1. 질의내용 요약

주택건설촉진법의 규정에 의한 재건축사업지구 내의 주택을 소유하고 있던 거주자가 조합원의 자격으로 관리처분계획인가고시 등에 따른 환지청산금을 납부하고 신축아파트를 취득하여 양도하는 것에 대한 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우 추가부담한 청산금에 대한 필요경비 공제방법

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)

나. 제94조 제1항 제3호 내지 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정)

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액 (2000. 12. 29 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

3. 삭 제 (2000. 12. 29 개정)

4. 양도비등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

② ~ ⑦ 생략

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① ~ ⑤

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액” 이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (1997. 12. 31 개정)

1. 토 지 (1997. 12. 31 개정)

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

2. 건 물 (1997. 12. 31 개정)

가. 법 제99조 제1항 제1호 다목에 규정된 건물(그 부수토지를 포함한다) (1999. 12. 31 개정)

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

나. 가목외의 건물 (1999. 12. 31 개정)

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

3. 법 제94조 제1항 제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산을 제외한다) (2000. 12. 29 개정)

취득당시의 기준시가×7/100

4. 제1호 내지 제3호 외의 자산 (1997. 12. 31 개정)

취득당시의 기준시가×1/100

⑦ ~ ⑬ 생략

○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31 개정)

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5 ~ 6 생략

② 생략

③ 도시개발법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. (2000. 12. 29 개정)

④ ~ ⑧ 생략

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일46014-1526,1997.6.23.

본인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○번지 ○○아파트(아파트 55m², 대지지분 55/4 4,946m²)을 취득하여 소유하고 있는 중 재건축조합이 형성되어 재건축하게 됨에 따라 동 아파트는 멸실하고 새로운 아파트(50평형)을 배정받게 되었음.

본인의 추가부담분인 42,643,000원을 필요경비 중

1. 동법 제97조 제1항 제1호 단서의 규정인 취득가액에 포함하는지.

2. 아니면 동법 제97조 제1항 제2호의 설비비와 개량비 제3호의 자본적지출액 제4호의 양도비용 중 어디에 해당하는지.

【회신】

주택건설촉진법의 규정에 의한 재건축사업지구 내의 주택을 소유하고 있던 거주자가 조합원의 자격으로 관리처분계획인가고시에 따른 환지청산금을 납부하고 신축아파트를 취득하여 양도하는 것에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 추가부담한 청산금은 취득가액에 포함하는 것임.

○ 재일46014-2086,1997.9.3.

토지구획정리사업법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 소득세법 제88조 제2항의 규정에 의하여 양도로 보지 아니하며, 그 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 동법시행령 제162조 제3항의 규정에 의하여 환지 전 토지의 취득일이 되는 것임. 다만, 환지면적이 권리면적을 초과하여 환지청산금을 납부하는 과도면적(증평)부분은 환지 전 토지와는 별도로 환지시에 새로이 취득한 것으로 보는 것임.

이 경우에 의하여 취득한 토지의 양도에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 산정함에 있어 취득가액은 취득일 직전의 지가공시및토지등의평가에 관한법률에 의한 개별공시지가에 의하여 계산하는 것이며, 그 취득일이 1990.8.30. 이전에 도래한 경우에는 소득세법시행령 제164조 제10항의 규정에 의한 산식으로 환산한 가액에 의하여 계산하는 것임.

○ 재일46014-1584,1996.7.3.

1.도시재개발법에 의한 재개발사업이 시행되어 주택이 철거된 후에 재개발 조합원으로부터 조합원 지분을 양수한 자가 취득하는 재개발주택의 취득시기를 판정함에 있어서, 관리처분인가 내용에 따른 청산금을 추가로 부당하지 아니한 부분에 대한 건물과 그 부수토지의 취득시기는 당초 조합원 지분을 양수할 때의 잔금청산일이 취득시기임.

2.청산금을 추가로 납부한 부분에 대한 건물의 취득시기는 소득세법시행령 제162조 제1항 제4호 규정에 따라서 사용검사필증 교부일이나, 사용검사 전에 사용승인을 얻은 경우에는 그 사용승인일이 취득시기임.

3.청산금을 추가로 납부한 부분에 대한 건물의 부수토지의 취득시기는 추가납부한 청산금의 잔금을 청산한 날임.

위 1.과 3.의 경우로서 잔금청산일 전에 소유권이전등기를 먼저한 경우에는 그 등기 접수일을 취득시기로 보는 것임.

○ 도시재개발아파트의 계산사례(1994.11국세청 업무지침)

【요 약】

종전주택의 평가액과 분양받은 재개발아파트의 평가액과의 차액(환지청산금)을 납부하는 과도면적(건물면적 증필)은 환지시에 새로 취득한 것으로 보는 것으로, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우 환지청산금 납부로 인하여 새로 취득한 것으로 보는 건물 증가면적에 대한 기준시가를 취득가액으로 양도소득세를 산정

- 예) 환지청산금 10,000,000원(건축에 소요된 비용 250,000원/m²)

⇒ 환지청산금 납부로 증가된 건물면적 10,000,000 / 250,000 = 40m²

⇒ 40m² × 건물기준시가