※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
甲(△△시장)은 乙과 ☆☆테마파크조성사업을 협의하고 乙에게 사업부지인 A임야를 양도하였으나, 甲이 협약과 달리 적극적인 사업 추진을 하지 않아 엔화 대출 등 자금압박 심화로 인해 乙은 독자적으로 사업을 추진함
- 2005.11.29. 甲, 乙에게 A임야 54,942㎡ 양도하기로 계약(2,300백만원, 중도금 및 잔금은 3년 4회 분할 조건)하고 계약금(230백만원) 수령
- 2005.11.29. 乙, 丙에게 A임야 중 6,611.6㎡ 양도(304백만원) 및 계약금과 중도금 수령(230백만원)
- 2005.12.29. 丙, 丁에게 A임야 중 6,611.6㎡(丙이 乙로부터 취득하기로 한)를 양도하기로 계약(800백만원, 공인중개사와 공모)함(※특약사항 위반시 연12% 이자를 丙이 지급하는 조건)
- 2005.12.29. 丁, 丙에게 A임야 계약금 80백만원 지급
- 2006.01.29. 乙, 甲에게 중도금 598백만원(은행 차입) 지급
- 2006.02.01. 丙, 乙에게 잔금(74백만원) 및 묘지이장비(26백만원)를 지급하였으나, 외환위기로 인하여 금융권의 대출원금 및 이자 폭등으로 근저당권 해결을 하지 못해 A임야 중 6,611.6㎡에 대해 乙은 丙에게 소유권이전을 해주지 못함
- 2006.06.30. 丁, 丙에게 A임야 중도금 400백만원 지급
- 2006.07.13. 乙, 甲에게 은행 엔화 차입금으로 중도금 및 잔금 청산 후 甲으로부터 A임야 54,942㎡ 소유권이전 받음
- 2007.06.30. 丁, 丙에게 A임야 잔금 340백만원을 청산하여야하나 丙이 특약사항을 위반하여 지급하지 않음
- 2009.06.05. 丁, 丙을 상대로 매매대금반환소 제기 및 甲의 A임야에 대한 가압류 등기
- 2010.10.07. ○○법원, 丙과 丁의 A임야 매매계약 파기 및 조정합의 결정(丙은 丁에 대한 매매대금 원금 480백만원, 4년간의 연체이자 288백만원 및 지체상금 16백만원(총784백만원)을 2011.8.31.까지 4회 분할로 丙의 A임야 지분 및 乙의 지분 일부를 양도하여 丁에게 지급하도록 결정)
- 2011.09.00. 乙, A임야 본인지분 일부 및 丙의 A임야 지분 6,611.6㎡를 戊에게 800백만원에 양도하고, 양도대금을 사전합의하여 변호사에게 위임한 乙의 통장으로 입금받아 丁에게 입금 완료 ⇒ 丙은 A임야 중 본인지분 6,611.6㎡에 대한 양도 차액을 지급받지 못해 乙을 상대로 가처분해지 소장 제출
○ 질의내용
① 乙이 戊에게 양도한 丙의 A임야 지분 6,611.6㎡ 양도에 따른 양도소득세 납세의무자는 누구인지
② 위 ①에서 양도소득세 납세의무자가 丙이라면 묘지이장비(26백만원)를 포함한 가액이 乙의 양도가액인지
③ 위 ①에서 양도소득세 납세의무자가 甲이라면 丙에게 지급한 원금 및 연체이자 등을 필요경비로 계상할 수 있는지
2. 질의내용에 대한 자료
○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2009. 12. 31. 개정)
② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지(替費地)로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)
1. 토지[「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (2010. 12. 27. 개정)
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정)
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2009. 12. 31. 개정)
나. 지상권 (2009. 12. 31. 개정)
다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2009. 12. 31. 개정)
(이하 생략)
○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (2010. 12. 27. 개정)
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2009. 12. 31. 개정)
1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 (2009. 12. 31. 개정)
제55조 제1항에 따른 세율
2.~9. 생략
10. 미등기양도자산 (2009. 12. 31. 개정)
양도소득 과세표준의 100분의 70
11. 생략
② 생략
③ 제1항 제10호에서 “미등기양도자산”이란 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다. (2009. 12. 31. 개정)
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다. (2010. 12. 30. 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】
① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령으로 정하는 자산”이란 다음 각 호의 것을 말한다. (2010. 2. 18. 개정)
1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
3. 법 제89조 제1항 제2호, 「조세특례제한법」 제69조 제1항 및 제70조 제1항에 규정하는 토지 (2006. 2. 9. 개정)
4. 법 제89조 제1항 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산 (2005. 12. 31. 개정)
5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것 (2005. 2. 19. 개정)
6. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지 (2010. 2. 18. 신설)
7. 건설업자가 「도시개발법」에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지 (2010. 2. 18. 신설)
② 생략
[사실관계]
(1) 임○○는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 387㎡를 1993.04.17일 박○○로부터 351백만원에 취득하기로 계약하고 동일자에 계약금 7천만원, 1995,12월 중도금 211만원을 지급하고 잔금 140백만원은 현재까지 지급하지 못하고 있음.
