1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 질의법인은 호텔업을 신규 추진할 목적으로 건축물이 있는 토지를 경매에 의해 취득했으나 건축물 및 부대시설이 호텔영업을 하기에 노후되어 건축물의 골조만 남기고 건축법 시행령 제2조의 신축, 개축, 재축에 해당하는 대수선을 함. 또한, 토지 및 건축물 경락시 경매대상 건축물을 점유하던 유치권자에게 명도이전 완료시 명도이전비용을 지불키로 함. 개축등을 할 경우 당초 취득한 건축물의 가액과 건축물의 철거비용의 자산가액에 포함 또는 손비처리 여부와 건축물에 대한 대수선비용 및 건축물 취득과 관련하여 지급한 명도비용의 자산가액에 포함 여부
○ 질의요지
경매에 의해 취득한 건축물의 수선이 건축법 시행령 제2조에서 규정하는 신축, 개축, 재축에 해당될 경우 관련 비용의 자산처리 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련조세법령(법, 시행령, 시행규칙)
○ 건축법 시행령 제2조 【정 의】
① 이 영에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. “신축”이라 함은 건축물이 없는 대지(기존건축물이 철거 또는 멸실된 대지를 포함한다)에 새로이 건축물을 축조하는 것(부속건축물만 있는 대지에 새로이 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축 또는 재축에 해당하는 경우를 제외한다)을 말한다.
2. “증축”이라 함은 기존건축물이 있는 대지안에서 건축물의 건축면적ㆍ연면적ㆍ층수 또는 높이를 증가시키는 것을 말한다. (1999. 4. 30 개정)
3. “개축”이라 함은 기존건축물의 전부 또는 일부(내력벽ㆍ기둥ㆍ보ㆍ지붕틀 중 3 이상이 포함되는 경우를 말한다)를 철거하고 그 대지안에 종전과 동일한 규모의 범위안에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.
4. “재축”이라 함은 건축물이 천재ㆍ지변 기타 재해에 의하여 멸실된 경우에 그 대지안에 종전과 동일한 규모의 범위안에서 다시 축조하는 것을 말한다.
○ 법인세법 제41조 【자산의 취득가액】 (부칙)
① 내국법인이 매입ㆍ제작ㆍ교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액으로 한다. (1998. 12. 28. 개정)
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 부대비용을 가산한 금액 (1998. 12. 28. 개정)
○ 법인세법 기본통칙 23-26…7 【개축하는 건축물 등에 대한 감가상각】
기존 건축물에 대한 개량, 확장, 증설 등에 해당하는 자본적 지출액은 기존 건축물의 내용연수를 적용하여 감가상각한다. 다만, 기존 건축물의 수선이 건축법시행령 제2조에서 규정하는 신축, 개축, 재축에 해당하는 경우에는 기존 건축물의 장부가액과 철거비용은 당기비용으로 처리하고 그외 새로이 지출한 금액은 신규 취득자산의 장부가액으로 보아 새로이 내용연수를 적용하여 감가상각한다. (2001. 11. 1. 개정)
○ 법인세법 기본통칙 23-31…1 【고정자산에 대한 자본적 지출의 범위】
영 제31조 제2항 제5호에 규정하는 자본적 지출에는 다음 각호의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다. (2001. 11. 1. 개정)
1. 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하거나, 자기소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적 지출로 한다. (1997. 4. 1. 개정)
○ 법인세법 기본통칙 23-31…2 【고정자산에 대한 수익적 지출의 범위】
규칙 제17조 제6호에 규정하는 수익적 지출에는 다음 각호의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다. (2001. 11. 1. 개정)
5. 23-31…1 제1호 이외의 사유로서 기존건축물을 철거하는 경우 기존건축물의 장부가액과 철거비용은 수익적 지출로 한다. (2001. 11. 1. 개정)
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판)
【질의】
법인이 기존건물과 토지 및 기계장치 등을 일괄취득 하였으나 취득한 건물 중의 1동이 사용 가능하지 않음에 따라 신건물을 신축하기 위하여 당해 건물을 사용하지 않고 철거하는 경우 철거하는 건물의 취득가액과 철거관련 비용을 자본적지출로 볼 것인지 여부
【회신】
법인이 기존건물과 토지를 일괄취득 하였으나 새로운 건물을 신축하기 위하여 기존건물을 사용하지 않고 철거하는 경우 철거하는 건물의 취득가액과 철거건물의 철거관련 비용에서 철거건물의 부산물판매수익을 차감한 잔액은 당해 토지에 대한 자본적지출로 하는 것임.
【질의】
법인이 대규모 상가를 신축분양하기 위하여 건축물이 있는 토지를 구입하여 기존 건축물을 철거하는 경우, 당해 건축물 철거비용이 토지에 대한 자본적지출에 해당되는지, 아니면 수익적 지출에 해당되는지.
