※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 내 용
- 98.9 현거주택(A) 취득, 2004.9월 부인명의 재건축 대상주택(B) 취득.
- 2004.10. B주택 재건축 사업시행인가(철거) 및 2006.05. 관리처분인가.
- 2008.07. 준공
○ 질 의
- 위의 경우 A주택을 B주택의 준공전 양도하는 경우 양도소득세 과세여부 및
B주택의 준공후 A주택을 양도하는 경우 일시적인 2주택의 비과세 특례
적용여부.
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. - 2. 생략
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
4. 삭 제 (2005.12.31)
② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)
○ 소득세법 부칙 제12조【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】(2005.12.31. 법률 제7837호)
① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다.
② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다)제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다.
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2008. 2. 22. 단서개정)
1.이하 생략
○ 소득세법 시행령 제156조의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례】
① 법 제89조 제2항 본문에서 “대통령령이 정하는 1세대”라 함은 제154조의 규정에 따른 1세대를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)
② 법 제89조 제2항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 내지 제11항의 규정에 해당하는 경우를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)
③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 신설)
④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 신설)
1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 “주택재개발사업”이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 “주택재건축사업”이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설)
2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 (2005. 12. 31. 신설)
⑤이하 생략
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-3331, 2006.09.28
【제목】
1세대2주택자의 1주택이 2005.5.30. 이전에 사업시행인가 되고 2006.1.1. 이후 관리처분계획의 인가로 취득한 입주권은 소득세법 제89조 제2항의 ‘조합원입주권’에 해당함
【질의】
(내용)
- 10년정도 1주택을 보유한 상태에서 향후 재건축 후 거주이전 목적으로 새로운 주택을 취득하였으며 새로운 주택의 재건축 현황은 다음과 같음.
ㆍ재건축조합설립인가 : 2002.11.
ㆍ취득 : 2003.5.
ㆍ재건축정비사업시행인가 : 2005.5.
ㆍ재건축을 위한 세입자 이주 : 2006.3.18.
ㆍ관리처분인가 신청예정 : 2006.9.20.
(질의)
- 2005.5.3. 이전에 재건축사업시행인가를 받은 경우 재건축아파트는 입주권으로 본다고 했는데 향후 재건축이 완료된 후 거주중인 아파트를 양도하는 경우 비과세 여부
【회신】
1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업으로 2005.5.30. 이전에 사업시행인가되고 2006.1.1. 이후 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」 제89조 제2항 규정의 “조합원입주권”에 해당하여 다른 1주택을 양도하는 경우 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용하지 아니하는 것임
○ 국심2007서3077, 2008.01.29 *
【제목】
2005.5.30 이전에 사업시행인가를 받고 2006.1.1 이후 관리처분인가를 받은 입주권을 보유한 자가 입주권 취득전에 취득하여 거주하던 주택을 양도한 것은 1세대 1주택 비과세 규정을 배제함
【주문】
심판청구를 기각한다.
○ 서면4팀-1908, 2004.11.25
【제목】
1세대 1주택의 비과세 판정시 재건축주택의 경우에는 당초 주택의 보유기간 및 거주기간을 합산하여 계산하는 것이며, 재건축아파트의 취득시기는 사용검사필증교부일(사실상의 사용일 또는 사용승인일 중 빠른 날)이 되는 것임
【질의】
- 1982년 서울 강남소재 아파트를 취득하여 거주하다가 1992년도에 분당에 아파트를 분양받아 현재 분당아파트에 거주중임.
- 강남의 아파트는 재건축으로 현재 공사중에 있으며 2005년 중순경에 완성될 예정임.
(질의사항)
1. 현재 거주중인 아파트를 재건축 완성후에 양도하고 재건축아파트 1채만을 보유하고 있다가 양도하는 경우 재건축 이전의 종전주택에 대하여 보유기간 및 거주기간을 인정받아 1세대 1주택 비과세요건이 되는지 여부
2. 현재 아파트를 소유하고 있는 상태에서 재건축아파트가 완성되면 2주택이 되는 시기
【회신】
1. 소득세법 제89조 제3호 및 같은법시행령 제154조 제1항에 규정된 1세대 1주택의 비과세 판정시 보유기간 및 거주기간을 계산함에 있어서 도시및주거환경정비법(구 주택건설촉진법)에 의한 재건축주택의 경우에는 당초 보유기간 및 거주기간을 합산하는 것임.
2. 1세대 1주택의 비과세 판정시 주택수 계산에 있어서 재건축 아파트의 취득시기는 소득세법시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 사용검사필증교부일(다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.
【제목】
재건축시 보유기간통산은 종전주택취득일부터 철거일까지의 기간과 재건축주택취득일 이후의 기간을 합산함
【질의】
본인은 1가구1주택으로 아래와 같이 주택을 취득하여 양도할 경우, 양도소득세 과세 해당 여부와, 양도소득세 과세시 취득가액 산정방법에 대하여 의문이 있어 질의함.
- 아 래 -
1. 1988. 4. 19 무허가 건축물 매입(동사무소 가옥대장 등재)
2. 1991. 8. 27 ○○○○동 2-1 주택개량개발사업으로서 건축물 철거
3. 1995. 12. 5 아파트완공
4. 취득세 관할 구청에 납부후 입주(임대)
5. 현재 건설회사의 부도로 미등기
【회신】
1988년에 취득한 무허가주택이 주택건설촉진법에 의한 불량주택 재건축사업으로 1991년에 철거된 후에 아파트를 재건축한 경우의 재건축한 아파트의 취득시기는 소득세법시행령(1995. 12. 30 개정전) 제53조 제1항 제4호의 규정에 따라서 준공검사필증 교부일로 보아 1세대1주택 양도소득세 비과세 여부를 판단하는 것이나,
준공검사 전에 사실상 사용하거나 가사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 가사용승인일을 취득시기로 보아 비과세 여부를 판단하는 것임.
이 경우, 1세대1주택 비과세 요건의 보유기간은 같은영 제15조 제11항의 규정에 따라 종전주택의 취득일부터 철거일까지의 기간과 재건축한 아파트의 취득일 이후의 기간을 합산하여 보유기간을 계산하는 것이며,
과세되는 경우, 취득가액의 계산은 양도 당시의 면적에 대하여 토지는 당초 취득시의 가액으로 계산하고 건물을 재건축 취득시의 가액으로 계산하는 것임