1. 질의내용 요약
분양목적으로 1994.3.29 다세대주택 4세대 신축하여 1994.8.11 1세대 분양, 1997.1.31 1세대분양하고 2세대는 현재 분양되지 않아 임대하고 있는 경우 본인 8년 거주주택 양도시 임대하고 있는 2세대가 1세대1주택 판정시 거주자의 주택수에 포함되는지 아니면 사업용자산으로 인정되는지 여부(건설업으로 사업자등록 되어 있으며 임대소득에 대해 종합소득으로 신고됨)
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정)
1 ~ 5 생략
6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득
7 ~ 16 생략
② ~ ③ 생략
○ 소득세법시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】
① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업” 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 주택을 건설하여 판매하는 사업
2. 삭 제 (1995. 12. 30)
② ④ 생략
○ 소득세법기본통칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】
영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다.
1 ~ 4 생략
5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다.
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세” 라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정)
1 ~ 2 생략
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (1998. 12. 28 개정)
4 생략
○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 단서생략
② ~ ⑧ 생략
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
1. 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어 판매를 목적으로 신축한 다세대 주택을 일시적으로 임대하다 양도하는 경우에는 당해 주택은 사업용자산에 해당하여 거주자의 주택으로 보지 아니하는 것이나,
2. 그 주택이 당해 사업(판매업)을 폐업함으로서 자가공급받는 주택에 해당하는 경우에는 거주자의 주택으로 보는 것임.
○ 소득46011-1859,1999.5.18.
부동산매매업자가 매매용부동산을 임대용으로 전환한 후 당해 부동산을 판매하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것이며, 그 부동산을 일시적으로 임대한 후 판매하는 때에는 부동산매매업에 해당하는 것이나, 귀 질의가 일시적인 임대에 해당하는지는 사실판단할 사항임
○ 소득46011-10116, 2001.2.13.
1. 주택신축판매업(주택을 건설하여 판매하는 사업)은 소득세법 제19조 제1항 제6호 및 같은법시행령 제32조 제1항의 규정에 의하여 건설업에 해당하며, 판매를 목적으로 신축한 주택이 판매되지 않아 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 건설업으로 봄. 이 경우 판매를 목적으로 신축한 것인지, 임대를 목적으로 신축한 것인지 여부는 사실판단에 속하는 사항임. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 동법에 의하여 분양하는 사업은 건설업에 해당하지 아니하며(1995.12.30. 소득세법시행령 제32조 제1항 제2호 삭제), 이 경우 양도소득세의 감면 여부는 조세특례제한법 제97조의 요건에 의하는 것이나 감면요건에 해당하지 아니한다고 하여 소득의 구분이 달라지는 것은 아님.
2. 임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당함. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지, 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임.
소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 1세대1주택을 적용함에 있어 같은영 제32조 규정에 의한 주택신축판매업을 영위하는 거주자가 판매목적으로 건설하여 보유하고 있는 주택은 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임.
1. 현행의 소득세법상, 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되는 요건을 판단함에 있어서, 건설(주택신축판매)업을 영위하는 거주자의 분양 중인 주택은 소유주택으로 보지 아니하는 것이나,
2. 미분양 상태에서 그 사업을 폐업한 후에 보유하고 있는 주택은 소유 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 요건을 판단하는 것임