1. 질의내용 요약 |
주택재개발 정비사업조합을 설립하여 주민 재개발사업으로 재개발 계획(안)을 추진하고 있음 - 사업부지내의 토지 및 건물 다수 보유함 - 주택보유 및 거주기간3년 이상인임 - 관리처분(감정평가)시 평가액 : 5억원 - 조합원지분 아파트 분양 취득가액 : 3억원 - 위의 차액 2억원은 현금수령분 위에서 조합원이 아파트 분양취득후 현금 수령부분이 발생할 경우 양도소득세 및 기타 조세가 어떻게 되는지 문의 드립니다 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002. 12. 18 개정) ○ 소득세법 시행규칙 제72조 【1세대 1주택의 특례】 ② 영 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2 이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대 1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 주택 및 그 부수토지의 일부가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 당해 주택(그 부수토지를 포함한다)과 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지를 포함한다)은 그러하지 아니하다. (2003. 4. 14 후단개정) |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29 개정) 나. 지상권 (2000. 12. 29 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 기본통칙 94-1 【부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시】 영 제157조 제3항에서 부동산을 취득할 수 있는 권리라 함은 법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다. 1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등) 2. 지방자치단체한국토지공사가 발행하는 토지상환채권 3. 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권 4. 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리 ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정) 1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002. 12. 18 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
나. 유사 사례 (판례,심판례,심사례,예규) |
1. 도시재개발법에 의한 도시재개발사업의 조합원으로 참여한 자가 소유하던 토지․건물의 대가로 재개발조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우, 그 청산금에 상당하는 종전의 토지․건물은 유상이전에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며 2. 종전의 주택 및 부수토지가 재개발조합에 편입된 경우로서 자산의 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 양도대금을 수령한 날이 되는 것이나 당해 자산의 양도대금을 3회 이상 분할하여 받는 경우에는 장기할부조건에 해당되어 첫회부불금 수령일이 자산의 양도시기가 되는 것임 3. 귀 질의의 경우 양도소득세의 자세한 세액계산은 가까운 세무서 상담실에 문의하기 바람 ※ 현행법령에 의하면 장기할부조건의 매도의 경우 대금의청산전에 당해 자산을 재개발사업부지로 제공하는 때가 양도시기가 됨 1. 주택건설촉진법 제3조 제9호의 규정에 의한 재건축조합이 같은법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정에 의한 재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지․건물을 재건축조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 처분계획에 따라 재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상임 2. 재건축사업이 주택건설촉진법에 제34조의 규정에 의하여 토지수용법이 준용되는 재건축사업에 해당하는 경우로서 그 환지청산금을 교부받은 부분이 1세대1주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부에 해당하는 경우에는 소득세법시행규칙 제72조 제2항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되지 아니하는 것임 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
나. 유사 사례 (판례,심판례,심사례,예규) |
1. 도시재개발법에 의한 도시재개발사업지구내 토지 등을 소유하던 자가 동 재개발사업의 시행으로 청산금을 교부받은 경우 그 청산금을 현금으로 수령하였거나 분양받은 상가의 매입대금으로 대체한 것에 관계없이 소득세법 제88조의 규정에 의한 양도에 해당되어 양도소득세가 과세되는 것이며 2. 당해 재개발사업이 공공시설을 수반하는 도시재개발법에 의한 사업에 해당하는 경우에는 조세감면규제법 제63조 제2호의 규정에 따라 양도소득세를 감면받을 수 있는 것임 3. 이 경우, 토지 등의 보유기간이 2년 미만이면 양도소득 과세표준에 100분의 50의 세율을 적용하여 양도소득세를 계산하는 것이며, 보유기간이 2년 이상인 경우에는 30％～50％의 누진세율을 적용하여 양도소득세를 계산하는 것임 4. 거주자가 토지 등을 매매하는 때에는 소득세법시행령 제224조 각호에 해당하는 서류를 첨부하여 부동산 소유권이전에 관한 등기신청전까지 납세지 관할세무서장에게 부동산양도신고를 하여야 하는 것임 1. 도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법에 의한 주거환경개선사업 중 동법시행령 제5조 규정에 의한 관리처분계획 또는 환지처분계획에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자등에게 종전의 토지 대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것은 소득세법시행령 제152조 규정에 의한 환지처분에 해당하는 것임 2. 이러한 환지처분에 종전토지의 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 양도로 보지 아니하는 것이나 환지면적이 권리면적에 미달하여 환지청산금을 교부받는 부분은 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임 3. 다만 환지청산금을 지급받는 권리면적 감소분이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 1세대 1주택의 부수토지인 경우에는 양도소득세가 과세되지 아니하는 것임 4. 또한 환지받은 토지에 새로운 주택을 신축하여 1세대 1주택을 양도하는 경우에도 멸실된 주택의 보유기간을 통산하여 3년 이상이면 1세대 1주택으로 양도하는 경우에도 멸실된 주택의 보유 기간을 통산하여 3년 이상이면 1세대 1주택으로 비과세받을 수 있는 것이나 당해 주택이 미등기 상태로 양도되는 경우에는 1세대 1주택으로 비과세받을 수 없는 것임 |