1. 질의내용 요약
건축중인 건물(시공정도가 건축법에 의한 건축물에 미해당)을 폐업과 동시(잔금청산은 폐업일 이후)에 양도할 경우에 사업소득(양도소득) 해당여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정)
1 ~ 5. 생략
6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득
7 ~ 11. 생략
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
13 ~ 16 생략
② ~ ③ 생략
○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】
법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업” 이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000.12.29개정)
○ 건축법 제2조 【정 의】
① 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. (1999. 2. 8 개정)
1. 생략
2. “건축물” 이라 함은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물, 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고 기타 대통령령이 정하는 것을 말한다
3 ~ 18 생략
② 생략
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
【질의】
본인은 다음과 같이 소유자별로 그 지분평수가 다른 토지를 공동으로 제공하고, 그 지상에 건물을 신축하여 부동산매매업 및 부동산임대업을 영위하고자 관할세무서로부터 공동사업자등록을 하고 건축물(이하 “설치물” 이라 함)을 신축하던 도중에 각 소유자별 자금사정이 여의치 않아 동 토지와 건축중에 있는 설치물을 함께 타인에게 모두 양도하고자 할 때 다음과 같은 의문사항이 있어 질의함.
건축물은 고층건축물을 신축하려고 하였던 것으로서(20층 건물), 매매계약일 현재 공사진행상황은 지하층은 땅파기 공사를 포함하여 완성단계에 있고, 지상1층부터 5층까지는 진행상황은 지하층은 땅파기 공사를 포함하여 완성단계에 있고, 지상1층부터 5층까지는 각 층별 스라브와 벽면이 지붕없이 완성되고 그 이상층은 가로 세로의 철골 기둥만 설치한 상태로서 전체 공정의 약 30%정도 완성된 상태로서, 건축법 제2조에서 말하는 건축물로는 보기 어려운 상태임.
3. 질의 내용
<질의1> 위와 같은 경우 토지와 건축중에 있는 설치물을 각 토지소유자들이 동일한 매수인과 따로따로 별도의 계약을 체결하여 양도할 경우 이를 부동산매매업(사업소득)에 해당하는 것으로 보아야 하는지 또는 양도소득에 해당하는 것으로 보아야 하는지.
<질의2> 양도소득에 해당된다면 설치물도 건물로 보아 양도소득세가 과세되는지.
<질의3> 또한 사업소득이나 양도소득에 불구하고 지분권 소유자별로 양도가액과 취득가액을 구분 계산할 경우 그 구분계산방법(토지의 취득은 1977. 1. 1 이전임.)
<질의4> 총 양도가액 중 토지가액과 설치물가액으로 각각 구분표시하여 별도의 양도계약을 체결할 경우 설치물가액에 대한 부가가치세 해당여부 및 부가가치세가 해당된다면 그 과세표준계산시 지분권자별로 안분계산하는 방법
【회신】
1. 부동산매매업 및 부동산임대업을 영위하기 위한 공동사업자가 건물을 신축중에 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화(미완성 건축물)를 인도 또는 양도하는 경우에는 부가가치세법 제6조 제1항의 규정에 의한 재화의 공급에 해당하여 부가가치세가 과세되는 것이며,
2. 또한 동 사업자가 미완성 건축물을 양도함으로서 발생하는 소득은 부동산매매업에 따른 사업소득에 해당하는 것이며, 공동사업자별 소득금액의 계산은 그 지분비율에 따르는 것임.
【질의】
(상황)
1. 본인이 1975년에 취득한 ○○시소재 토지가 토지초과이득세법에 의한 유휴토지이고, 택지초과소유상한에 관한 법에 의한 택지초과소유부담금 부과대상이 되어 세금부담이 과중한 관계로, 1994년에 상가가 포함된(상가면적 약10) 전체 20층 주상복합아파트(19세대) 건축허가를 받고 1994. 10.에 사업자등록(주택신축판매업)을 하고 착공하였음.
2. 건축하던 중에 아파트분양이 전혀 되지 않고, 시공회사의 건축비 독촉 등의 자금압박으로, 20층의 지붕이 시공이 되지 않고 18층까지 골조만 완공된 상태에서 공사비 대가로 시공회사에 토지 및 공사중인 건물을 양도하기로 하였음.
본인은 최근 3년간 상기 부동산거래 이외에 다른 부동산 거래는 전혀 없음.
(질의) 상기 매매에 대하여 신고할 세금은 다음 중 어느 것인지.
(갑설) 양도소득세 대상임.
이유 : 사업할 의사는 있었으나 도중에 사업을 포기하였고, 주택을 신축하여 판매한 것이 아니며, 최근에 부동산매매사실이 전혀 없고, 지붕이 없으므로 건축물이 아님.
(을설) 사업소득세 대상임.
