1. 질의내용 요약
가. 사실관계
- “갑”은 8년 이상 보유한 농지를 2007.5.7. “을”과 매매 예약계약서를 체결함.
- 상기 계약내용은 개발행위관련 사항을 매수수인인 “을”이 갖고 등기는 토지거래 허가 후에 이전하는 조건이며, 실제 등기이전은 2008.5.15. 이루어짐.
- 매매 예약계약서 체결당시 “을”은 개인(법인 설립 전)이었지만 등기이전일인 2008.5.15.에는 “을”이 대표자로 있는 법인과 매매계약을 체결하였음.
나. 질의내용
- 위와 같은 경우 매매 예약계약서상의 계약도 매매계약일로 보아 매매 예약계약서 작성시점에 농지 여부를 판단해서 8년 자경농지 감면규정을 적용하는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세특례제한법 제69조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 29. 제목개정)
① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령이 정하는 경영이양직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 「농업기반공사 및 농지관리기금법」에 의한 농업기반공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령이 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2010년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세ㆍ감면 및 소액부징수 대상을 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 당해 토지가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역(이하 이 조에서 “주거지역등”이라 한다)에 편입되거나 「도시개발법」 그밖의 법률에 의하여 환지처분전에 농지외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령이 정하는 소득에 한하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2005. 12. 31. 개정)
○ 조세특례제한법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 31. 제목개정)
① 법 제69조 제1항 본문에서 “농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자”라 함은 8년[제3항의 규정에 의한 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 「한국농촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농촌공사(이하 이 조에서 “한국농촌공사”라 한다) 또는 제2항의 규정에 따른 법인에게 양도하는 경우에는 3년] 이상 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주하면서 경작한 자를 말한다. (2008. 2. 22. 개정)
1. 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역 (2001. 12. 31. 신설)
2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역 (2001. 12. 31. 신설)
3. 해당 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내의 지역 (2008. 2. 22. 신설)
④ 법 제69조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 토지”라 함은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(제3항의 규정에 따른 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농촌공사 또는 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도하는 경우에는 3년) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다. (2008. 2. 22. 개정)
1. 양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시(「지방자치법」 제3조 제4항의 규정에 의하여 설치된 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면지역을 제외한다)에 있는 농지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.(2008.2.22.단서개정)
가. 사업시행지역 안의 토지소유자가 1천명 이상이거나 사업시행면적이 기획재정부령으로 정하는 규모 이상인 개발사업지역(사업인정고시일이 동일한 하나의 사업시행지역을 말한다) 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
나. 사업시행자가 국가, 지방자치단체, 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 공공기관인 개발사업지역 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당하는 경우 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
2. 환지처분이전에 농지외의 토지로 환지예정지를 지정하는 경우에는 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지 (1998. 12. 31. 개정)
⑤ 제4항의 규정을 적용받는 농지는 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의한 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다. 다만, 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 하며, 환지처분전에 당해 농지가 농지외의 토지로 환지예정지 지정이 되고 그 환지예정지 지정일부터 3년이 경과하기 전의 토지로서 환지예정지 지정후 토지조성공사의 시행으로 경작을 못하게 된 경우에는 토지조성공사 착수일 현재의 농지를 기준으로 한다. (2005. 2. 19. 개정)
⑫ 법 제69조 제1항에서 “직접 경작”이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다. (2006. 2. 9. 신설)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-2929, 2006.08.24
【질의】
(내용)
- ○○시 ○○구 ○○동 소재 토지(답, 농지법 제8조 규정이 적용되는 농지)를 매입하여 철재류 등의 폐자원 수집의 시범단지를 조성할 예정으로 ○○시청에 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 법률 제11조 제1항 제3호에 의거 토지형질변경 행위허가신청을 위하여 매도인의 승낙서를 첨부하려고 함.
(질의)
- 작물생산에 이용한 전, 답은 양도소득세가 감면되는 것으로 알고 있으나 매도인의 형질변경 승낙을 할 경우 양도소득세 감면 대상이 되는지 여부
【회신】
귀 질의와 관련된 유사사례(서면4팀-1486, 2005.8.22. ; 서면4팀-1253, 2006.5.4. ; 서면4팀-631, 2006.3.20.)를 참고하기 바람.
○ 서면4팀-1486, 2005.08.22
【질의】
조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) 및 동법 시행령 제66조 제5항 규정 적용시 양도일 현재의 농지여부에 대한 판단함에 있어서 농지의 매도자가 잔금청산일 전에 농지소재지 관할 지방자치단체로부터 농지외의 토지(공장용지 및 제조장 부지)로 개발 행위를 농지법에 의하여 농지조성비를 자진 납부한 경우 양도당시 농지에 해당하는지 여부에 대하여 질의함.
【회신】
1. 조세특례제한법 제69조 및 같은법 시행령 제66조 규정에 의한 8년 자경농지의 판단은 소득세법 시행령 제162조의 규정에 의한 양도일 현재의 농지를 기준으로 하는 것임. 다만, 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 판정하는 것임. 이 경우 “매매계약일 현재”라 함은 매매계약서상의 계약일을 말하는 것임.
2. 귀 질의와 유사한 기 질의회신문(재일46014-2847, 1997.12.5. ; 재일46014-1679, 1997.7.9. ; 국심2004중1664, 2004.10.20.)을 참고하기 바람.
【회신】
1. 조세감면규제법 제55조 및 같은법시행령 제54조의 규정에 의한 8년 자경농지의 판단은 양도일 현재의 현황에 의하는 것이나, 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지의 현황을 기준으로 판정하는 것임.
2. 이 경우 '매매계약일 현재'라 함은 매매계약서상의 계약일을 말하는 것임.
【질의】
본인은 고양시 ○○동 195-3, 195-5 답 471평을 1997. 1. 15 취득하여 소유권 등기를 하지 않은 상태에서 창고와 근린 생활 시설을 신축하여 준공 검사중임.
상기 토지는 양도자가 1981. 3. 11 취득하여 양도시까지 자경한 농지로서 양도세 과세시 아래와 같이 양설이 있어 질의함.
〈갑설〉 양도 당시 농지로 8년 이상 자경하였으므로 조감법 제55조 규정에 의거 양도소득세 비과세에 해당됨.
〈을설〉 양도 당시는 농지로 8년 이상 자경하여 비과세에 해당하였으나 건물을 신축하여 준공은 필하지 않았지만 대지로 지목이 변경되므로 소유권 이전시 양도세 과세대상임.
【회신】
1. 현행 조세감면규제법 제55조에서 규정하는 자경농지예 대한 양도소득세 등의 면제규정은 농지를 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있는 경우로서 같은법시행령 제54조의 요건을 갖춘 양도일 현재 농지세과세대상이 되는 토지에만 적용되는 것이며,
2. 이 경우 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 판정하는 것임.