1. 질의내용 요약
○ 다가구 임대주택(12세대로 국민주택규모이하)을 신축 후 임대사업자로 등록하여 임대사업을 하는 경우에 있어,
질의 1) 부가가치세 면제여부 및 신축시 발생한 건축비의 부가가치세를 환급받을 수 있는지 여부
질의 2) 임대소득의 종합소득세가 면제되는지 여부 등
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세특례제한법 제106조 제4호 【부가가치세 면제 등】
법 제106조 제1항 제4호세서 “대통령령이 정하는 국민주택 및 당해 주택의 건설용역” 이라 함은 제75조 제2항에 규정된 규모 이하의 주택과 당해 주택의 건설용역으로서 건설산업기본법ㆍ전기공사업법ㆍ소방법ㆍ정보통신공사업법ㆍ주택건설촉진법 및 오수ㆍ분뇨 및 축산폐수의 처리에 관한 법률에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 주택건설용역으로 한다. (2000. 12. 29 개정)
○ 조세특례제한법 제97조 제1항 【장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면】
대통령령이 정하는 내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하“임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2000. 12. 29 개정)
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28 개정)
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28 개정)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규 등)
조세감면규제법 제67조 및 같은법시행령 제64조 규정에 의하여 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면을 적용함에 있어 해당 임대주택이 건설부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의한 건축허가를 받아 건축된 다가구주택인 경우에는 1가구를 1호로 보아 위 규정을 적용하는 것임.
질의의 경우 해당 다가구주택을 5가구이상 임대한 사실을 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 주택임대신고서에 의하여 신고하고 그 임대기간이 5년이 경과한 후 양도하는 경우에는 위 규정에 따라 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면을 적용받을 수 있고, 질의 3.의 경우 국민주택규모이하의 주택임대사업은 부가가치세법 제12조 제1항 제11호 규정에 따라 부가가치세가 면세되는 것이므로 해당 주택의 신축과 관련하여 부담한 부가가치세를 환급받을 수는 없는 것이나 동 임대사업에 따른 종합소득세 과세표준 계산시 총수입금액에서 필요경비로 공제받을 수는 있는 것임.
1. 조세감면규제법 제67조 및 동법시행령 제64조의 규정에 의한 국민주택규모 이하 주택을 개인 또는 내국법인이 5호이상 임대하는 경우로써 주택의 임대를 개시한 날부터 3월이내에 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하고 당해 임대주택을 5년이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 100분의 50(10년이상 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면 받을 수 있는 것임.
2. 임대주택법에 의한 건설임대주택(5년이상 임대한 주택에 한함)과 동법에 의한 매입임대주택중 1995. 1. 1 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년이상 임대한 임대주택(취득당시 입주한 사실이 없는 주택에 한함)을 양도하는 경우에 양도소득세 등에 대하여는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임.
3. 임대주택법에 의한 임대사업의 경우 그 주택의 형태에 불구하고 종합소득세가 과세되는 것이며 이에 따른 임대소득금액 계산에 있어서는 소득세법 제25조 제1항 및 동법시행령 제53조 제1항의 규정에 의하여 임대보증금에 대한 간주익금은 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이나 월임대료는 총수입금액에 산입하는 것임.
○ 부가46015-897,2000.04.21
건설산업기본법에 의하여 등록한 자가 점포와 점포에 딸린 가구당 전용면적이 국민주택규모 이하인 다가구주택에 대한 건설용역을 제공하는 경우, 당해 건설용역 중 다가구주택의 건설용역에 해당하는 부분은 조세특례제한법 제106조 제1항 및 동법시행령 제106조 제4항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것임.