[회 신] |
위의 경우 양도일 현재 특별시․광역시(광역시에 있는 군은 제외함)․또는 시(도․농 복합형태의 시의 읍․면 지역은 제외함)에 있는 농지 중 도시계획법에 의한 주거지역․상업지역 및 공업지역에 편입된 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지는 상기의 규정을 배제하는 것이며, 이 경우 “농지”라 함은 전․ 답으로서 지적공부상 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말하며, 농지경영에 필요한 농막․퇴비사․양수장․지소․농도․수로 등을 포함하는 것입니다. 조세특례제한법 제77조의 규정에 의하여 2002. 1. 1.～2006.12.31.까지 기간 중에 양도한 공공사업용 토지 등의 양도대금을 현금으로 수령한 경우에는 양도소득세 감면이 적용되지 않으며, 채권으로 수령한 경우에 한하여 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면하는 것입니다. 소득세법 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 등 부동산의 양도가액과 취득가액은 소득세법 제96조 제1항 각호의 경우를 제외하고는 원칙적으로 양도당시의 기준시가에 의하는 것이나, 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 소득세법 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실거래가액으로 하는 것입니다. |
1. 질의내용 요약 |
【현황】 - ○○도 ○○시 ○○지역은 경지정리지구이며, 농업진흥지역으로 투기지역이 아닌 전형적인 농사와 시설원계단지 지역임. - 위 지역 토지가 철도 복선화사업 역사부지로 3만평이 편입되고 선로부지까지 포함 7만평이 편입되어 보상예정으로 다수의 토지소유자들이 양도소득세와 관련하여 궁금해 하고 의견이 분분하여 질의함. 【질의】 1. 농지의 경우 8년 이상 자경농지와 대토를 구입할 경우 양도소득세 100% 감면요건이라 하는데 1) 공익사업용으로 강제 편입되는 데 농지를 구입하지 않고 건물 또는 대지를 구입하여도 100% 감면되는지 여부 2) 위 1)항의 경우 보상금액 100%에 해당하는 금액의 물건(대토)을 구입하지 않고 보상액의 50% 정도의 물건(대토)을 구입해도 양도소득세 100% 감면되는지? 2. 공공용지 및 수용의 경우 상기 문의 1.항의 8년 이상 자경농지로 100% 감면될 경우 1) 농촌에서농사를 지으면서 부모님 때부터 (20년 전부터) 소유 경작하다가 최근 5년간 시설원예(하우스)지로 임대한 경우 자경인정 여부? 2) 9년 전에 농지를 취득하여 5년간 자경(벼 재배)하다 최근 3년간 시설원예지로 임대하였을 경우 자경을 인정하는지 여부? 3. 공공용지 및 토지 수용된 경우 상기 문의 1.항에 관계없이 즉 자경유무, 대토유무에 관계없이 5년 미만 보유 시는 30% 감면, 5년 이상 보유 시는 50% 감면한다는데 확실한 규정인지 여부? 4. 공공용지 및 토지수용의 경우 과세표준은 보상액으로 하는지 기준시가로 하는지의 여부? |
2. 질의내용에 대한 자료 |
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○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999.12.28. 개정) 4. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제153조 【농지의 비과세】 ② 법 제89조 제4호에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지(제4항 각호의 1에 해당하는 농지를 제외한다)로서 다음 각 호의 요건을 갖춘 경우를 말한다. 1. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일부터 1년 내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우 또는 새로운 농지의 취득일부터 1년 내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우 (2000.12.29. 개정) 2. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적 이상이거나 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1 이상인 경우 ③ 제1항 제3호 단서 및 제2항 제1호에서 농지소재지라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)을 말한다. (2001.12.31. 개정) 1. 농지가 소재하는 시 ․ 군 ․ 구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역 (1995.12.30. 개정) 2. 제1호의 지역과 연접한 시 ․ 군 ․ 구안의 지역 (1995.12.30. 개정) 3. 삭 제 (1995.12.30.) ④ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 동 각항에 규정된 농지에서 제외되는 농지는 다음 각 호와 같다. |