【회신】
귀 상담의 경우 기존 건축물 철거비용의 자본적 지출 해당여부에 대하여 우리센터의 기 질의회신사례【서이 46012-10549(2001. 11. 16)】를 참고하기 바람.
【질의】
질의 2) 조합원이 현물출자한 기존건물을 재개발조합이 철거하는 경우 그 건물의 장부가액을 토지의 자본적 지출로 처리하는 것인지 수익적 지출로 처리하는 것인지 여부
【회신】
귀 질의 1)(생 략)
질의 2)의 경우 당해 재개발조합법인이 현물출자된 건축물을 철거하는 경우 그 건축물의 취득가액이 자본적 지출에 해당하는지에 대하여는 법인세법기본통칙 23-31…1【고정자산에 대한 자본적 지출의 범위】의 내용을 참조하기 바람.
○ 서면2팀-211, 2005.01.31
【질의】
(사실관계)
2004사업연도중 A건물을 철거하고 B건물을 새로 신축 사용함.
A건물 : 기존 사용하던 공장용 건물(이사회 철거결의 : 2004년, 건물철거 : 2005년초)
B건물 : 기존 사업장으로 사용하던 A건물을 철거하고, 동일 부지 내에 신축한 공장용 건물(신축건물 준공시기 : 2006년말 예정)
(질의사항)
“기존건축물의 수선이 건축법상의 신축/개축/재축에 해당하는 경우 기존건축물의 장부가액과 철거비용은 당기비용으로 처리한다”고 세법상 규정되어 있는바, 이때 당기비용을 처리하여야 할 인식시기는 2004년 이사회 결의시기이며, 자산감액손실로 처리하는 것이 타당한지.
【회신】
법인이 법인세법 기본통칙 23-31…1의 제1호 이외의 사유로서 새로운 건물을 신축하기 위하여 기존건축물을 철거하는 경우 기존건축물의 장부가액과 철거비용 전액을 철거시점에 수익적지출로 보아 손금에 산입하여야 하는 것이므로 귀 질의의 경우 철거비용 등의 귀속시기는 철거를 결정한 이사회 결의일이 아닌 실제철거를 한 때를 기준으로 하여야 하는 것임.
○ 서면2팀-1193, 2005.07.22
【질의】
(사실관계)
법인이 건축물을 리모델링 철거공사를 하면서 기존건축물 내의 승강기, 전기ㆍ난방설비 등 건물부대설비 등의 장부상 잔액을 유형자산처분손실로 계상함.
(질의내용)
철거되는 건물부대설비 등의 장부가액을 수익적지출로 보아 철거한 사업연도에 전액 손금으로 산입하는지, 기존건축물의 자본적지출로 보아 취득원가에 가산하여 내용연수에 걸쳐 감가상각비로 손금에 산입하는지.
【회신】
1. 기존건축물의 대수선시 건물부대설비인 승강기, 전기ㆍ난방설비의 장부가액과 철거비용이 「건축법 시행령」 제2조에서 규정하는 신축, 개축, 재축에 해당하는 경우에는 철거일이 속하는 사업연도에 전액 손금산입하는 것이나,
건물부대설비의 장부가액 및 철거비용이 기존건축물의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 비용이면 자본적지출로 보아 기존건축물의 내용연수를 적용하여 감가상각하는 것이므로,
귀 질의의 경우 건물부대설비의 장부가액에 따라 경제적 합리성을 고려하여 사실관계를 기준으로 판단하는 것임.
2. 귀 질의와 관련된 유사회신사례문(서면2팀-2037, 2004.10.5. ; 서이46012-11425, 2002.7.24. ; 법인46012-4018, 1998.12.22.)을 참고하기 바람.
【질의】
법인이 1999년 2월에 A법인으로부터 토지 및 건물을 매입하여 호텔영업을 영위하다가 객실부족 및 노후화로 증축의 필요성이 대두되어 기존건물과 인접한 주차장부지에 2000년 9월부터 신축건물의 공사를 착공하여 2002년에 준공할 예정인 바 신축건물 준공에 앞서 사용하던 기존건물을 철거시 당해 장부가액과 철거비용을 자본적지출로 처리하는지 아니면 수익적지출로 처리하는지.
【회신】
귀 질의의 경우 법인소유의 토지상에 있는 기존건축물을 용도변경, 개량, 확장 및 증설을 목적으로 철거하는 경우 기존건축물의 장부가액 및 철거비용은 2001. 11. 1 개정된 법인세법 기본통칙 23-31…2 제5호의 규정에 의거 수익적지출로 처리하는 것이며, 개정된 법인세법 기본통칙 23-31…2의 규정은 2001. 11. 1이 속하는 사업연도에 철거하는 분부터 적용하는 것임.