1. 질의내용 요약

【상 황】

□ 2002.3.13 부 사망으로 부 소유의 ○○시 ○○구 소재 아파트 및 ○○도 ○○군 소재(34년 보유) 농가스레트 주택을 상속받음.

□ 2001.12.30 ○○시 ○○구 소재 아파트를 본인 명의로 취득

2002.5.6 재건축승인 2002.10월 주택멸실

【질 의】

□ 재건축공사중인 아파트의 주택해당여부

□ 상속받은 아파트의 양도소득세 비과세 요건

□ ○○군 소재 주택을 모에게 증여시 1세대2주택에서 제외되는지 여부?

□ 상속받은 2주택을 모두 양도한 후 재건축중인 아파트를 양도할 경우 양도차익 산정방법은?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 생략

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정)

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29 개정)

나. 지상권 (2000. 12. 29 개정)

다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29 개정)

○ 소득세법기본통칙 94-1 【부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시】

영 제157조 제3항에서 “부동산을 취득할 수 있는 권리” 라 함은 법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다.

1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등)

○ 소득세법 시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】의 구법:2002.10.01 소득세법 시행령 제령령17751호, 개정

① 생략

② 1주택을 소유한 1세대(상속개시일 현재 무주택세대를 포함한다)가 상속에 의하여 피상속인이 상속개시당시 소유한 1주택(피상속인이 상속개시당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각호의 순위에 따른 1주택을 말한다)을 취득한 경우 당해 상속받은 주택은 보유기간 및 거주기간의 제한없이 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 10. 1 개정)

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31 개정)

2.~4. 생략

○ 소득세법 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액” 이라 한다)에 의한다. (2002.12.18 개정)

1. 생략

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2000. 12. 29 개정)

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서일46014-10087, 2003.01.23

상속받은 주택과 그 밖의 주택(이하 일반주택이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택의 비과세를 판정하는 것이며, 상속받은 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임.

다만, 2002. 12. 31 이전에 1주택 또는 무주택 상태에서 상속받은 1주택을 2004. 12. 31까지 양도하는 경우에는 소득세법시행령 부칙(2002. 12. 30 대통령령 제17825호) 제19조의 규정에 의하여 보유기간 및 거주기간의 제한없이 양도소득세가 비과세되는 것임.

○ 재일46014-386,1997.02.21.

소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조 제1항의 규정에 의하여 비과세되는 1세대1주택의 판정은 양도일 현재를 기준하여 각 세대별로 판정하는 것임. 이 경우 세대구분은 주민등록표에 의하는 것이나 주민등록상의 등재내용과 실질내용이 다른 경우에는 실질내용에 따르는 것이므로 이 경우 관할세무서장의 조사결과 부모의 주소 또는 거소와 다른 주소 또는 거소에서 별도의 세대를 구성하고 생계를 달리한 사실이 확인되는 경우에는 각각의 세대를 독립된 1세대로 적용하는 것임.

○ 재일46014-323,1998.02.25

상속개시일 현재 무주택세대 또는 1주택을 가진 세대가 상속에 의하여 하나의 주택을 취득하여 그 상속주택을 양도하는 경우 당해 상속주택은 보유기간에 제한없이 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세되는 것이며, 이 경우, 상속주택이라 함은 피상속인이 상속개시당시 소유한 1주택을 말하는 것이며 피상속인이 2주택 이상을 소유한 경우에는 다음의 순위에 따른 1주택을 상속주택으로 보는 것임.

1) 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2) 피상속인 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1 주택

3) 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택

4) 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(단, 기준시가가 동일한 경우에는 상속인이 선택한 1주택)

○ 재일46014-3061,1997.12.30

1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 가진 자가 건물이 완성되기 전에 그 권리(분양권 등)를 양도하는 경우에는 소득세법시행령으로 제157조 제3항 제2호의 규정에 의한 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’를 양도한 것으로 보는 것임.

2. ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’를 양도하는 경우에는 동법 동령 제166조 제4항 제1호 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것임.

○ 재산46014-20.2001.01.04

소득세법 제94조 양도소득의 범위를 판정함에 있어 도시재개발법에 의한 관리처분계획인가일 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획승인일부터 당해 재개발 또는 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)까지는 이를 “부동산을 취득할 수 있는 권리” 로 보아 양도소득세를 과세하는 것임.