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1. 양도일 현재 특별시 ․ 광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시 지역(지방자치법 제3조 제4항의 규정에 의한 도 ․ 농 복합 형태의 시의 읍 ․ 면지역을 제외한다)에 있는 농지 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역 ․ 상업지역 또는 공업지역안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. ⑤ 제1항 제3호 및 제2항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 새로운 농지의 취득 후 3년 이내에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수 ․ 수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 것으로 본다. (2005. 2.19. 개정) ⑥ 제1항 제3호 및 제2항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 새로운 농지 취득 후 3년 이내에 농지소유자가 사망한 경우로서 상속인이 농지 소재지에 거주하면서 계속 경작한 때에는 피상속인의 경작기간과 상속인의 경작기간을 통산한다. (1996.12.31. 신설) ○ 소득세법 기본통칙 89-1 【비과세되는 농지의 대토 범위】 ① 법 제89조 제4호에서 규정하는 농지의 대토라 함은 자경농민이 경작상의 필요에 의하여 경작하던 농지를 양도하고 그에 상응하는 다른 농지를 취득하여 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작하는 경우를 말한다. ② 농지법에 의한 위탁경영, 대리경작 또는 임대차(사용대차를 포함한다)하는 농지를 대토하는 경우에는 제1항에 규정하는 농지의 대토로 보지 아니한다. ③ 농지를 대토하는 경우 새로 취득한 토지가 취득 시 농지가 아니더라도 종전 농지의 양도일로부터 1년 이내에 농지로 개간이 완료되어 경작할 수 있는 상태가 된 후 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우에는 법 제89조 제4호에서 규정하는 농지의 대토로 본다. ④ 여러 필지의 농지를 양도한 후 그 중 일부에 대하여만 대토농지를 취득한 경우에도 그 일부 농지에 대하여 농지의 대토로 본다. ⑤ 영 제153조 제2항에서 대토하는 농지라 함은 경작하던 농지와 새로이 취득하는 농지 모두를 말한다. |
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○ 조세특례제한법 제69조【자경농지에 대한 양도소득세 등의 면제】 ① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 8년 이상[농지법 제32조의 규정에 의한 농업진흥지역내의 농지를 농업기반공사 및 농지관리기금법에 의한 농업기반공사(이하 이 조에서 농업기반공사라 한다) 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령이 정하는 법인(이하 이 조에서 농업법인이라 한다)에 2005년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 5년 이상, 대통령령이 정하는 경영이양직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 농업기반공사 또는 농업법인에 2010년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세 ․ 감면 및 소액부 징수 대상을 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 당해 토지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역 ․ 상업지역 및 공업지역(이하 이 조에서 주거지역등이라 한다)에 편입되거나 도시개발법 그 밖의 법률에 의하여 환지 처분 전에 농지외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령이 정하는 소득에 한하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2004.12.31. 개정) ② 농업법인이 당해 토지를 취득한 날부터 3년 이내에 당해 토지를 양도하거나 대통령령이 정하는 사유가 발생한 경우에는 당해 법인이 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준 신고 시 제1항의 규정에 의하여 감면된 세액에 상당하는 금액을 법인세로 납부하여야 한다. (2002.12.11. 신설) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2002.12.11. 항번개정) |
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○ 조세특례제한법시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세 등의 면제】 ① 법 제69조 제1항 본문에서 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자라 함은 8년(「농업기반공사 및 농지관리기금법」에 의한 농업기반공사(이하 이 조에서 농업기반공사라 한다) 또는 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도하는 경우에는 5년, 제3항의 규정에 의한 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 농업기반공사 또는 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도하는 경우에는 3년) 이상 다음 각 호의 1에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주하면서 경작한 자를 말한다. (2005. 