1. 질의내용 요약
□ 질의요지
- 토지 소유주인 법인과 지상의 건물 건축주인 개인 간의 공동사업 해당여부
- 법인 소유 토지의 지상에 대주주 개인이 건물을 신축하여 분양한 경우 토지의 양도에 대한 손익귀속시기
- 법인이 건축기간 중에 건축주로부터 토지사용료를 받아야 하는지 여부
□ 사실관계
- 질의 법인은 보유 토지를 대주주인 개인에게 토지상에 건물을 신축할 수 있도록 허락하고, 대주주인 개인이 토지위에 상업용 건물을 신축하여 일부 층은 토지를 포함해 일반인에게 분양하고, 분양되지 않은 일부 층은 토지는 대주주에게 양도하여 대주주가 임대사업용으로 사용할 예정임.
- 법인은 개인 대주주간에 토지분과 건물분의 손익을 합산하여 분배하는 등의 약정은 없고, 법인은 건물신축분양에 관한 책임을 분담하지 않음.
- 토지분과 건물분의 분양가격은 각각 토지의 시가, 건물의 시가를 평가하여 책정될 예정이며, 토지분의 대금지급은 개인 대주주가 분양하는 건물분과 같이 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급됨.
- 대주주 개인으로부터 상업용 건물을 분양 받은 자들은 각자가 분양받은 건물부분 연면적에 비례하는 부속 토지를 공유지분 양도의 형태로 양도됨(일반분양분 부속 토지)
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법, 시행령, 시행규칙, 통칙)
○ 국세기본법 통칙 25-0…2【공동사업】
“공동사업”이라 함은 그 사업이 당사자 전원의 공동의 것으로서, 공동으로 경영되고 따라서 당사자 전원이 그 사업의 성공여부에 대하여 이해관계를 가지는 사업을 말한다.
○ 법인세법 시행령 제68조 【자산의 판매손익 등의 귀속사업연도】
① 법 제40조 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다. (2007. 2. 28. 개정)
1. 상품(부동산을 제외한다)ㆍ제품 또는 기타의 생산품(이하 이 조에서 “상품 등”이라 한다)의 판매 : 그 상품 등을 인도한 날 (1998. 12. 31. 개정)
2. 상품 등의 시용판매 : 상대방이 그 상품 등에 대한 구입의 의사를 표시한 날. 다만, 일정기간내에 반송하거나 거절의 의사를 표시하지 아니하면 특약 등에 의하여 그 판매가 확정되는 경우에는 그 기간의 만료일로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
3. 상품 등외의 자산의 양도 : 그 대금을 청산한 날[「한국은행법」에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 “외화대금”이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 한다. (2007. 2. 28. 개정)
○ 기본통칙 40-68…4 【사용수익 약정일이 없는 경우의 사용수익일】
영 제68조 제1항 제3호에서 규정하는 “사용수익일”이라 함은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날을 말하는 것이나, 별도의 약정이 없는 경우에는 자산을 양도하는 법인의 사용승낙으로 인하여 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날을 말한다. (2004. 4. 1. 신설)
○ 법인세법 시행령 제69조 【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】
① 법 제40조 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 “건설 등”이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
○ 법인세법 시행령 제88조 【부당행위계산의 유형 등】
① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1998. 12. 31. 개정)
6. 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율ㆍ요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 주주 등이나 출연자가 아닌 임원(제87조 제2항의 규정에 의한 소액주주인 임원을 포함한다) 및 사용인에게 사택을 제공하는 경우를 제외한다. (1998. 12. 31. 개정)
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판)
○ 서면1팀-403, 2007.03.23
【질의】
Ｏ 본인은 주거용 주상복합 건물 및 부속시설의 관리에 관한 사업을 영위하기 위해 각 소유권자와 개별적으로 임대차계약을 체결하여 소유권자회를 설립함.
(질의1) 동 소유권자회의 경영 및 수익의 극대화를 위해 전문관리 용역업체와 위탁계약을 체결하여 운영하는 경우 동 소유권자회의 성격이 공동사업인지 여부
(질의2) 주거에 필요한 시설을 갖추고 계약기간에 따라 주택을 임대하는 경우 주택임대사업에 해당하는지 여부
【회신】
1. 공동사업 해당 여부는 동 사업이 당사자 전원의 공동의 것으로 공동 경영되고 지분 또는 손익의 분배비율 및 방법이 정해져 있는지 등의 사실에 따라 판단할 사항으로 기질의회신문(제도46019-10565, 2001.4.12. 및 서면3팀-438, 2005.3.29.)을 참고하기 바라며,
2. 주택임대사업 해당 여부의 경우 해당 부동산의 용도 및 사업목적 등 행위 또는 거래의 사실관계가 불분명하여 회신하기 어려우므로, 유사 기질의회신문(서삼46015-11639, 2002.9.30. 및 서면3팀-177, 2004.2.5.)을 참고하기 바람.
