1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심판결을 취소한다. 피고가 20xx. x. xx. 원고에 대하여 한 20xx년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx원의 경정거부처분을 취소한다.

1. 제1심판결의 인용

원고의 항소이유는 제1심에서의 주장과 크게 다르지 아니하고, 이 사건 변론에 제출된 모든 증거와 소송자료를 원고 주장과 함께 다시 살펴보더라도 제1심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 인정된다.

이에 항소심인 이 법원이 이 사건에 관하여 적을 이유는, 아래와 같이 고쳐 쓰고, 원고가 이 법원에서 강조하는 주장에 관하여 제2항 기재 판단을 추가하는 것 외에는 제1심 판결 이유 부분 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 약어와 별지를 포함하여 이를 그대로 인용한다.

○ 제1심판결문 제9면 제3, 4행의 "② 원고가 20xx. x. xx. 김AA에게"를 "② 김AA이 20xx. x. xx. 원고에게"로 고쳐 쓴다.

2. 추가 판단

가. 원고 주장의 요지

1) 원고는 20xx. xx.경 김AA과 임대차보증금을 x억 x,000만 원으로 하여 임대차계약을 구두로 체결하였고, 20xx. x. xx. 임대차보증금을 x,000만 원 증액하여 임대차계약을 구두로 갱신하였으며, 이후 임대차보증금을 증액한 적이 없다.

2) 원고와 김AA이 작성한 20xx. x. xx.자 임대차계약서(이 사건 2019년 임대차계약서)에는 임대차보증금이 x,000만 원으로 기재되어 있으나, 이는 원고가 임대소득을 신고하면서 소득세를 줄이기 위하여 임대차보증금 액수를 x억 x,000만 원에서 x,000만원으로 허위로 축소 기재한 것에 불과하다.

원고와 김AA이 작성한 20xx. x. xx자 임대차계약서(이 사건 20xx년 임대차계악서)에는 임대차계약일이 20xx. x. xx, 임대차기간이 20xx. x. xx부터 20xx. x. xx까지, 임대차보증금의 지급일은 계약금 x,x00만 원은 계약일에, 잔금 x억 x,x00만 원은 20xx. x. xx에 각 지급하는 것으로 기재되어 있으나, 이는 임대차보증금을 x억 x,000만 원으로 증액한 20xx. x. xx자 구두 임대차계약을 김AA의 금융기관 대출을 위하여 뒤늦게 서면 형태로 작성하면서 위 일자들을 임의 기재한 것에 불과하다.

3) 구 소득세법 시행령 제155조 제20항 제2호는 장기임대주택의 소유자가 20xx. x. xx 이후 임대차계약을 갱신하면서 임대차보증금을 5% 이상 증액하지 않은 경우 1세대 1주택의 특례를 적용받는다고 규정하고 있는데(이하 ‘이 사건 특례’라 한다), 원고는 20xx. x. xx 김AA과 임대차보증금을 x억 x,000만 원에서 x억 x,000만 원으로 증액한 이후 임대차보증금을 5% 이상 증액하여 임대차계약을 갱신한 적이 없으므로 원고에게는 이 사건 특례가 적용되어야 한다.

나. 판단

1) 과세대상이 비과세 혹은 면제대상이라는 점은 이를 주장하는 원고에게 입증책임이 있는 것이므로(대법원 1996. 4. 26. 선고 94누12708 판결 등 참조), 이 사건 특례의 적용에 관하여는 원고에게 입증책임이 있는바, 원고 스스로의 주장에 의하더라도 이 사건 임대주택의 임대차보증금은 x억 x,000만 원에서 x억 ,000만 원으로 xx% 증액되어 이 사건 특례가 정한 인상한도 연 5%를 넘어섰으므로, 결국 원고 주장과 같이 이 사건 특례 시행 전인 20xx. x. xx. 이 사건 임대주택에 관한 임대차계약이 임대차보증금을 x,000만 원 증액하여 갱신되었음을 원고가 증명하였는지가 이 사건의 쟁점이다.

2) 원고의 주장에 부합하는 주된 증거로는 갑 제x호증(수신기간별 거래내역)과 당심 증인 김BB의 증언, 갑 제XX호증(김BB 사실확인서) 등이 있다. 갑 제x호증의 기재에 의하면 원고의 하나은행 계좌로 김BB이 20xx. x. xx 3,000만원을 입금한 사실이 인정되고, 김BB은 당심에서 “증인은 xxxx빌 xxx호에 대하여 20xx. x. xx부터 20xx. x. xx까지는 임대보증금을 x억 x천만 원으로 살다가 20xx. x.경 원고가 보증금 x,000만 원을 올려 달라고 하자 20xx. x. xx x,000만 원을 원고의 계좌로 송금한 사실이 있지요”라는 원고 소송대리인의 질문에 “예”라고 증언하였고, 갑 제xx호증에도 이와 같은 취지로 기재되어 있기는 하다.

3) 그러나 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음 사실 및 사정들을 종합하면, 원고가 제출한 증거들만으로는 원고와 김BB이 20xx. x. xx. 임대차보증금을 x,000만 원 증액하여 이 사건 임대주택의 임대차계약을 갱신하였음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

① 계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서의 서면으로 작성한 경우에는 어디까지나 당사자의 내심적 의사의 여하에 관계없이 서면의 기재 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 하고, 이 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면, 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다(대법원 2000. 10. 6. 선고 2000다27923 판결, 대법원 2012.11. 29. 선고 2012다44471 판결 등 참조).