2.19. 개정) 1. 농지가 소재하는 시 ․ 군 ․ 구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역 (2001.12.31. 신설) 2. 제1호의 지역과 연접한 시 ․ 군 ․ 구안의 지역 (2001.12.31. 신설) ② 법 제69조 제1항 본문에서 대통령령이 정하는 법인이라 함은 「농업 ․ 농촌기본법」 제15조의 규정에 의한 영농조합법인 및 동법 제16조의 규정에 의한 농업회사 법인을 말한다. (2005. 2.19. 개정) ③ 법 제69조 제1항 본문에서 대통령령이 정하는 경영이양직접지불보조금이라 함은 「농산물의 생산자를 위한 직접지불제도 시행규정」 제3조의 2의 규정에 의한 경영이양보조금을 말한다. (2005. 2.19. 개정) ④ 법 제69조 제1항 본문에서 대통령령이 정하는 토지라 함은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(농업기반공사 또는 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도하는 경우에는 5년, 제3항의 규정에 의한 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 농업기반공사 또는 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도하는 경우에는 3년) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다. 이 경우 상속받은 농지의 경작한 기간을 계산함에 있어서는 피상속인이 취득하여 경작한 기간은 상속인이 이를 경작한 기간으로 본다. (2003.12.30. 개정) |
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1. 양도일 현재 특별시 ․ 광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시(「지방자치법」 제3조 제4항의 규정에 의하여 설치된 도 ․ 농 복합 형태의 시의 읍 ․ 면지역을 제외한다)에 있는 농지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역 ․ 상업지역 및 공업 지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 대규모 개발사업지역(사업인정고시일이 동일한 하나의 사업시행지역을 말한다)안에서 개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역 ․ 상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지를 제외한다. (2005. 2.19. 개정) 가. 사업시행지역안의 토지소유자가 1천명 이상인 지역 (1998.12.31. 개정) 나. 사업시행면적이 재정경제부령이 정하는 규모 이상인 지역 (1998.12.31. 개정) 2. 환지처분이전에 농지외의 토지로 환지예정지를 지정하는 경우에는 그 환지예정지 지정일 부터 3년이 지난 농지 (1998.12.31. 개정) ⑤ 제4항의 규정을 적용받는 농지는 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의한 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다. 다만, 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 하며, 환지 처분 전에 당해 농지가 농지외의 토지로 환지예정지 지정이 되고 그 환지예정지 지정일 부터 3년이 경과하기 전의 토지로서 환지예정지 지정 후 토지조성공사의 시행으로 경작을 못하게 된 경우에는 토지조성공사 착수일 현재의 농지를 기준으로 한다. (2005. 2.19. 개정) ⑥ 「소득세법」 제89조 제2호 및 제4호의 규정에 의하여 농지를 교환 ․ 분합 및 대토한 경우로서 새로이 취득하는 농지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수 ․ 수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에 있어서는 교환 ․ 분합 및 대토전의 농지에서 경작한 기간을 당해 농지에서 경작한 기간으로 보아 제1항 본문의 규정을 적용한다. (2005. 2.19. 개정) |
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⑦ 법 제69조 제1항 단서에서 대통령령이 정하는 소득이라 함은 「소득세법」 제95조 제1항의 규정에 의한 양도소득금액(이하 이 항에서 양도소득금액이라 한다) 중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다. (2005. 2.19. 개정) (주거지역 등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날의 기준시가) - (취득당시의 기준시가) 양도소득금액 ×─────────────────────── (양도당시의 기준시가) - (취득당시의 기준시가) ⑧ 법 제69조 제2항에서 대통령령이 정하는 사유가 발생한 경우라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (2003.12.30. 항번개정) 1. 당해 토지를 취득한 날부터 3년 이내에 휴업 ․ 폐업하거나 해산하는 경우 2. 