【질의】
(사실관계)
- 개인주주 “갑”은 특수관계자인 부동산임대법인 A법인으로부터 2002년 10월 A법인 소유 토지에 건물을 신축하기 위하여 토지사용승락을 받고 2002년 11월 관할구청으로부터 건축허가를 받았으나 위 토지위에 건물을 착공하지 못하던 중 A법인이 또 다른 특수관게자인 B법인과 2003.12.2. 위 토지에 대한 매매계약을 체결하자 2004년 4월 “갑”의 건축허가에 건축주 명의변경에 대하여 동의하고 건축허가 및 착공에 관한 일체의 권리를 B법인(주주 “갑”과도 특수관계자임)에게 무상으로 넘겨줌. B법인은 토지매매와 관련하여 계약금, 중도금, 잔금을 3회에 걸쳐 지급하기로 하였으나 계약금만 지급한 상태에서 소유권 이전등기 없이 A법인으로부터 토지사용승락을 받고 주주 “갑”의 건축허가를 명의변경함. B법인은 2004.2.6. 시공업자와 건설공사 도급계약을 체결하였으며 2005.2.3. 기존건물 철거 후 2005.3.22. 착공하여 2006년 10월에 준공함.
(질문1) 상기 사실관계에서 토지의 양도시기는 계약일(2003.12.2.), 토지사용승낙일(2004.4월), 건축허가 명의변경일(2004.5.4.), 건물공사 계약일(2004.2.6.), B법인에 대한 건축허가일(2004.6.19.), 기존건물 철거일(2005.2.3.), 공사착공일(2005.3.22.) 중 어느 때가 되는 것인지.
(질문2) A법인이 주주 “갑”에게 토지의 사용을 승낙하고 주주 “갑”은 이를 근거로 건축허가를 받았으므로 A법인에게 토지무상임대에 따른 부당행위계산의 부인규정을 적용하는지 여부
(질의요지)
- 법인이 특수관계자에게 토지를 양도하는 경우 손익 귀속시기와 토지무상임대에 대한 부당행위계산의 부인 적용여부
【회신】
1. 법인이 상품 등외의 자산을 양도하는 경우에 당해 자산의 양도 등으로 인한 손익의 귀속시기는 「법인세법 시행령」 제68조 제1항 제3호의 규정에 의하여 대금청산일, 소유권 등의 이전등기일ㆍ등록일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하는 것이며, 이 경우 “사용수익일”이라 함은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날을 말하는 것이나, 별도의 약정이 없는 경우에는 자산을 양도하는 법인의 사용승낙으로 인하여 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날을 말하는 것임.
또한, 법인이 특수관계자인 주주에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율ㆍ요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우에는 부당 행위계산의 부인을 적용하는 것이며, 증여의제 해당여부에 대하여는 기존유권해석사례(서면4팀-823, 2006.4.5.)를 참고하기 바람.
2. 2006.12.30. 개정되기 전 「소득세법」 제41조의 규정에 의해 부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자와 「같은법 시행령」 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있는 것이며, 귀 질의의 건축허가와 관련한 일제의 권리를 양도한 것이 일시재산소득에 해당하는지 여부는 기질의회신문(서면1팀-1163, 2004.8.20.)을 참고하기 바람.
【질의】
ｏ 당사는 1986년에 ○○ XXX-1번지 “갑(××)”과 “을(××의 배우자)” 공유대지 및 ○○ XXX-10 “병(△△)” “정(□□)” 공유대지 2필지 위에 “갑”“을”“병”“정”의 지상권설정 동의하에 사옥을 신축하고 임차료를 건물 착공시부터 지급하여 오던 중 동 토지를 매수시 법인세법 제52조 및 같은 법 시행령 제89조 제2항의 규정에 의한 시가를 적용함에 있어
- 감정평가법인의 감정가액이 없는 경우 개별공시지가로 토지를 매수하여도 부당행위계산의 부인규정이 적용되는지.
〈갑ㆍ을ㆍ병ㆍ정의 관계 및 당사 주주지분율〉
- “갑”(××) : 6.22％, “을”(◇◇) : ××의 배우자로서 그 지분율은 4.14％임.
- “병”(△△) : 매수회사의 대표이사(7.78％),
- “정”(□□) : 매수회사의 부사장(15.40％)으로서 “을”을 제외하고는 형제관계임.
【회신】
귀 질의의 경우 기존 질의회신사례(서이 46012-11507, 2002.8.12)를 참고하기 바람.
※ : 서이 46012-11507, 2002.8.12
법인이 법인세법을 적용함에 있어 자산의 “시가”는 당해 거래와 유사한 상황에서 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하는 것이나,
시가가 불분명한 경우에는 법인세법시행령 제89조 제2항 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의하는 것으로 귀 질의의 경우가 시가에 해당하는지 여부는 당해 거래당시의 자산가치, 거래내용 등 전반적인 사실관계에 따라 판단할 사항임.