1. 질의내용 요약
○ 사실관계
본인(A)의 아버지(갑)가 사망하여 상속하는 과정에서 갑이 타인(B)에게 명의신탁으로 양도한 토지를 발견하여 사유를 알아본 바 B가 토지를 개발한 후 개발된 토지를 판매한 대금을 매매대금으로 지급한다는 후불제 조건으로 갑이 B에게 토지를 매도하고 명의신탁각서를 받았으며 이후 B가 개발사업을 진행하였으나 실질적으로 판매할 수 있도록 조성되지도 않고 토지대금을 지급받지 못한 상태에서 갑이 사망하고 B가 당초 계약내용을 지키지 않아 A가 소송을 통하여 미수대금에 해당하는 갑의 토지를 회수하여 상속으로 전환되고 A는 상속세 정리나 부친의 채무정리를 위하여 토지 일부를 매각하고자 함.
○ 질의내용
A가 상속과정에서 미환수재산을 찾기는 하였으나 부친이 직접적으로 토지개발사업에 참여하지 않았으며 A가 상속이후 개발행위를 한 적이 없이 토지의 일부를 매매한다면 A를 부동산매매업으로 보아야 하는지 가 9억9천만원 차입하여 출자하고 B는 자기자금으로 1천만원 출자하여 99%대 1%의 비율로 공동사업을 영위하고자 함,
단독사업인 경우 사업과 관련된 차입금 지급이자는 필요경비로 인정하면서 상기의 경우 1인이 100% 출자하여 단독으로 사업을 하는 경우와 실질적인 차이가 없음에도 불구하고 A의 차입금 9억9천만원에 대한 지급이자가 필요경비로 인정되는지 또한 인정되지 않는다면 그 사유는?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
○ 소득세법 제94조【양도소득의 범위】
양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득
○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】
법 제19조 제1항 제12호에서 대통령령이 정하는 부동산매매업이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.
○ 소득세법통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】
① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우
3. 토지를 개발하여 주택지․ 공업단지․상가․묘지등으로 분할판매하는 경우(공유수면매립법 제14조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)
④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지․분합․조성․변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.
나. 관련 예규 ( 예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례 등 )
부동산매매업에 해당하는지의 여부는 부동산 매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 검토하여 판단하는 것이며 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임.
귀 질의의 경우에도 당해 부동산 매매가 부동산매매업에 해당하는지의 여부는 사업자등록관계 및 판매목적 유무등을 종합적으로 검토하여 소관세무서장이 판단할 사항임.
1.소유하던 부동산을 단순히 분할하여 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나 판매를 목적으로 취득한 부동산을 분할하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것임.
2.귀 문의 경우, 소유하던 농지를 단순히 분할하여 양도하였는지 판매를 목적으로 취득한 부동산을 분할하여 양도하였는지 여부는 소관세무서장이 사실조사하여 판단할 사항인 것임.
○ 서면1팀-951, 2005.08.08
소유하던 부동산을 단순히 분할하여 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나 판매를 목적으로 임야를 형질변경, 택지조성 등의 방법으로 개발하여 분할 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것임.
귀 질의의 경우, 소유하던 임야를 단순히 분할하여 양도하였는지 판매를 목적으로 임야를 개발하여 분할 양도하였는지 여부는 부동산 매매의 규모거래횟수반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 검토하여 판단하는 것임.
부동산을 매매함에 있어 부동산 매매의 규모, 거래횟수 및 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 계속적인 사업으로 인정되는 경우에는 부동산매매업으로 보는 것이나 사업을 목적으로 하지 아니하고 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임.
그러나 귀 질의의 경우와 같이 토지를 개발하여 주택지, 공업단지 등으로 분할하여 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것임.
○ 서면1팀-951, 2005.08.08.
소유하던 부동산을 단순히 분할하여 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나 판매를 목적으로 임야를 형질변경, 택지조성 등의 방법으로 개발하여 분할 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것임.
귀 질의의 경우, 소유하던 임야를 단순히 분할하여 양도하였는지 판매를 목적으로 임야를 개발하여 분할 양도하였는지 여부는 부동산 매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 검토하여 판단하는 것임.
○ 소득46011-1353, 1993.05.15
【질의】거주자가 상가를 신축하여 분양하던 중 사망하여 상속인이 동 사업을 계승하여 잔여상가를 분양하는 경우 이로부터 발생하는 소득이·양도소득인지 사업소득(부동산매매업)인지의 여부 및 토지와 건물의 취득가액을 피상속인의 취득가액으로 하는지, 상속재산가액으로 하는지의 여부
【회신】
1. 거주자 상가를 신축하여 분양하던중 사망하여 상속인이 그 사업을 승계하여 잔여상가를 분양하는 경우 이로부터 발생하는 소득은 부동산매매업을 영위하여 얻는 사업소득에 해당하는 것이며,
2. 이 경우 총수입금액에 대응하는 토지와 건물의 취득가액은 그 토지와 건물의 상속재산가액으로 하는 것임.