1. 질의내용 요약
【상 황】
1992년 아파트 1채(64평형)를 매입하여 2002년 현재까지 거주하고 있으며, 살던 집 일반주택을 1996년 다가구 주택으로 신축한 1채(지하 98㎡ : 2가구, 1층 105㎡ : 3가구, 2층 105㎡ : 3가구, 3층 104㎡ : 1가구)와 2000년 신축한 주택 1채(토지,건물 1/2공유지분)【지하 224.83㎡ : 제1종 근린생활시설, 1~3층 각 218.53㎡ (18가구)】를 세무서에만 주택임대사업자(면세사업자)로 등록(구청에 임대주택사업자로 등록 안됨)하고 2002년 현재까지 소득신고 해온 상태임.
【질의1】상기 아파트를 6억원 이하로 매매시 1가구 1주택으로 양도소득세 면제여부
【질의2】상기 1996년 신축 다가구 주택 매매시(시가 6억원 이상) 임대주택 사업자로서 5년 이상 임대시 감면혜택 여부 및 범위 ?
【질의3】최근 국세청 조치에 따른 주택매매가 6억원 이상일 때 실거래가격 양도소득세 과세에 다가구 임대주택은 어떤 적용을 받는지?
【질의4】상기 2000년 신축주택의 토지,건물 1/2 공유자 지분일 때 1가구 1주택 적용여부
가. 지층과 1~3층의 용도가 다를 때 사업자 등록은 간이과세와 주택임대 사업자로 각각 등록해야되는지?
나. 1~3층 주택부분만 주택임대사업자로 등록하면 어떤 세재 혜택이 있는지 알려주십시오
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 29 제목개정)
① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택” 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29 개정)
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28 개정)
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28 개정)
② 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2001. 12. 29 개정)
③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.
④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28 개정)
○ 조세특례제한법시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 31 제목개정)
① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자” 라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001. 12. 31 개정)
○ 조세특례제한법시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】(2001. 12. 31 제목개정)
② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비 계산에 관하여는 소득세법시행령 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (1998. 12. 31 개정)
③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001. 12. 31 개정)
④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001. 12. 31 개정)
1. 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증 (1998. 12. 31 개정)
2. 임대차계약서 사본 (1998. 12. 31 개정)
3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 (1998. 12. 31 개정)
4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본 (1998. 12. 31 개정)
5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류 (1998. 12. 31 개정)
⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간” 이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998. 12. 31 개정)
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (1998. 12. 31 개정)
2. 삭 제 (2001. 12. 31)
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 (1998. 12. 31 개정)
3의 2. 삭 제 (2001. 12. 31)
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (1998. 12. 31 개정)
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (2001. 12. 31 개정)
○ 조세특례제한법시행규칙 제44조 【주택임대기간의 계산】
영 제97조 제5항 제5호에서 “재정경제부령이 정하는 기간” 이라 함은 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간을 말한다. (1999. 4. 26 개정)
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세” 라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (1998. 12. 28 개정)
○ 소득세법 시행령 제156조 【고급주택의 범위】
법 제89조 제3호에서 “거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다. (1998. 12. 31 개정)
1. 생략
2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것 (1999. 9. 18 개정)
3. 엘리베이터ㆍ에스컬레이터 또는 67제곱미터 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주택
○ 부가가치세 기본통칙 1-4-3...5 (겸업사업자의 사업자등록)
부가가치세의 과세사업과 면세사업을 겸업하는 사업자는 법 제5조의 규정에 의한 사업자등록증을 교부받아야 한다. 이 경우 당해 사업자는 소득세법 제197조의 2 또는 법인세법 제67조의 규정에 의한 사업자등록을 별도로 하지 아니한다.
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
1. 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의한 건축허가를 받아 건축된 다가구주택을 5호(독립하여 거주할 수 있도록 구획된 각 1가구를 1호로 봄)이상 임대하는 경우로서 임대주택법에 의한 임대사업자등록이 불가한 경우라도 임대에 관한 사항을 주택의 임대를 개시한 날로부터 3월이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 주택임대신고서(부가가치세법의 규정에 의한 사업자등록 한 경우를 포함)에 의하여 신고하고 그 임대기간이 5년이상 경과한 후 양도하는 경우에는 조세감면규제법 제67조 및 같은법시행령 제64조 규정에 따라 양도소득세를 50%(10년이상 임대한 경우는 100%)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임.
2. 조세감면규제법 제67조의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 경우에 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준 신고기한내에 세액감면신청서를 제출하지 아니하여도 동법 규정에 의한 감면요건에 해당하면 양도소득세를 감면받을 수 있는 것임.
조세감면규제법시행령 제64조 제1항에서 규정하는 “5호”를 판정함에 있어서 1호는 1주택(지분으로 소유한 주택 제외, 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 경우 한가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것임)을 말하는 것임.
○ 재일46014-411,1997.2.25.
1. 1세대2주택을 소유한 거주자가 그 중 1주택을 멸실한 후 건설교통부장관이 정하는 다가구용단독주택을 재건축하여 임대를 개시하고 임대주택의 소재지관할세무서장에게 주택임대신고서를 제출한 경우, 그 다가구주택이 조세감면규제법 제67조 규정에 의한 장기임대주택에 해당하면 소득세법 규정에 의한 1세대1주택 판정시 소유주택으로 보지 아니하는 것임.
2. 따라서 귀 문의 경우 소관세무서장의 조사에 의하여 임대를 개시한 다가구주택이 조세감면규제법 제67조 및 동법시행령 제64조의 규정에 의한 장기임대주택으로 판정되면 그 다가구주택을 제외한 소유주택만을 대상으로 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용 1세대1주택 비과세 여부를 가리는 것임.
※조세감면규제법 제67조 ⇒ 현행 조세특례제한법 제97조
※조세감면규제법시행령 제64조 ⇒ 현행 조세특례제한법시행령 제97조