1. 질의내용 요약
취득시기가 상이한 토지와 건물을 일괄 양도하고 토지는 기준시가로, 건물은 실지거래가액으로 계산 할 수 있는지 여부와 이 경우 토지는 양도차익이 발생하고 건물은 양도차손이 발생한 경우 양도차익을 통산하여 계산 할 수 있는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994.12.22 개정)
○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
① ~ ③ 생략
④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.
○ 부가가치세법시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】
① ~ ③ 생략
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등” 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가” 라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)
2. ~3 생략
⑤ 삭 제 (2000. 12. 29)
○ 소득세법 제102조 【양도소득금액의 구분계산 등】(1999.12.28 제목개정)
양도소득금액은 다음 각호의 소득별로 구분하여 계산한다. 이 경우 소득금액을 계산함에 있어서 발생하는 결손금은 이를 다른 호의 소득금액과 통산하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정)
1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 소득 (2000. 12. 29 개정)
2. 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 소득 (2000. 12. 29 개정)
○ 소득세법기본통칙 92-1 【양도소득세의 과세표준계산】
① 1과세기간에 수필지의 토지등을 양도함으로써 양도자산별로 양도차익과 결손금이 각각 발생한 경우에는 그 양도자산을 미등기 양도자산과 그외 양도자산으로 먼저 구분하고 그외의 양도자산 중에서 보유기간별로 구분하여 각각 양도차익과 결손금을 가감하여 계산한다.
② 제1항의 규정에 의하여 양도차익과 결손금을 가감산한 결과 어느 하나가 결손금이 있는 경우에는 그 결손금을 다른 두 양도차익합계액에서 각 양도차익이 차지하는 비율에 따라 결손금을 안분하여 이를 해당양도차익에서 공제한다. 이하생략
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
1. 자산양도차익을 산정함에 있어 토지와 건물을 자산별로 기준 또는 실지거래가액으로 각각 달리 할 수 있는 것이며, 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 안분 계산한 가액을 토지 또는 건물의 취득가액 또는 양도가액으로 하는 것임.
2. 질의의 경우와 같이 건물부분에서 양도차손이 발생한 경우에는 소득세법 제102조의 규정에 의하여 이를 토지부분에서 발생할 양도차익과 통산하는 것임.
소득세법시행령 제166조 제4항 제3호의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고함에 있어 토지와 건물을 함께 양도하거나 취득한 경우로서 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 안분계산한 가액을 토지 또는 건물의 취득가액 또는 양도가액으로하여 소득세법 제100조 제1항의 규정에 따라 자산별로 양도차익을 산정할 수 있는 것임.
○ 국심99부619,1999.09.02
---- (7) 위 사실을 종합해 보면, 쟁점토지의 취득가액은 거래증빙에 의해 확인되지 않는다 할 것이나, 쟁점건물의 실지취득가액 180,065,900원은 증빙에 의하여 확인된다 할 것이고, 토지와 건물의 가액을 구분함이 없이 일괄 양도한 경우 각 자산별 실지거래가액을 산정함에 있어서 기준시가로 안분 계산한 가액을 각 자산별 실지거래가액으로 볼 수 있는 것(국심 95서 3955, 1996. 2. 28 같은뜻)이므로 쟁점부동산의 실지양도가액 480,000.000원을 쟁점토지의 기준시가와 쟁점건물의 과세시가표준액으로 안분 계산한 토지가액 310,991,909원과 건물가액 169,008,091원을 쟁점토지와 쟁점건물의 실지양도가액으로 인정할 수 있다 할 것이다.
(8) 토지와 건물을 함께 취득하거나 양도하더라도 각각 별개의 방법에 의하여 그 양도차익을 산정할 수 있다 할 것(대법원 97누 11829, 1997. 12. 26 같은뜻)이므로 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 않는 쟁점토지는 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 과세하여야 할 것이고, 실지거래가액이 증빙에 의해 확인되는 쟁점건물은 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하여 과세하는 것이 합당하다고 판단된다.
----생략
○ 대법93누10019,1994.06.14
【제목】
수개의 자산을 일괄거래하고 전체의 실지거래가액만이 확인되는 경우에 기준시가에 의하여 안분한 가액이 실지거래가액인지 여부
【요약】
소득세법시행령 제170조 제2항은 그 입법취지나 내용에 비추어 볼 때, 토지와 건물 등 수개의 자산을 일괄거래한 경우로서 그 전체의 실지거래가액은 확인되지만 각각의 실지거래가액에 대한 구분이 불분명한 때에 그 가액의 합리적인 산정방법으로 기준시가의 비례에 의한 안분계산방법을 규정한 것인 바, 매도인이 이 사건 임야를 비롯한 전체 임야를 각 필지별 가치의 우열을 구분, 특정함이 없이 전체로서의 거래가액을 정한 것이라면 이 사건 임야의 실지양도가액은 전체의 실지거래가액을 기준시가에 의하여 안분한 가액이라 할 수 있고, 따라서 양도 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당한다.
○ 대법95누7246,1995.09.29
【요약】
토지와 건물 일괄 양도시 개별 실지가액 구분 불분명하면 기준시가로 안분하여 즉각의 실지거래가액 계산 가능
가. 양도소득금액은 양도자산별로 계산하여야 하므로 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 산정하여야 할 경우 중 토지와 건물 등 수개의 부동산을 일괄 거래한 경우에 전체의 실지거래가액은 확인되지만 각각의 실지거래가액에 대한 구분이 불가능한 때에는 구 소득세법시행령(1990. 12. 31 대통령령 제13194호로 개정되기 전의 것) 제170조 제2항에 의하여 양도자산별 기준시가에 비례하여 안분계산하는 방법으로 각각의실지거래가액을 계산할 수 있다.
나. 위 ″가″항의 경우에 있어서 한쪽의 실지거래가액이 불분명한 자산이 있는 경우, 위와 같이 안분된 한쪽의 실지거래가액을 기준으로 같은법시행령 제170조 제1항 단서에 의하여 다른 쪽의 실지거래가액을 환산할 수 있다.