1. 질의요지
5호 이상으로 구획된 다가구주택 1동을 5년 이상 장기임대 하였다가 2000.1.1이후 일괄하여 양도하는 경우에
당해 주택 전체를 단독 1주택으로 보아 고급주택 해당여부를 판정할 것인지 아니면 이를 공동주택으로 보아 각 호별 전용면적을 기준으로 고급주택 여부를 판정할 것인지의 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련법령
○ 소득세법 제96조 (양도가액) 요약
① 법 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산 (즉, 부동산, 부동산에 관한 권리)의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
1. 법 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우
2.~ 3호 <생 략>
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)
☞ 양도하는 부동산이 고급주택에 해당하면 양도가액 등을 실지거래가액으로 과세한다는 의미
○ 소득세법시행령 제155조 (1세대 1주택의 특례)
⑮ 영 제154조 제1항의 규정(1세대 1주택 비과세범위)을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다.
○ 소득세법시행령 제156조 (고급주택의 범위) 요약
법 제89조 제3호에서 “고급주택” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.
1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 법 제99조 제1항 제1호의 나목의 규정에 의한 기준시가(즉, 건물기준시가)가 4천만원 이상인 것
가. 주택의 연면적이 264제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것
나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것
2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 149제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것
☞ 고급주택 판정시 다가구주택은 공동주택으로 보는 것이 원칙이나, 하나의 매매단위로 1인에게 양도시 단독주택으로 보겠다는 뜻
○ 소득세법시행규칙 제74조 (다가구주택)
영 제155조제15항에서 ″재정경제부령이 정하는 다가구주택″이라 함은 건축법시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.
○ 조세특례제한법 시행규칙 제20조 (다가구주택의 정의)
영 제51조의2제3항 (국민주택 규모 판단)에서 ″재정경제부령이 정하는 다가구주택″이라 함은 건축법시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. (2002.3.30. 개정)
○ 지방세법시행령 제142조 (과세대상재산) 요약
법 제188조제3항(재산세)의 규정에 의한 과세대상 재산 중 주택은 주거용으로 건축된 건물로서 주거용으로만 사용되고 있는 건물을 말한다. 다만, …중략…, 아파트 또는 연립주택 등 공동주택과 행정자치부령으로 정하는 다가구주택의 경우에는 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분(전용면적을 말한다)을 1구의 주택으로 본다.
○ 조세특례제한법 제97조【장기임대주택의 양도세의 감면】요약
① 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. <단서생략>
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택
② 소득세법 제89조 제3호의 규정(1세대1주택 비과세)을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
나. 예규ㆍ심사례ㆍ심판례ㆍ판례 등
○ 재일 46014-2216, 1997.09.20
【질의】본인은 다가구주택 3동 14가구를 건축하여 주택임대사업을 하고 있는 사람임. 이러한 경우 조세감면규제법시행령 제64조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어 임대주택의 수를 3호로 보는 것인지, 아니면 14호로 보는 것인지 의문이 있어 질의
【회신】조세감면규제법 제67조(현행 조세특례제한법 제97조)의 규정에 의한 장기임대주택의 경우 당해 임대주택이 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의한 건축허가를 받아 건축된 다가구주택인 경우에는 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 각 1가구를 1호로 보는 것임
여러가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건설교통부장관이 정하는 다가구주택의 건축기준에 의하여 건축허가를 받아 건축한 다구구주택인 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 조세감면규제법 제67조의 규정에 따라서 5년 이상 임대한 경우에는 양도소득세의 50%를 감면하며, 10년 이상 임대한 경우에는 양도소득세의 전액을 감면하는 것임