그런데 이 사건 2020년 임대차계약서에는 원고와 김BB이 20xx. x. xx 이 사건 임대주택에 관하여 임대차보증금 x억 x,000만 원, 임대차기간 20xx. x. xx.부터 20xx. x. xx.인 임대차계약을 체결하고, 임대차보증금으로 계약금 x,x00만 원은 계약 시에, 잔금 x억 x,x00만 원은 20xx. x. xx에 지불한다고 기재되어 있는바, 위 법리에 비추어 특별한 사정이 없는 이상 원고와 김AA은 20xx. x. xx이 사건 20xx년 임대차계약서 기재와 같은 내용으로 이 사건 임대주택의 임대차계약을 갱신하였다고 보아야 한다.

② 이 사건 20xx년 임대차계약서는 20xx. x. xx. 공인중개사 위CC에 의하여 작성되었고, 위 계약서에는 이 사건 임대주택이 김AA의 주소로 기재되어 있으며, 김BB은 20xx. x. xx. 위 계약서에 주택임대차보호법상 확정일자를 받았다. 달리 위 계약서의 기재내용이 허위라고 볼 만한 사정을 찾을 수 없다.

③ 원고는 20xx. x. xx경 김BB에게 임대차보증금을 x,000만 원 올려달라고 하였고 이에 김BB이 20xx. x. xx 원고에게 임대차보증금 인상분 x,000만 원을 송금한 것이라고 주장하고, 김BB은 당심에서 그와 같이 증언하였다. 그러나 원고가 20xx. x. xx경 김BB에게 임대차보증금 x,000만 원의 증액요청을 하였음을 인정할 객관적인 증거(내용증명우편, 문자메시지 등)가 없다.

④ 김BB이 20xx. x. xx 원고의 하나은행 계좌로 x,000만 원을 입금하기는 하였으나, 그 입금이 임대차보증금 증액을 위한 것임을 인정할 객관적인 증거도 없다. 만약 임대차보증금의 증액을 위한 입금이었다면 적요란에는 그와 같은 취지의 기재가 있어야 할 것임에도 위 입금내역의 적요란에는 ‘김BB’이라고 기재되어 있을 뿐이다. 원고는 김BB과 가까운 사이였다고 주장하고, 김BB 또한 그와 같이 증언 및 진술하였는바, 양자의 관계에 비추어 위 x,000만 원의 지급이 기존 임대차보증금의 증액 용도가 아닌 다른 용도로 입금되었을 가능성이 있다.

⑤ 만약 원고의 주장과 같이 20xx. x. xx. 김BB과 사이에 임대차보증금 x억 x,000만 원으로 하여 임대차계약이 갱신되었다고 가정할 경우, 그로부터 약 3년이 지나서야 갱신된 내용으로 임대차계약서가 작성되고 임차인이 확정일자를 받는다는 것은 경험칙상 대단히 이례적인데, 이에 관하여 납득할 만한 설명이 없다(이 사건 임대주택에 관하여는 20xx. x. xx. 근저당권자를 주식회사 우리은행으로 한 채권최고액 x억 x,000만 원의 근저당권설정등기까지 마쳐져 있었다).

⑥ 김BB은 20xx. x. xx. 조세심판절차에서 이 사건 20xx년 임대차계약서의 작성경위에 관하여 ‘20xx년 초 사업자금이 필요하여 은행대출을 문의하는 과정에서 확정일자가 있는 임대차계약서가 필요하다는 말을 듣고 뒤늦게 임대차계약서를 작성하게 되었다’라는 취지로 진술하였고(갑 제x호증의 x 제xx면), 제1심에서도 그와 같은 취지로 진술하였으나(갑 제xx호증 제x면), 당심에서는 ’딸의 유학자금을 마련하기 위하여 은행대출을 문의하는 과정에서 이 사건 20xx년 임대차계약서를 작성하게 되었다‘라는 취지로 증언하였다(녹취서 제xx면 등). 그러면서도 김BB은 당심에서 위 임대차계약서로 은행대출을 받지 않았다고 증언하였다. 위 임대차계약서의 작성 경위에 관한 김BB의 증언과 진술내용이 일관적이지 않고 이를 뒷받침할 객관적인 증거도 없어, 그 진술내용을 그대로 믿기 어렵다.

⑦ 갑 제x호증의 x, x의 각 기재에 의하면, 이 사건 20xx년 임대차계약의 임대차보증금은 x,000만 원이었고, 이 사건 20xx년 임대차계약의 임대차보증금은 x억 x,000만원이므로, 단기간 내에 임대차보증금이 x억 x,000만 원 증액된 셈이다. 하지만 원고가 이 사건 건물 xxx호를 20xx. x. xx경 강DD에게 임대차보증금 x,000만 원에 임대하였다가(을 제x호증 제x면), 20xx. x. xx.경 최EE에게 임대차보증금 x억 x,x00만 원에 임대한 점(을 제x호증 제x면), 원고와 김BB 간의 임대차계약은 순수한 임대차관계가 아니라 양자 간 채권채무를 정산하는 역할을 함께 하였던 것으로 보이는 점, 앞서 살펴본 바와 같이 김BB이 20xx. x. xx 이 사건 임대주택에 관하여 임대차보증금 x,000만원, 임대차기간 20xx. x. xx.부터 12개월인 월세계약서를 첨부하여 사업자등록 정정신고를 한 바 있는 점 등에 비추어 보면, 원고와 김BB 간 위와 같은 임대차보증금의 인상이 이례적이라고 단정할 수도 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각한다.