1. 질의내용 요약

【상 황】

토지의 소유자는 배우자이고 건물의 소유자는 아들인 부동산을 증여받아 증여받은 날로부터 1년이내에 사정에 의하여 부득이 양도함

- 수증일 : 2001.10.13

- 배우자의 토지 취득일 : 1964.1.25

- 아들의 건물 취득(신축)일 : 1993.07.10(사용승인일)

- 양도 실지거래가액 : 125,000,000원

【질 의】

<토지의 양도차익 계산>

1. 취득후 1년이내의 자산 양도로써 실지거래가액에 의한 양도소득세 과세인지?

2. 토지의 취득가액은

- 이월과세 적용 여부

- 수증일의 평가가액으로 하는지 여부

3. 필요경비 개산공제(취득가액의3%) 적용여부

4. 장기보유특별공제는

5. 세율적용은

<건물의 양도차익 계산>

6. 부당행위 계산 여부

7. 부당행위계산 부인 규정에 해당한다면 건물의 양도소득세 납세의무자는

8. 건물의 취득가액은

- 아들의 취득일 기준인지 여부

- 수증일 기준인지 여부

9. 필요경비 개산공제(취득가액의3%) 적용여부

10. 장기보유특별공제는

11. 세율적용은

12. 기준시가로 계산 가능 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) 이하생략

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)

1. ~ 3 생략

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

5. 생략

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정)

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액 (2000. 12. 29 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

3. 삭 제 (2000. 12. 29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (1994. 12. 22 개정)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 28 개정)

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정)

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정)

④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호 각목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다. (2000. 12. 29 개정)

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1996. 12. 30 신설)

⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다. (1996. 12. 30 신설)

⑦ 제1항 제1호 가목 단서의 규정을 적용함에 있어서 제96조 제1항 제1호의 규정에 의한 고급주택을 양도한 거주자가 당해 주택의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 주택에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (1999. 12. 28 신설)

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액” 이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (1997. 12. 31 개정)

1. 토 지 (1997. 12. 31 개정)

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 31/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

2. 건 물 (1997. 12. 31 개정)

가. 법 제99조 제1항 제1호 다목에 규정된 건물(그 부수토지를 포함한다) (1999. 12. 31 개정)

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

나. 가목외의 건물 (1999. 12. 31 개정)

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

이하생략

○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액” 이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익” 이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22 개정)

② 제1항에서 “장기보유특별공제액” 이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994. 12. 22 개정)

양도차익의 100분의 10

2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 (1994. 12. 22 개정)

양도차익의 100분의 15

3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (1994. 12. 22 개정)

양도차익의 100분의 30

③ 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고급주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (1994. 12. 22 개정)

④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. (1996. 12. 30 단서신설)

⑤ 양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정)

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 비율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액” 이라 한다)을 그 세액으로 한다. (1999. 12. 28 개정)

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 중 다음 제2호 및 제3호에 규정된 것을 제외한 자산 (2001. 12. 31 개정)

제55조 제1항의 규정에 의한 세율

2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2001. 12. 31 개정)

양도소득과세표준의 100분의 36

3. 미등기양도자산 (2001. 12. 31 개정)

양도소득과세표준의 100분의 60

4. 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 자산 (2000. 12. 29 개정)

가. 대통령령이 정하는 중소기업(이하 이 장 및 제160조 제6항에서 “중소기업” 이라 한다)외의 법인의 주식 등으로서 대주주가 1년 미만 보유한 주식 등 (2001. 12. 31 개정)

양도소득과세표준의 100분의 30

나. 중소기업의 주식등 (2000. 12. 29 신설)

양도소득과세표준의 100분의 10

다. 가목 및 나목외의 주식등 (2000. 12. 29 개정)

양도소득과세표준의 100분의 20

5. 삭 제 (2000. 12. 29)

② 제1항 제2호 및 제4호 가목의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 당해 자산의 취득일로 본다. (2000. 12. 29 개정)

1. 상속받은 자산은 피상속인이 당해 자산을 취득한 날 (2000. 12. 29 개정)

2. 제97조 제4항의 규정에 해당하는 자산은 증여자가 당해 자산을 취득한 날 (2000. 12. 29 개정)