이유 : 사업할 의도가 분명하며, 사업자등록이 있고, 건축중인 경우에도 이미 시공된 18층까지는 각 층에 슬라브가 있으므로 건축물로 보아야 함.
【회신】
주택신축판매사업자가 건설중인 주택과 그 부수토지를 양도함으로써 발생하는 소득은 건설업에 따른 사업소득에 해당함.
【질의】
개인이 1972년도에 취득하여 보유하던 대지에 상가를 지어 분양할 목적으로 건설업자와 도급계약을 맺어 건물을 신축하는 과정에서 신축자금이 여의치 못하여 아래와 같이 타인에게 신축중인 상태로 양도하는 경우 소득세 과세에 의문이 있어 질의함.
신축 및 양도경위
①1972. 10. 15 주택취득 거주 ②1995. 11. 20 상가건물 신축허가
③1995. 12. 5 공사도급계약(도급액 : 10억원) → 준공 후 대금지급조건
④1995. 12. 10~1996. 2. 29 주택철거ㆍ터파기 및 골조공사 일부 시공중(건설업자 투입원가 : 1억원) ⑤1996. 2. 1 사업개시 전 사업자등록(부동산매매업)
⑥1996. 3. 20 도급공사 타결(현재 공정으로 공사대금지급)
⑦1996. 4. 25 자금사정 악화로 미완성 건물은 계약과 동시 양도하고(대금수령), 토지는 사용승락 후 1997. 2에 잔금수령 후 등기이전(약정)
⑧1996. 4. 25 사업자 폐업신고 ⑨1996. 5.~1997. 2 인수자가 건물준공 분양
⑩1997. 2 토지잔금지급
[질의1] 양도한 토지 및 미완성 시설물을 양도소득세로 신고하여야 하는지.
①토지와 미완성 시설물을 각각의 부동산으로 보아 신고하는지.(1996 : 미완성 시설물 양도, 1997년 : 토지양도)
②미완성 시설물을 토지양도에 포함 신고할 수 있는지 여부하는지.(미완성 시설물이 건축법상 건물에 미해당 : 1997년 양도)
[질의2] 토지 및 미완성 건축물의 양도금액을 부동산매매업의 수입금액으로 보아 종합소득세로 신고하여야 하는지.
[질의3] 부동산매매업으로 과세하는 경우 토지와 미완성 시설물의 수익금에 실현시기를 각각 달리하여(시설물 : 1996ㆍ토지 : 1997) 신고하여야 하는지.
【회신】
1. 현행의 소득세법상 건물 중의 상가는 지방세법시행령 제75조의 2 제1호 규정에 따라서 지붕과 벽 또는 기둥이 있는 점포를 말하는 것임.
2. 건물의 건축 중에 그 시공 정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 경우로서 부동산매매업을 영위하는 사업자가 건축 중인 건물을 매도하는 경우에는 사업소득세가 과세되는 것이며, 부동산매매업을 영위하던 사업자가 사업을 폐지한 후에 건축중인 건물을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임.
○ 소득46011-2057,1996.07.19
자기의 토지위에 건물을 신축하여 분양할 목적으로 사업자등록을 한 사업자가 건축중인 건물과 토지를 제3자에게 매도함으로써 발생하는 소득은 당초의 사업목적(부동산매매업)에 따른 사업소득에 해당함
○ 소득46011-404,2000.03.30
자기의 토지에 오피스텔 등을 신축ㆍ분양목적으로 사업자등록한 후 건축중인 건물과 토지 등이 경매 등이 된 경우 ‘부동산매매업’ 소득임
○ 재산01254-2523,1987.09.16
소유하던 토지 위에 건축허가를 득하여 건축물을 시공 중에 건축물로 볼 수 없는 시설물상태에서 토지와 시공된 시설물을 함께 양도한 경우에는 양도가액 전액을 토지에 대한 대가로 보아 양도소득세가 과세되는 것임.
○ 국심98서3136,1999.08.18
임대용 부동산을 매매하고 잔금수령 및 소유권이전등기 전에 폐업한 경우 ‘폐업시잔존재화’ 로서 과세안되고, 실제 매매금액에 의해 폐업일을 공급시기로 보아 과세함
○ 대법97누11409,2000.02.22
--- 당시의 건축중인 휴게소 건물이 양도소득세 부과대상인 ‘건물’ 로 인정될 만한 형태와 구조를 갖추고 있어야 된다고 할 것이고, 만일 건축중인 휴게소 건물이 양도소득세 부과대상인 ‘건물’ 로 인정되지 아니한다면 탈퇴 이후 완성된 휴게소 건물은 ○○○ 단독으로 원시취득한 것이 되어 그 건물지분에 관하여 원고앞으로 경료된 소유권보존등기가 ○○○에게 이전되었다 한들 이를 ‘건물(지분)’ 의 유상양도라고 볼 수는 없다고 할 것이다.