당해 토지를 3년 이상 경작하지 아니하고 다른 용도로 사용하는 경우 ⑨ 법 제69조 제3항의 규정에 의하여 양도소득세의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 농지를 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준 신고(예정신고를 포함한다)와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도한 경우에는 당해 양수인과 함께 세액감면신청서를 제출하여야 한다. (2003.12.30. 항번개정) ⑩ 제9항 후단의 규정에 의한 세액감면신청서를 접수한 당해 세무서장은 제2항의 규정에 의한 법인의 납세지 관할세무서장에게 이를 즉시 통지하여야 한다.(2003.12.30. 개정) ○ 조세특례제한법시행규칙 제27조 【농지의 범위 등】 ① 영 제66조 제1항의 규정에 의한 농지는 전․답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막 ․ 퇴비사 ․ 양수장 ․ 지소 ․ 농도 ․ 수로 등을 포함하는 것으로 한다. (1999. 4. 26. 개정) ② 영 제66조 제1항의 규정에 의한 토지에 해당하는지의 여부 확인은 다음 각 호의 기준에 의한다. (1999. 4.26. 개정) |
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1. 등기부등본 또는 토지대장등본 기타 증빙에 의하여 양도자가 8년 이상 소유한 사실이 확인되는 토지일 것 (1999. 4.26. 개정) 2. 주민등록표등본, 시 ․ 구 ․ 읍 ․ 면장이 교부 또는 발급하는 농지원부등본과 자경증명에 의하여 양도자가 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있고 양도일 현재 농지임이 확인되는 토지일 것 (1999. 4.26. 개정) ③ 영 제66조 제1항 제1호 나목에서 재정경제부령이 정하는 규모라 함은 100만 제곱미터로 하되, 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업 또는 주택건설촉진법에 의한 대지조성사업의 경우에는 10만 제곱미터로 한다. (1999. 4.26. 개정) ○ 조세특례제한법 제133조 【양도소득세 감면의 종합한도】 ① 개인이 제43조, 제69조, 제77조 또는 이 법 부칙 제29조의 규정에 의하여 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억 원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액은 이를 감면하지 아니하며, 감면의 종합한도액의 계산에 관하여는 대통령령이 정하는 바에 의한다. (2001.12.29. 개정) ○ 조세특례제한법 기본통칙 69-0…4 【자경농지에 대한 양도소득세의 면제】 법 제69조에서 8년 이상 계속하여 직접 경작한 토지라 함은 양도일 현재 농지이고 당해 농지 보유기간동안에 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 자기가 직접 경작한 사실이 있는 경우로서 영 제66조 규정의 요건에 해당하는 경우를 말하는 것으로 양도일 현재 농지소재지에 거주하지 아니한 경우에도 양도소득세의 면제대상이 된다. (2002. 4.15. 신설) |
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○ 조세특례제한법 제77조 【공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】 ① 다음 각 호의 1에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2006년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득(토지 등의 양도대금을 대통령령이 정하는 채권으로 지급받는 분에 한한다)에 대하여는 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면한다. (2003.12.30. 개정) 1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 당해 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득 (2003.12.30. 개정) 2. 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역을 제외한다)안의 토지 등을 동법에 의한 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득 (2002.12.30. 개정 ; 도시 및 주거환경정비법 부칙) 3. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 기타 법률에 의한 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득 (2002.12.11. 개정) ② 다음 각 호의 1에 해당하는 경우 당해 사업시행자는 제1항의 규정에 의하여 감면된 세액에 상당하는 금액을 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고시 소득세 또는 법인세로 납부하여야 한다. (2000.12.29. 개정) 1. 제1항 제1호의 규정에 의한 공익사업의 시행자가 사업시행의 인가 등을 받은 날부터 3년 이내에 당해 공익사업에 착수하지 아니하는 경우 (2003.12. 30. 개정) 2. 제1항 제2호의 규정에 의한 사업시행자가 대통령령이 정하는 기한 내에 도시 및 주거환경정비법에 의한 사업시행인가를 받지 아니하거나 그 사업을 완료하지 아니하는 경우 (2002.12.30. 개정 ; 도시 및 주거환경정비법 부칙) ③ 제1항 제1호 또는 제2호의 규정에 의하여 감면받은 세액을 제2항의 규정에 의하여 납부하는 경우에는 제40조 제2항 중 이자상당 가산액에 관한 규정을 준용한다. (2001.12.29. 개정) ④ 제1항 제1호 또는 제2호의 규정에 의하여 세액을 감면받고자 하는 경우에는 당해 공익사업 또는 정비사업의 시행자가 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2003.12.30. 개정) |
