규정에 열거된 항목으로 객관적인 자료에 의하여 관련내용이 확인되는 경우에는 그 가액으로 하는 것이며, 2. 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하는 것임. 3. 그리고 취득가액이 확인되지 않는 경우 소득세법시행령 제176조의2 제1항 내지 제2항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하며, 이때 필요경비는 동법시행령 제163조 제6항 제1호의 규정에 의한 기준시가(토지의 경우 개별공시지가)의 3%를 공제하는 것임 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
【질의】 갑이 김포시에 소재하는 토지를 양도하고 허위계약서(다운계약서)상의 금액으로 양도소득세 신고를 한 경우 매수자인 을이 추후 당해 토지를 매매하고 실가로 양도소득세 신고를 할 때 취득가액을 실지거래가액인 원본계약서 금액대로 인정받을 수 있는지 여부 【회신】 귀 질의 경우 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 및 동법 시행령 제162조의 3 제3항 제2호의 규정에 의한 지정지역(토지등 투기지역이라 함)에 소재한 토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이며, 이 경우 취득양도가액은 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것임 ○ 국심2004서3092,2004.12.06 【사실관계 및 판단】 (1) 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액이 1,350,000천원인 점에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. (2) 처분청이 종전아파트에 대한 검인계약서상의 매매대금 400,000천원을 실지 취득가액으로 본데 대하여, 청구인은 동 금액은 실지 취득가액이 아니라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (3) 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하는 것이다. (4) 청구인은 검인계약서의 취득가액 400,000천원이 당시의 기준시가 574,000천원보다 적으며 검인계약서 제2조의 잔대금 중 은행융자 130,000천원과 전세보증금 250,000천원을 매매대금에서 공제한다고 규정되어 있다고 주장만 할 뿐 검인계약서의 매매가액 400,000천원이 종전아파트의 실지 취득가액이 아니라는 사실에 대하여 취득 당시의 실지 매매계약서 및 매매대금 지급 영수증 등 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있어 동 검인계약서상의 매매가액이 실지 취득가액이 아니라고 하는 청구인의 주장은 이를 받아들이기 어렵다. (5) 따라서, 처분청이 종전아파트에 대한 검인계약서에 의하여 실지 취득가액이 확인되는 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. |