(2) 상기 토지매매계약서 임대, 매매 또는 은행대출금으로 잔금지급한 후 등기이전 하기로 쌍방이 합의약정 되어 있으며(매매계약서에 명시됨) 박○○명의로 건물을 신축(준공일 1995.08.28)하여 토지소유자 박○○명의로 보존등기(1995.11.06)한 후 1995.12월 은행대출 9억원을 받았고 제 3자에게 임대하여 오다가 최○○에게 토지, 건물을 1996.11.16일(등기접수일) 1,650백만원에 양도하였음(잔금수령 : 1997.05월)
[질의내용]
(갑설) 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 과세한다.
(을설) 미등기 양도자산으로 보아 과세한다.
[회신내용]
1. 소득세법 제104조 제3항의 규정에 의한 “미등기양도자산”이라함은 동법 제94조 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하는 것임.
2. 귀 질의의 경우 계약조건이 성취되어 동법시행령 제162조의 규정에 의한 취득시기가 도래한 부동산을 취득에 관한 소유권이전등기를 하지 아니하고 타인에게 양도하는 경우에는 미등기양도자산에 해당하는 것임.
○ 서면인터넷방문상담4팀-2492, 2005.12.12.
묘지가 있는 임야를 양도하는 때에 묘지를 이장하는 조건으로 매매계약을 한 경우에는 그 매매가액 전체를 양도소득의 총수입금액으로 하는 것이며, 임야의 양도가액과는 별도로 묘지의 이장에 따른 사례금을 지급받는 경우에는 그 사례금 등을 소득세법 제21조 제1항 제17호의 규정에 의하여 기타소득의 총수입금액으로 하는 것입니다. 이 경우 “묘지의 이장에 따른 사례금” 인지의 여부는 사실을 확인하여 판단할 사항입니다. 토지의 이용편의를 위하여 지출한 묘지이장비용은 양도 자산의 필요경비로 산입하는 것 입니다.
○ 서면인터넷방문상담5팀-1180, 2008.06.02.
자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 뜻하는 것으로 실제로 받았거나 받기로 한 가액을 말하는 것입니다. 귀 질의의 경우, 매도자의 귀책사유에 따라 매수자에게 지급한 지체상금은 양도가액에서 차감하지 아니하는 것입니다.
자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액이며, 실제로 거래한 가액에 해당하는지 여부는 그 명목 여하에 관계없이 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지의 여부에 의하여 판단하는 것입니다. 또한, 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은 「소득세법」제97조 제1항의 규정에 의한 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비를 말하는 것으로서 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요 경비에 산입된 것을 제외한 금액은 자본적 지출에 해당하나 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항입니다.
○ 서면4팀-1169, 2005.07.08.
[사실관계]
- 충청남도 종합건설사업소에서 공개경쟁입찰공고에 의하여 매각한 천안신부지구 공영개발용지를 본인이 취득함에 다음과 같이 위약금을 지급한 경우 필요경비 공제여부에 대하여 질의함
- 당해 토지는 충청남도에서 입찰공고를 한 토지로 제2차 입찰에서 중부새마을금고에서 입찰에 참가하여 충청남도와 매매계약을 체결하고 계약금 115.8백만원을 납부하였으나 중부새마을금고 이사회에서 매매계약이 승인되지 않아 해약위기에 처함
- 본인이 이 사실을 알고 충청남도와 새마을금고와 3자 협의하여 새마을금고의 당초 계약금을 대신 지급하는 조건으로 새마을금고와의 계약내용대로 충청남도와 당해 토지의 매매계약을 체결하여 취득하였습니다.
[질의내용]
위의 경우 실지거래가액으로 양도소득세를 계산함에 있어 본인이 부담한 중부새마을 금고의 해약금115.8백만원을 대신 납부한 경우 당해 대납금액을 본인 토지의 취득가액에 포함하여 양도가액에서 공제받을 수 있는지 여부
[ 회 신 ]
실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산정함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비는 소득세법 제97조 및 같은법시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것으로써, 자산의 취득시 법적인 지급 의무 없이 대신 지급한 비용에 대하여는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다.