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⑤ 제1항 제3호의 규정에 의한 감면을 받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 그 감면신청을 하여야 한다. (1998.12.28. 개정) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002.12.18. 개정) 1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002.12.18. 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 (2000.12.29. 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999.12.28. 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999.12.28. 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12.28. 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정 신고 기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999.12.28. 개정) 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002.12.18. 신설) 7. 기타 당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 보유수 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2002.12.18. 개정) |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
【제목】 상속받은 농지를 양도하는 경우, 양도세 감면되는8년 이상 자경농지및 양도세 비과세대상인 농지의 대토 해당여부 【질의】 (상황) 본인은 본적지인 고향에 선친으로부터 약 20여 년 전에 상속받은 농지를 타인이 경작하여 왔으며, 사정에 의하여 농지를 매도하고 양도일로부터 1년 이내 연접 시 ․ 군 ․ 구에 소재하고 있는 다른 농지를 양도한 면적 이상으로 취득하여 취득한 농지로부터 20㎞ 이내 거주하면서 당해 농지를 경작하고자 함. (질의사항) 1. 이 경우 농지의 대토에 해당하여 양도소득세가 비과세된다고 할 경우 본인의 피상속인인 선친이 경작한 기간이 25년 이전으로 당시 생존 시에 8년 이상 경작하였더라도 그 당시의 증빙자료가 없어서 자경농지 증명이 곤란하다고 할 경우 자경농지 증명이 반드시 있어야 양도소득세가 비과세되는지. 또는 자경농지 증명을 받을 수 있는 여타의 절차가 있는지. 2. 아니면 타인이 경작하던 본인 소유 농지가 위의 자경농지 증명이 없더라도 양도한 농지면적 이상으로써 취득한 농지를 3년 이상 본인이 경작하였음을 입증하는 요건을 갖춘다면 양도소득세가 비과세될 수 있는지. 【회신】 1. 소득세법 제89조 제4호의 농지대토에 대한 양도소득세 비과세규정은 「양도일부터 소급하여 3년 이상 계속하여 직접 경작한 농지를 양도하고 1년 내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우로써 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적 이상이거나 새로이 취득하는 농지 가액이 양도하는 농지 가액의 2분의 1 이상인 경우」에 적용하는 것임. |
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2. 양도일 현재 농지세 과세대상이 되는 토지 중 조세특례제한법시행령 제66조 제1항의 규정에 의한 농지로써 그 농지를 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 같은 영 같은 조 제2항 각호의 규정에 의한 농지소재지에 8년 이상 거주하면서 자기가 직접 경작한 사실이 있는 경우 같은 법 제69조의 규정에 의하여 양도소득세를 감면하는 것이며, 상속받은 농지인 경우 피상속인이 취득하여 경작한 기간은 상속인이 이를 경작한 기간으로 보는 것임. 【제목】 농지대토의 경우 새로이 취득하는 농지의 소재지는 지역적 제한 없으나 취득하거나 양도하는 농지가 시 지역에 있고 주거 ․ 상업 ․ 공업지역에 편입된 지 3년 지난 경우 등은 해당 안 됨. 【질의】 본인은 ○○시 ○○읍 ○○리에서 조상 대대로 농사를 지으며 살던 농민임. 그러나 몇 년 전부터 ○○지역에 아파트가 들어서고 공사차량이 다니면서 농사를 짓기에 너무 부적합하기 때문에 그동안 짓던 ○○읍 ○○리의 농지를 양도하고 본인의 가족은 계속 농사를 짓기 위하여 ○○도 ○○군 ○○면으로 이사를 하고 그 인근에 농지를 구입하여 농사를 짓고 있음. 새로 구입한 농지의 면적은 양도한 토지보다 7배 정도 많이 구입을 하였고 농지의 구입대금은 양도농지의 60％쯤 들여서 구입하였으며, 농지양도일로부터 1년 이내에 새로운 농지를 구입하였음. 이러한 경우 ○○리의 농지의 양도는 농지의 대토에 해당되어 비과세되는지. 또는 농지대토의 법적 요건은 갖추었으나 양도농지 인근의 농지를 구입하지 아니하고 타 지역의 농지를 구입하였으므로 농지의 대토에 해당하지 아니하는 것인지. |