이하생략

○ 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (1995. 12. 29 개정)

② 양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 제1항에 규정하는 특수관계자에게 자산을 증여(제97조 제4항의 규정을 적용받는 배우자의 경우를 제외한다)한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 3년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. (1996. 12. 30 개정)

③ 제97조 제6항의 규정은 제2항의 규정에 의한 연수의 계산에 관하여 이를 준용한다. (1996. 12. 30 개정)

④ 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1995. 12. 29 신설)

○ 소득세법시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】

① 삭 제 (1999. 12. 31)

② 삭 제 (1999. 12. 31)

③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때” 라 함은 제98조 제2항 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

④ 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항 본문 중 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간” 은 “양도일 또는 취득일 전후 각 6월의 기간” 으로 본다. (1999. 12. 31 개정)

⑥ 삭 제 (2000. 12. 29)

⑦ 삭 제 (1999. 12. 31)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 제도46014-10108,2001.03.20

1. 배우자로부터 증여 받은 부동산을 5년 이내에 양도하는 경우 취득가액은 소득세법 제97조 제4항의 규정에 의해 증여한 배우자의 취득가액으로 하는 것이며, 이 경우 당해 자산의 취득일은 증여 받은 날이 되는 것임.

2. 귀 질의의 경우 증여를 원인으로 취득한 부동산을 취득후 1년 이내에 양도하는 경우에는 소득세법 제96조 제1항 단서, 제4호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의거 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 계산하는 것임.

○ 재산46014-1445,2000.12.01

배우자로부터 증여받은 자산을 증여일로부터 5년 이내에 타인에게 양도하는 경우로서 당해 자산의 양도차익을 계산하는 경우, 납세의무자는 수증자가 되는 것이나, 취득가액의 계산은 전소유자인 배우자의 취득가액과 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액을 필요경비로 산입하는 것임.

○ 재재산46014-276,2000.09.28

의제취득일전에 취득한 부동산을 2000. 1. 1 이후 양도하고 소득세법 제96조 제1항 제6호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 신고하는 경우에 취득가액은 동법시행령 제176조의 2 제3항 제3호 및 제4항 제1호의 규정에 의하여 동조 제2항 제2호의 규정을 준용하여 계산한 환산가액을 적용할 수 있는 것임.

○ 재산46014-13,2001.01.04

의제취득일(1985. 1. 1)전에 취득한 부동산을 양도하고 양도차익의 산정을 실지거래가액에 의하는 경우로서 양도가액은 실지거래가액이 확인이 되나, 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없어 의제취득일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여 산정하는 경우

필요경비의 계산은 소득세법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 취득가액과 같은법시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 개산공제액을 합한 금액으로 하는 것임.

○ 재일46014-1949,1998.10.10

자산양도차익을 산정함에 있어 토지와 건물을 자산별로 기준 또는 실지거래가액으로 각각 달리 할 수 있는 것이며, 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 안분 계산한 가액을 토지 또는 건물의 취득가액 또는 양도가액으로 하는 것임.

○ 재일46014-2178,1997.09.12

국세기본법시행령 제20조의 규정에 의한 친족으로부터 자산을 증여(소득세법 제97조 제4항의 규정을 적용받는 배우자의 경우는 제외함)받은 자가 그 증여일부터 3년 이내에 당해 자산을 타인에게 양도한 경우로서 수증자가 부담하는 증여세액과 그 증여받은 자산을 다시 타인에게 양도함으로써 부담하는 양도소득세의 합계액이 증여자가 타인에게 그 자산을 양도한 것으로 간주하여 부과하는 양도소득세의 합계액보다 적은 경우에는 조세를 부당하게 감소시킨 것으로 인정하여 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 보고 증여자에게 양도소득세를 과세하는 것임.

○ 재일46014-632,1999.03.31

특수관계자에게 자산을 증여(소득세법 제97조 제4항의 규정을 적용받는 배우자의 경우를 제외함)한 후, 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 3년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 보아 양도차익 산정시 수증자가 납부한 증여세에 대하여 거주자가 배우자에게 증여한 경우와 마찬가지로 필요경비로 산입함.