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【회신】 1. 경작상 필요에 의하여 종전의 농지를 양도하고 양도일부터 1년 내에 다른 농지를 취득(새로이 취득하는 농지의 소재지는 지역적 제한이 없음)하여 그 농지가 소재한 시 ․ 군 ․ 구 지역이나 그와 연접한 시 ․ 군 ․ 구 지역에서 3년 이상 거주하면서 해당 농지를 경작한 경우에는 소득세법 제89조 제4호의 규정에 의한 농지의 대토에 해당하여 양도소득세가 비과세되는 것이나, 2. 양도하는 농지나 취득하는 농지가 양도일 현재 특별시 ․ 광역시(군은 제외) 또는 시 지역(도 ․ 농 복합 형태의 시의 읍 ․ 면 지역은 제외)에 있는 농지로서 도시계획법에 의한 주거지역 ․ 상업지역 ․ 공업지역에 편입된 날부터 3년이 지났거나, 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적 미만이거나 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 1/2 미만인 경우에는 위 규정에 의한 농지의 대토에 해당하지 아니하여 양도소득세가 과세되는 것임. 【제목】 농지 대토지에 대한 양도세 비과세규정 적용상 새로이 취득한 농지를 3년 이상 계속해 경작 않고 3년 이내에 일시휴경 ․ 대리경작 등의 경우는 비과세 배제됨 【질의】 소득세법시행령 제153조 제2항 제1호의 종전의 농지의 양도일부터 1년 내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우…이하 생략에서 3년 이상…경작한 경우란 새로운 농지 취득시점부터 중단 없이 연속하여 3년 이상 경작하는 것만을 의미하는 것인지, 경작기간을 통산하여 3년 이상 경작한 경우도 포함하는 것인지 명확하지 아니하므로 유권해석을 구함. * 본인은 다음과 같은 사례에 직면하여 과세관서로부터 양도소득세를 고지 받았음. 종전 농지를 양도하고 비과세대토기간 내에 새로운 농지 취득 이후 1년 동안 경작하다가 그 후 농지주변의 대나무 뿌리가 침입하여 경작 곤란한 상태가 되었으나 노동력 부족으로 대나무 뿌리를 제거하지 못하여 농지 취득 후 2년차 1년 동안은 경작치 못하였음. |
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그 후 대나무 뿌리를 제거하고 3년차에는 경작하고 있는 중에 영농에 부적합한 토지임을 이유로 양도소득세를 고지 받았음. 【회신】 1. 소득세법 제89조 제4호의 농지 대토에 대한 양도소득세 비과세규정은 종전의 농지 양도일부터 1년 내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 농지소재지에서 거주하면서 경작한 경우 또는 새로운 농지의 취득일부터 1년 내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년 이상 농지소재지에서 거주하면서 경작한 경우로서 새로이 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적 이상이거나 새로이 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1이상인 경우에 적용하는 것이며, 2. 위의 내용 중 3년 이상 농지소재지에서 거주하면서 경작한 경우라 함은 당해 농지를 3년 이상 계속하여 경작한 경우를 말하는 것이므로 3년 이내에 일시휴경 ․ 대리경작 등의 경우에는 상기 1.의 감면규정을 적용받을 수 없는 것임. ○ 서면인터넷방문상담4팀-811, 2005.05.24. 1. 조세특례제한법 제69조의 8년 자경농지의 양도에 대한 양도소득세 면제 규정은 농지를 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 농지가 소재하는 시 ․ 군 ․ 구(자치구인 구를 말함. 이하 같음) 안의 지역이나 이와 연접한 시 ․ 군 ․ 구에 거주하면서 자기가 직접 8년 이상 경작한 사실이 있는 농지에 한 하여 적용하는 것이며, 2. 양도일 현재 특별시 ․ 광역시(광역시에 있는 군은 제외함) 또는 시(도 ․ 농 복합형태의 시의 읍 ․ 면지역은 제외함)에 있는 농지 중 도시계획법에 의한 주거지역 ․ 상업지역 및 공업지역에 편입된 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지는 상기 1.의 규정을 배제하는 것임. |
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○ 서면인터넷방문상담4팀-1031, 2005.06.23. 조세특례제한법 제69조 및 동법 시행령 제66조의 규정에 의한 8년 자경농지의 양도에 대한 양도소득세 감면규정을 적용함에 있어 농지의 양도일 현재 특별시 ․ 광역시(광역시에 있는 군은 제외함) 또는 시(도 ․ 농 복합형태의 시의 읍 ․ 면 지역은 제외함)에 있는 농지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역 ․ 상업지역 및 공업지역에 편입된 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지는 동 양도소득세 감면적용을 배제하며, 이때 주거지역 ․ 상업지역 ․ 공업지역에 편입된 날이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 의거 도시 관리계획 결정내용(지역 ․ 지구 ․ 구역 ․ 도시계획시설, 위치, 면적 ․ 규모 등)을 건설교통부장관이 관보에 고시한 날을 말하는 것임. ○ 서면인터넷방문상담4팀-1031, 2005.06.23. 조세특례제한법 제69조의 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 적용함에 있어서 자경의 여부는 같은 법 시행규칙 제27조 제2항 제2호에 의하여 주민등록표등본, 시 ․ 구 ․ 읍 ․ 면장이 교부 또는 발급하는 농지원부등본과 자경증명에 의하여 양도자가 8년 이상 농지 소재지에 거주하면서 자기가 직접 경작한 사실이 확인되는 것을 말하는 것이며, 위탁경영하거나 대리경작 또는 임대차한 농지를 제외하는 것임. ○ 서면인터넷방문상담4팀-323, 2005.03.04. 【제목】 공공사업용 토지 등의 양도대금을 채권으로 수령한 경우에 한하여 양도소득세가 10％ 감면됨. |
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【질의】 (현황) 본인 소유의 8년 이상 자경농지 834㎡와 대장상 지목은 산이나, 실제는 전으로 개간 경작하고 있는 8년 이상 된 농지 1,950㎡가 2003년에 지방자치단체가 개설하는 폭 50㎡의 도로용지로 수용되어 2004.11월부터 도로로 이용되고 있음. 수년전부터 도로계획선을 그어놓은 관계로 토지보상액은 2004년 개별시가의 1/3 정도밖에 받지 못함. (질의) 이 경우 조세특례제한법 제77조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면) 규정 등 감면을 받을 수 있는 규정이 있으면 회신바람. 【회신】 1. 조세특례제한법 제77조의 규정에 의하여 2002. 1. 1.～2006.12.31.까지 기간 중에 양도한 공공사업용 토지 등의 양도대금을 현금으로 수령한 경우에는 양도소득세 감면이 적용되지 않으며, 채권으로 수령한 경우에 한하여 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면하는 것임. 2. 또한 조세특례제한법 시행령 제66조 제1항의 규정에 의한 양도일 현재 실질상의 농지로서 그 농지를 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 농지소재지에 8년 이상 거주하면서 자기가 직접 경작한 사실이 있는 경우에는 같은 법 제69조의 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것임. 3. 상기 1.과 2.를 적용함에 있어 감면받을 양도소득세액의 합계액은 1억 원을 한도로 하여 계산하는 것임. ○ 서면인터넷방문상담4팀-349, 2005.03.09. 【제목】 양도가액과 취득가액은 소득세법 제96조 제1항 각호의 경우를 제외하고 원칙적으로 양도당시의 기준시가에 의하는 것이나 확정 신고기한까지 실지거래가액을 증빙서류와 함께 신고하는 경우 실지거래가액으로 하는 것임. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
【질의】 (현황) ① 채무자는 주택건설업자인데 1989년 부동산 침체로 인하여 사업 실패하여 채권확보가 어렵게 되자 채권자는 1991년도에 채무자 소유의 도로(주택건설하기 위하여 분할된 것으로 그 외에 다른 재산이 없었음)를 법원의 판결에 의하여 대물변제조로 소유권이전을 받았음. ② 채권자 역시 중소기업(제조업)을 창업으로 경영하였으나 2003년도 초에 본 회사중역이 회사공금을 횡령하여 미국으로 도주하는 바람에 부도가 나서 채무를 정리하고자 본 도로(사도) 33평을 평당 20만원씩 합계 6,600,000원에 매매계약을 체결하여 소유권 이전하였음. (질의) 위 경우 양도소득세를 실지거래가액으로 과세하는지 또는 기준시가로 과세하는지. 【회신】 1. 소득세법 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 등 부동산의 양도가액과 취득가액은 소득세법 제96조 제1항 각호의 경우를 제외하고는 원칙적으로 양도당시의 기준시가에 의하는 것이나, 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 소득세법 제110조 제1항의 규정에 의한 확정 신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실거래가액으로 하는 것이며, 2. 이 경우 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정하는 것임. 3. 그러나 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 시행령 제176조의 2의 규정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 ․ 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있음. |
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4. 위 3.의 환산가액을 적용함에 있어서 위 1.과 같이 기준시가에 의하는 것이 원칙인 자산을 실거래가액으로 신고하는 경우(소득세법 제96조 제1항 제6호)에는 의제취득일(1994.12.22. 법률 제4803호 부칙 제8조에 의한 1985. 1. 1.) 전에 취득한 경우에 한하여 적용하는 것임. |